Компании Real Estate Investment Trust (магазины, офисы, заводы и т.д.) и Realty Equities Corp. of New York (инвестиции в недвижимость; гражданское строительство)
Первая наша пара — компании, названия которых начинаются не с первых букв алфавита (остальные примеры располагаются в алфавитном порядке), поскольку этот случай имеет для нас особое значение.
Дело в том, что деятельность первой компании из данной пары служит образцом использования разумных, стабильных и правильных традиционных методов управления капиталом инвесторов. В свою очередь, вторая показывает нам пример необдуманного расширения бизнеса, финансового мошенничества и противоречивых действий, которые так часто можно найти в деятельности сегодняшних корпораций. У двух компаний похожие названия, и в течение многих лет они стояли рядом в листинге Американской фондовой биржи. Символы тикера — REI и REC — также можно легко перепутать. На этом сходство заканчивается. Одна из компаний — это степенное доверительное общество из Новой Англии, капиталом которого управляют три попечителя. Ее история насчитывает почти столетие, а выплата дивидендов не прерывалась начиная с 1889 года. Траст придерживается одного и того же типа осторожных инвестиционных операций, умеренными темпами расширяя свой бизнес и ограничивая свою задолженность уровнем, при котором ею можно легко управлять.
Бизнес второй, нью-йоркской, компании показывает нам типичный пример рискованного бизнеса, развивающегося случайным образом. Компания за восемь лет существования раздула объем своих активов с 6,2 млн. до 154 млн. долл. Примерно в такой же пропорции вырос и долг компании. В результате таких изменений из компании, проводящей обычные операции с недвижимостью, она превратилась в конгломерат различных фирм. В частности, в ее состав входили два ипподрома, 74 кинотеатра, три литературных агентства, фирмы по связям с общественностью, гостиницы, супермаркеты. Она владела 26% капитала крупной косметологической фирмы (которая обанкротилась в 1970 году).
Под стать пестрой структуре бизнеса REC была и структура выпущенных ею финансовых инструментов.
Перечислим их.
1. Привилегированные акции номиналом 1 долл., по которым должны выплачиваться дивиденды в размере 7 долл. в год. Возможные обязательства также рассчитываются из расчета 1 долл. на одну акцию.
2. Уставная стоимость обыкновенных акций в размере 2,5 млн. долл. (1 долл. на одну акцию) с лихвой покрывается 5,5 млн. долл., которые были уплачены за 209 тысяч вновь приобретенных акций.
3. Три серии варрантов, которые позволяют приобрести в целом 1578 тысяч акций.
4. Как минимум шесть разных видов долговых обязательств в форме закладных, долговых расписок, простых векселей, банковских векселей, "задолженности по долговым распискам, займам и контрактам" и задолженности по займам перед Small Business Administration. Общая сумма долга в марте 1969 года превышала 100 млн. долл. Кроме того, компания, естественно, должна была уплачивать обычные налоги и выплачивать кредиторскую задолженность.
Начнем наш анализ со сравнения некоторых данных двух компаний за 1960 год. Из табл. 18.1а видно, что курс акций REI был в девять раз выше курса акций REC. Относительная величина задолженности траста и отношение чистой прибыли к валовой были лучше у траста. При этом значение коэффициента Р/Е у траста было выше.
Таблица 18.1а. Пара 1. Real Investment Trust по сравнению с Realty Equities Corp. (1960 год)
|
Rea l Estate Investment Trust |
Realty Equities Corp. of New York |
|
|
Диапазон курса (долл.) |
20-1 2 |
5,375-4.750 |
|
Активы (долл.) |
22700000 |
6200000 |
|
Обязательства (долл.) |
7400000 |
5000000 |
|
Балансовая стоимость обыкновенных акций (долл.) |
153000000 |
1200000 |
|
Средняя рыночная стоимость обыкновенных акций (долл.) |
12200000 |
1360000 |
В табл. 18.1б представлены результаты деятельности этих компаний через восемь лет. Руководство REI спокойно вело свой "корабль" традиционным курсом, добившись роста выручки и прибыли в расчете на одну акцию примерно на три четверти. "Корабль" же Realty Equity потерял привычные очертания и полностью трансформировался в нечто невообразимое, став чрезвычайно уязвимым.
Как же реагировала Уолл-стрит на столь разные результаты? Очень просто: трасту уделяли настолько мало внимания, насколько это было возможно, и наоборот — Realty Equities ощущала избыток внимания. В 1968 году курс акций последней увеличился с 10 до 37,75, а рыночная стоимость варрантов — с 6 до 36,50. Общий объем торговли составил 2420 тысяч акций. В это время курс акций траста вырос с 20 до 30,25. При этом объем его продаж был умеренным. По состоянию на март 1969 года, балансовая стоимость акций Realty Equities за этот месяц составляла лишь 3,41 долл. что меньше одной десятой от самого высокого значения их цены за этот год. Балансовая стоимость акций траста составляла 20,85 долл.
