ОСНОВНЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ ДОХОДНОГО МЕТОДА ОЦЕНКИ НЕВИЖИМОСТИ

Он также называется моральным износом и может быть устранимым и неустранимым (как и физический). Для расчета функционального износа определяют поправочный коэффициент к восстановительной стоимости здания, который представляет собой отношение архитектурного или эксплуатационного параметра оцениваемого объекта к такому же параметру современного аналога. При отсутствии аналога поправочный коэффициент определяется исходя из срока жизни объекта.
Внешний (экономический) износ это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими, либо другими факторами. Причины внешнего износа: общий упадок района, в котором находится объект, действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования и т. п.
Существенным фактором, влияющим на величину внешнего износа, является непосредственная близость к болотам, очистным сооружениям, ж/д станциям, бензоколонкам, танцплощадкам и т.п. Этот вид износа в большинстве случаев неустраним.
Способом измерения износа внешнего воздействия является анализ спаренных продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставляемых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой нет. Разница в ценах позволит сделать вывод о величине внешнего износа здания.

Пример

1) Цена продажи 4-х комнатной квартиры вдалеке от школы 192 000 $ 2) Цена продажи 3-х комнатной квартиры вблизи от школы 178 000 $
3)Разница 14 000 $
в том числе между стоимостью квартир 8 000 $
4) Разница в стоимости из-за близости школы 6 000 $
5) Потеря в стоимости, связанная с близостью школы, 80% 4 000 $

Процент износа, вызванный близостью к школе

(4800:192000=0,025) 2.5%
Общий износ объекта =физический + функциональный + внешний износ. 4 ЭТАП. Определение стоимости объекта недвижимости без износа. На этом этапе из восстановленной стоимости объекта, определенной на втором этапе, необходимо вычесть величину совокупного износа. Таким образом, получают стоимость объекта недвижимости без износа. 5 ЭТАП. Определение общей стоимости объекта недвижимости и земельного участка. Общая стоимость объекта недвижимости определяется путем суммирования стоимости объекта недвижимости без износа (4 этап) и стоимости земельного участка (1 этап).

Пример 1.

Определить затратным методом стоимость дачи, если известно: Площадь дачи 100 м. кв.
Площадь гаража 60 м. кв.
Стоимость 1 м. кв. дачи =200$.
Стоимость 1 м. кв. гаража 100 $.
Стоимость всех других сооружений на даче 2 000 $.
Устранимый физический износ дачи 3 000 $.
Неустранимый физический износ дачи 2 000 $.
Устранимый функциональный износ дачи 1 000 $.
Рыночная стоимость земельного участка 5 000 $. Решение

Полная стоимость воспроизводства дачи и всех сооружений на ней:

А) 100х200=20 000 $; Б) 60х100= 6 000 $;
В) 2000+20000=26000$;
Г) 26000+2000=28000$.

Суммарный накопленный износ:

3 000+2 000+1 000= 6 000 $.

Общая стоимость дачи, исчисленная затратным методом:

28 000-6 000= 22 000+5 000= 27 000 $.

Пример 2.

Определить стоимость офиса затратным методом, если: стоимость земельного участка 180 000 $;
полная стоимость воспроизводства здания офиса 1 500 000 $;
общий износ здания 20% от восстановленной стоимости.
Решение:

Величина износа И = 1 500 000 х 0.2 = 300 000 $.
Восстановленная стоимость без износа
1 500 000 300 000 = 1 200 000 $.
Стоимость офиса = 1 200 000 + 180 000 = 1 380 000 $.

ОСНОВНЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ ДОХОДНОГО МЕТОДАОЦЕНКИ НЕВИЖИМОСТИ

7.1. Дисконтирование капитала и доходов
Финансовые ресурсы имеют временную ценность, которая рассматривается в двух аспектах. Первый аспект вязан покупательной стоимостью денег. Деньги сегодня и через определенный промежуток времени при равной номинальной стоимости имеют совершенно разную покупательную стоимость. Так, 1 000 руб. через некоторое время при условии инфляции 60% будут иметь покупательную стоимость всего 400 руб.

При современном состоянии экономики и уровня инфляции денежные средства не вложенные в инвестиционную деятельность или на хранение в банк, очень быстро обесцениваются.
Второй аспект связан с обращением денежных средств как капитала, и получением доходов от этого оборота. Деньги должны как можно быстрее делать новые деньги. Например, имеются два варианта инвестиций. По первому варианту при вложении 10 000 руб. доход через год составит 10 000 руб. или 100%.