Таблица 18.1б. Пара 1
|
|
Real Estate Investment Trust |
Realty Equities Corp. of New York |
|
Цена одной акции по состоянию на 31 декабря 1968 года (долл.) |
26,5 |
32,5 |
|
Количество обыкновенных акций (шт.) |
1423000 |
2311000 (март 1969) |
|
Рыночная стоимость обыкновенных акций (долл.) |
37800000 |
75000000 |
|
Ожидаемая рыночная стоимость варрантов (долл.) |
- |
30000000(а) |
|
Ожидаемая совокупная рыночная стоимость обыкновенных акций и варрантов (долл.) |
|
105000000 |
|
Долг (долл.) |
9600000 |
100800000 |
|
Привилегированные акции |
- |
2900000 |
|
Общая капитализация (долл.) |
47400000 |
208700000 |
|
Рыночная стоимость обыкновенной акции (с учетом варрантов) (долл.) |
|
45 (предполагаемая) |
|
Балансовая стоимость одной акции (долл.) |
20,85 (ноябрь) |
3,41 |
|
|
Ноябрь 1968 |
Март 1969 |
|
Доход (долл.) |
6281000 |
39706000 |
|
Прибыль до выплаты процентов (долл.) |
2696000 |
11182000 |
|
Процентные платежи (долл.) |
590000 |
6684000 |
|
Налог на прибыль (долл.) |
580006 |
2401000 |
|
Дивиденды на привилегированные акции (долл.) |
|
174000 |
|
Real Estate Investment Trust Ноябрь 1968 |
Realty Equities Corp. of New York Март 1969 |
|
|
Чистая прибыль для выплаты по обыкновенным акциям (долл.) |
2048000 |
1943000 |
|
Специальные статьи (долл.) |
245000 кредит |
1896000 дебит |
|
Окончательный размер прибыли для выплаты по обыкновенным акциям (долл.) |
2293000 |
47000 |
|
Прибыль в расчете на одну акцию до вычета специальных статей (долл.) |
1,28 |
1,00 |
|
Прибыль в расчете на одну акцию после вычета специальных статей (долл.) |
1,45 |
0,20 |
|
Дивиденды в расчете на одну обыкновенную акцию (долл.) |
1,20 |
0,30 |
|
Коэффициент покрытия процентов (прибыль до выплаты процентов / процентные платежи) |
4,6 |
1,8 |
Компания имела различные выпуски варрантов, дающих право на приобретение более 1,6 миллиона акций по разным ценам. Акции в листинге биржи продавались по цене 30,5 за один варрант.
Будучи трастом, проводящим операции с недвижимостью, компания не должна была платить федеральный налог на прибыль в 1968 году.
В следующем году стало ясно, что не все было так уж хорошо в финансовом состоянии Realty Equities, и курс акций упал до 9,5. Акционеры, наверно, были морально травмированы, когда в марте 1970 года прочли, что чистые убытки компании составляют 13,2 млн. долл., или 5,17 долл. на одну акцию, — эти результаты фактически уничтожили все их скудные вложения. (Столь катастрофическая цифра включала резерв будущих потерь по инвестициям в размере 8,8 млн. долл.). Несмотря на это, сразу же после завершения финансового года руководство мужественно (?) заявило о выплате дополнительных дивидендов в размере 5 центов. Но, кроме того, существовали и другие проблемы. Аудиторы компании отказались подтвердить правильность составления ее финансовой отчетности за 1969/70 финансовый год, и на Американской фондовой бирже торги по акциям компании были приостановлены. На внебиржевом рынке цена предложения упала ниже 2 долл. за одну акцию.
Компания Realty Equities была исключена из листинга Американской фондовой биржи в сентябре 1973 года. В 1974 году Комиссия США по ценным бумагам и фондовой бирже подала в суд на бухгалтеров компании Realty Equities за мошеннические махинации. Основатель компании Моррис Карп позже признал себя виновным по одному из пунктов обвинения — в хищении в крупных размерах.
Курс акций Real Estate Investment Trust после 1969 года испытывал типичные колебания. Самый низкий уровень в 1970 году составил 16,5, но к началу 1971 года курс вновь вырос до 26,83. Последнее значение показателя EPS равнялось 1,50 долл. на одну акцию. При этом акции продавались по цене 21,60 долл., которая незначительно превышала их балансовую стоимость. Можно сказать, что в 1968 году акции выглядели немного переоцененными, принимая во внимание их высокий курс в этом году. Руководство компании поддерживало со своими акционерами честные отношения. История же компании Real Estate Equities отличается кардинальным образом и достаточно печальна.
Справочник по средствам администрирования и компьютерных терминовСодержание раздела