По второму варианту при вложении 10 000 руб. доход через 3 месяца составит 2 500 руб. или 25%. Выгоднее второй вариант, так как сумма денежных средств, полученная после трех месяцев, может быть пущена вновь в оборот и принести дополнительный доход. При четырех оборотах за год дополнительный доход составит 14 400 руб., то есть на 4 400 руб. больше чем в первом варианте:

Первый оборот 125% х 10 000 = 12 500 руб.
Второй оборот 125% х 12 500 = 15 600 руб.
Третий оборот 125% х 15 600 = 19 500 руб.
Четвертый оборот 125% х 19 500 = 24 400 руб.
Дополнительный доход равен 24 400 10 000 = 14 400 руб.
Указанный дополнительный доход определяется с помощью методов дисконтирования доходов.
Дисконтирование доходов это приведение дохода к моменту вложения капитала.
Для определения наращенного капитала и данного дохода с учетом дисконтирования используется формула: K t =K(1+n) t ,
где K t - размер вложения капитала концу t- го периода времени с момента вклада первоначальной суммы, руб.; К размер первоначального вклада, руб.;
n коэффициент дисконтирования, то есть норма доходности (процентная ставка);
t - фактор времени (число лет или количество оборотов капитала). Д = К (1+n) t K ,
где Д - дополнительный доход, руб. В нашем примере Д = 10 (1+0,25) 4 10 =14400 руб.
Дисконтирование дохода применяется для оценки будущих денежных поступлений (прибыль, проценты) с позиций текущего момента.
Инвестор должен оценить, какой доход он получит в будущем, и какую максимально возможную сумму финансовых ресурсов может вложить в данное дело, исходя из прогнозируемого уровня доходности. Эта оценка производится по формуле:
K t ,
(1+ n)t Пример 1. Банк предлагает 60% годовых. Каков должен быть первоначальный вклад, что бы через 3 года иметь на счете 1 млн. руб.
К= 1000000: (1+0,6)3 =243900 руб.
То есть первоначальный вклад равен 243 900 руб. Пример 2. Инвестор имеет 200 000 руб. и хочет получить через два года 2 млн. руб. Каково должно быть в этом случае минимальное значение коэффициента дисконтирования n?
Таким образом, для решения поставленной задачи нужно вложить капитал в такую компанию (сделку), которая обеспечит годовой доход в размере не ниже 216.2%. Таковой может быть сделка с недвижимостью. Задача Банк предлагает по депозитным вкладам 200% годовых. Необходимо определить, какой должен быть первоначальный вклад, чтобы через три года получить 5 млн. руб.
К = 5000000 / ( 1+2 )3 = 555500 руб .

Капитализация доходов

Это преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящее время стоимость. Капитализация доходов предусматривает расчет текущей стоимости будущих финансовых выгод, которые собственник может получить от объекта недвижимости.
Финансовые выгоды состоят из потока периодически получаемого дохода на протяжении ожидаемого срока владения объектом и выручки от продажи права собственности на недвижимость. Финансовые выгоды могут включать в себя валовой доход или чистый доход. (Действительная выручка от использования объекта минус все расходы по эксплуатации объекта (кроме амортизации)).
В оценке недвижимости используется коэффициент капитализации. Он применяется к доходам одного года.

Обычно это первый прогнозируемый год. Расчет стоимости производится по формуле: Kt , 1+ n
где К текущая стоимость (в настоящее время), руб.
Kt -- доход, ожидаемый к концу t-го года (t= 1 год), руб.
n ставка дисконта (норма доходности или процентная ставка), доли
единицы. Величина 1 - это коэффициент капитализации. Тогда
1+ n Kt 1 , 1+n
Пример 1. Ожидаемый через год доход = 120 млн. руб. Ожидаемая норма доходности = 20%
Рассчитать текущую стоимость объекта недвижимости.
К = 120 / (1+0,2 ) = 100 млн. руб. При этом коэффициент капитализации
1 / (1+0,2) = 0,833
Пример 2.
Ожидаемый через год доход равен 50 млн. руб. при вложении капитала в землю и при норме доходности 10%. Ожидаемый доход от вложения каптала в здание 150 млн. руб. при норме доходности 50%.
Определить текущую стоимость объекта недвижимости (в целом).
Коэффициент капитализации для земли КЗ = 1/ (1+0,1) = 0,9091.
Коэффициент капитализации здания КЗД = 1 / (1+0,5 ) =0,6667.
Текущая стоимость объекта недвижимости:
К=50x0,9091+150x0,6667=145.45 млн. Коэффициент капитализации рассчитывается двояко: 1) непосредственно выводится по продажам сопоставляемых объектов как отношение годового дохода к цене продажи (прямая капитализация);
2) рассчитывается исходя из ожидаемой ставки периодического дохода на капитал и заранее задаваемых условий возмещения инвестиций (капитализация отдачей).

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

8.1. Метод капитализации доходов
Этот метод заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта, с помощью коэффициента капитализации. Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируется в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость объекта. Формула для определения стоимости объекта имеет вид:
ЧД ,
К
где С стоимость;
ЧД чистый доход;
К коэффициент капитализации.
Данный метод используется, когда поток будущего дохода стабилен. Таким образом, для определения стоимости недвижимости методом прямой капитализации необходимо:

определить чистый доход от использования объекта в первый год;
рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному доходу.

Определение чистого дохода
Чистый доход это величина чистого годового дохода, полученного от использования оцениваемого объекта равная валовой выручке минус расходы по эксплуатации объекта (кроме амортизации).
Потенциальная валовая выручка это ожидаемая суммарная величина выручки от основного вида деятельности и дополнительных услуг, оказываемых на оцениваемом объекте недвижимости.
Например, если домовладелец сдает квартиру, арендная плата за нее является валовой выручкой от основного вида деятельности, а доход от предоставления стиральной машины, гаража, автостоянки, телеантенны и прочего является дополнительной выручкой. В сумме валовая и дополнительная выручки представляют собой потенциальную валовую выручку.

Причем для оценки рассчитывается валовая и дополнительная выручки за первый год (после даты оценки).
Для правильного определения потенциальной валовой выручки необходимо знать удельные стоимости использования объектов, то есть ставки арендной платы за 1 м. кв. жилой площади, а также стоимости дополнительных услуг (плата за одно место стоянки машины в сутки в данном месте). Для этого необходимо знать рынок арендного жилья и учитывать его особенности.
Точное определение удельных стоимостей имеет особо важное значение в оценке, так как именно они служат основой для расчета потенциальной валовой выручки от использования недвижимости. Если в расчете удельной стоимости будет допущена даже небольшая ошибка, это приведет к неверному результату.
Далее в процессе оценки недвижимости определяется поправка на недоиспользование объекта недвижимости. Например, до 1991 года степень заполнения номеров в московских гостиницах составляла 95%, а после 1991 года примерно 60%. Это обусловлено тремя факторами:

резким ростом платы за проживание в гостинице;
резким спадом платежеспособности населения;
резким ростом тарифов на воздушный и ж/д транспорт.

Итак, если мы оцениваем методом капитализации дохода гостиницу в Москве и устанавливаем, что степень ее использования составляет 60%, то нам следует уменьшить величину потенциальной валовой выручки от ее использования на 40% и мы получим действительную валовую выручку (ДВВ).Следующий шаг из ДВВ необходимо вычесть расходы на эксплуатацию недвижимости. В расходы по эксплуатации объекта включаются:

зарплата с отчислением обслуживающего персонала;
коммунальные услуги: газ, вода, электричество;
расходы на содержание объекта (охранная сигнализация, обслуживание лифта, инженерных коммуникаций: сантехника, телефон);
плата за управление объектом (вознаграждение управляющему);
представительские расходы;
расходы на рекламу;
транспортные расходы и другие.

Отметим, что расходы на капитальный и текущий ремонт оцениваемого объекта не включаются в эксплуатационные расходы. Они входят в состав амортизационных отчислений.
Все эксплуатационные расходы входят в состав производства.
После определения эксплуатационных затрат рассчитывается чистый доход (ЧД).
Для расчета ЧД составляется отчет о доходах и расходах. Для его составления используются данные бухгалтерской отчетности (главная книга, отчет о прибыля] и убытках и т.п.).
В состав ЧД входят две составляющие:

прибыль от использования оцениваемого объекта;
амортизация отчисления на ремонт и полное восстановление.

Пример
Расчет ЧД на основе составления отчета о доходах и расходах от сдачи в аренду офисного здания площадью 500 м. кв. 1. Выручка от использования здания (без НДС)
1.1 Выручка от основного вида деятельности (валовая выручка):
- от сдачи в аренду офисного здания:
500 $х500 м. кв.= 250 000 $
1.2 Выручка от дополнительных видов услуг (дополнительная выручка):

плата за пользование автостоянкой 3 000$
плата от торговых точек 2 000$
плата за использование средств связи 5 000$

2. Общая выручка (потенциальная валовая выручка) 260 000$
3. Потери от недоиспользования фондов и неплатежей (5%) 13 000$
4. Действительная (эффективная) выручка 247 000$
5. Расходы
5.1 Постоянные (фиксированные) расходы:

страхование имущества от пожара (1.67% от стоимости здания) 25 000$
амортизационные отчисления (2% от стоимости фондов)

30 000$
Итого постоянные расходы 55 000$
5.2 Эксплуатационные расходы:

зарплата управляющему 6 000$
коммунальные услуги 10 000$
зарплата работникам 10 000$
отчисление от зарплат (40%) 6 400$
транспортные расходы 10 000$
прочие 10 000$
накладные расходы 15 000$
банковские платежи 1 000$

Итого эксплуатационные расходы 68 400$
5.3 Резервы

замена сантехники мебели и прочего 5 000$

Итого резервы 5 000$
6. Общие расходы 128 400$
7. Прибыль от реализации (247 000 128 400) 118 600$
6. Действительная прибыль (равна прибыли от реализации минус
внереализационные расходы) 118 600 26 365 = 92 235$
Внереализационные расходы (26 365):
- налог на имущество (1.5 % от стоимости имущества) 22 500$
- налог на образование (1% от ФЗП) 100$
- налог соцкультбыт (1.5% от действительной выручки) 3 705$
9. Чистая прибыль (действительная прибыль минус налог на прибыль)
10. Чистый доход (чистая прибыль + амортизация) Расчет коэффициента капитализации Расчет капитализации это параметр, преобразующий ЧД в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченнVго на приобретение объекта.
Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода.
При этом ЧД определяется за первый год. Таким образом, общий коэффициент капитализации выражает зависимость между годовой величиной ЧД и его рыночной стоимостью.
Ставка капитализации, определяемая по этой формуле, называется общей ставкой капитализации.
______ЧД______
Цена объекта
Метод прямой капитализации заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом аналогом. Считается, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации.

Однако тенденции величин ставок капитализации таковы, что чем качественней оцениваемый объект, тем ниже ставка капитализации.
Метод прямой капитализации наиболее простой способ расчета ставки капитализации. Если имеется соответствующая достоверная рыночная информация, его всегда целесообразно применять.

Метод связанных инвестиций заемного и собственногокапитала

Метод связанных инвестиций заемного и собственного капитала применяется, когда для покупки объекта недвижимости использовался заемный и собственный капитал в определенной известной пропорции. В данном случае общая ставка капитализации должна:
а) удовлетворять рыночным требованиям на доход заемного капитала, иначе кредиторы не будут предоставлять кредит;
б) предусматривать не только получение дохода на предоставленный кредит, но и возврат самого кредита (в виде периодических амортизационных выплат);
в) удовлетворять рыночным требованиям на доход по собственному капиталу, иначе инвестору будет не интересно вкладывать собственные средства в покупку недвижимости.
г) предусматривать получение инвестором нормативного (рыночного) дохода на собственный капитал и возврат самого капитала. А. Ставка капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной и определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита. Если кредит выплачивается чаще, чем раз в год (ежеквартально или ежемесячно), то ипотечная постоянная рассчитывается путем умножения платежей на их частоту и на размер кредита. Ипотечная составляющая состоит из ставки процента по кредиту и коэффициента фонда погашения. Разработаны специальные таблицы (месячные, квартальный, годовые), по которым, зная условия кредитования, можно определить ипотечную постоянную.
Б. Ставка капитализации дохода от собственного капитала называется ставкой капитализации от собственного капитала. Она определяется отношением чHсти чистой прибыли от эксплуатации объекта, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала.

Ставка капитализации собственного капитала так же состоит из двух частей: нормы прибыли и нормы возврата собственного капитала. Таким образом, ставка капитализации на собственный капитал отражает ожидаемую инвестором в первый год прибыль на вложенный собственный капитал.
Метод связанных инвестиций заемного и собственного капитала заключается в определении общей ставки капитализации путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в общем составе инвестиций. Отношение величины кредита заемного капитала к стоимости инвестиций называется кредитной составляющей или долговой долей инвестиций JКР.
Тогда доля собственного капитала равна ( 1- JКР ) = КС .
Данные по размерам ипотечной постоянной можно получить, анализируя финансовый рынок. Данные по ставке капитализации собственного капитала можно получить на основе анализа продаж сопоставимых объектов путем деления чистой прибыли по каждой сделке на соответствующую величину собственного капитала.
Изобразим схему реализации метода связанных инвестиций - заемного и собственного капитала.
Составляющая заемного капитала K = KKP x JКР
Составляющая собственного капитала K = KСОБСТВ, x ( 1- JКР )
КОБЩ = Сумме составляющих
где KKP - ипотечная составляющая,
KСОБСТВ, - ставка капитализации на собственный капитал. Пример
Доля кредитных ресурсов в общей величине инвестиций 60% Ипотечная постоянная 0.15.
Срок погашения кредита 20 лет
Ставка капитализации на собственный капитал 12%.
Определить общую ставку капитализации методом связанных инвестиций заемного и собственного капитала. Решение:
КОБЩ = ( 0,15 x 0,6 ) + (1- 0,6 ) x 0.12 = 0.13. Зная ожидаемый годовой доход от недвижимости (65 000 $), можно определить рыночную стоимость данного объекта:
С = ЧД / К = 65000 / 0,13 = 50000 $.
Данный метод определения общей ставки капитализации применяется тогда, когда имеется достаточное количество рыночных данных о ставках капитализации для собственного капитала, то есть имеется достаточное количество сделок по объектам, аналогичным оцениваемому.

Метод связанных инвестиций земли и здания

Данный метод определения общего коэффициента капитализации применяется, когда необходимо точно рассчитать ставки капитализации по каждому компоненту имущественного комплекса строению и земельному участку. Суть метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации земли и строения, стоящего на этой земле. Взвешивание ставок капитализации осуществляется в зависимости от размеров долей эти составляющих в общей стоимости имущественного комплекса (земли и строения). Расчет общей ставки капитализации производится по формуле:
КОБЩ = СЗЕМЛИ x КЗЕМЛИ + СЗДАНИЯ x КЗДАНИЯ, где СЗЕМЛИ и СЗДАНИЯ - стоимость земли и здания соответственно, в процентах от общей стоимости имущественного комплекса;
КЗЕМЛИ и КЗДАНИЯ - ставки капитализации для земли и здания
соответственно.
Исследования рынка недвижимости в Москве позволили получить размеры параметров для расчета общей ставки капитализации по методу связанных инвестиций земли и здания (таблица 8.1). Таблица 8.1 Ставки по разным типам объектов
недвижимости

Тип объектов	Параметры
С земли	К земли	С здания	К здания	К общ.
1. Особняки без участка земли	0,2	0,102	0,8	0,215	0,1924
2. Особняки с участком земли	0,4	0,102	0,6	0,2	0,1608
3. Типовые здания старой Постройки	0,3	0,102	0,7	0,244	0,2014
4. Типовые многоэтажные здания (серии московских ДСК)	0,13	0,102	0,85	0,23	0,2088

Анализ данных таблицы показывает, что величина общего коэффициента капитализации дохода по объектам недвижимости гражданского назначения (в данном случае жилья) находится в диапазоне от 16 до 22%, а ставки капитализации для эксклюзивного жилья и офисно-деловых комплексов от 14 до 16%.

Кумулятивный (суммарный) метод определения общегокоэффициента капитализации

Суть данного метода заключается в том, что одна из двух составляющих коэффициента капитализации процентная ставка (или ставка дохода на инвестиционный капитал) разбивается на отдельные компоненты. Путем суммирования этих компонентов и рассчитывается процентная ставка. Первый компонент процентной ставки безрисковая ставка. Она обычно равна ставке дохода на долгосрочные облигации или на среднесрочные правительственные облигации (наиболее стабильный ЦБ). К безрисковой ставке прибавляются следующие поправки:
Поправка на дополнительный риск, который имеется на все другие (кроме правительственных долгосрочных облигаций) виды инвестиций.
Общее правило здесь такое: чем больше риск, тем больше должна быть величина процентной ставки, что бы побудить инвестора к риску.
Поправка на дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями. Чем рискованнее инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

Содержание раздела