Афонасова О. Д. - Экономика недвижимости

Понятие недвижимости. Инвестиции в недвижимость
В странах с рыночной экономикой недвижимость это объект вложения денег, объект инвестиций. Это часть капитала. Приведём несколько необходимых терминов.
Финансовые ресурсы денежные средства, имеющиеся в распоряжении хозяйствующего субъекта, т.е. у организаций, компаний, предпринимателей. Финансовые ресурсы могут направляться хозяйствующими субъектами на развитие производства, на содержание объектов непроизводственной сферы (детские сады, школы, санатории и т.п.), на потребление и в резерв.
Часть финансовых ресурсов, используемая на развитие производственно-торгового процесса (покупка сырья, товаров, оборудования, рабочей силы и т.п.) представляет собой КАПИТАЛ в его денежной форме. Таким образом, капитал это часть финансовых ресурсов, это стоимость, приносящая прибавочную стоимость.

Только вложение капитала в хозяйственную деятельность, его инвестирование создаёт прибыль.
Формула кругооборота капитала: Д Т Дi , где Д - денежные средства, авансируемые инвеYтором; Т- товары (закупленные товары, сырьё, материалы средства производства и т.д.); Дi - денежные средства, полученные инвестором от продажи продукции, включающие в себя прибыль (доход инвестора).
Капитал должен постоянно совершать кругооборот.
Чем больше за год будет совершено оборотов капитала, тем больше у инвестора будет годовая прибыль.
Финансовые ресурсы могут применяться как для финансирования текущих расходов, так и инвестиций. Инвестиции представляют собой используемые финансовые ресурсы в форме долгосрочных вложений капитала.
Так вот, недвижимость это часть капитала, это объект для долгосрочных вложений денег. Недвижимость. Недвижимость это земельные участки, строения и сооружения, которые настолько связаны с землёй, что не могут быть отделены от неё без существенного ущерба. 21 июня 1997 года принят закон Российской Федерации О частной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это основной закон, регулирующий все отношения по поводу недвижимости.

Согласно этому закону: НЕДВИЖИМОСТЬ это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, которые связаны с землёй так, что перемещение их без несоразмерного ущерба невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.
Вложение средств в недвижимость представляет собой устойчивое средство против инфляции. Цены на недвижимость постоянно растут, что служит причиной спекулятивных сделок с недвижимостью, концентрации земли в руках немногочисленных владельцев, выделения земельных участков из хозяйственного оборота с целью выждать повышение цен.
Интерес для инвесторов представляют, прежде всего, те объекты недвижимости, которые активно обращаются на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это квартиры и комнаты, офисные помещения и здания под офисы, пригодные жилые дома с земельными участками, а в ближайшей перспективе свободные земельные участки под застройку и для других целей.

К объектам недвижимости относятся также месторождения полезных ископаемых, российский рынок которых ещё не сформировался.
Объект недвижимости это любой товар, который жёстко связан с участком земли, его перенос в другое место невозможен без утраты его потребительной стоимости (полезности).

Классификация объектов недвижимости.

Признаки классификации По происхождению: естественные (природные) объекты;
искусственные объекты (постройки);
По назначению:
свободные земельные участRи (под застройку);
природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации;
постройки:
для жилья;
для офисов;
По масштабу:
земельные массивы;
отдельные земельные участки;
комплексы зданий и сооружений (дачный посёлок, микрорай- он, гостиничный комплекс);
многоквартирный жилой дом;
одноквартирный жилой дом (коттедж);
секция (подъезд);
квартира;
комната и т.д.
По готовности к использованию:
готовые;
требующие реконструкции или капитального ремонта;
требующие завершения строительства
(незавершенное строительство).

Зарубежная классификация

А Недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса.
1. Специализированная недвижимость, приспособленная для ведения определенного бизнеса (дела) и обычно продающаяся вместе с ним (нефтеперегонные заводы, химические предприятия).
2. Неспециализированная недвижимость обыкновенные здания: магазины, офисы, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.
B Недвижимость для инвестиций. Ею владеют с целью получения дохода и извлечения прибыли на вложенный капитал.
C Избыточная недвижимость земля со зданиями или свободными участками, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому являются избыточными.

Классификация объектов недвижимости по различным признакам нужна для более успешного исследования рынка недвижимости, для обеспечения разработки и применения методов оценки стоимости различных категорий недвижимости.

Виды прав на объекты недвижимости

Право собственности и другие вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Регистрацию осуществляют органы юстиции местных (региональных) администраций субъектов федерации. Регистрации подлежат следующие права:

Собственности.
Хозяйственного ведения.
Оперативного управления.

4) Пожизненно наследуемого владения.
5) Постоянного пользования.
6) Ипотека.
7) Сервитуты.

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

Участники рынка
Рынок недвижимости это совокупность потенциальных и существующих покупателей недвижимости.
С другой стороны, рынок недвижимости это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными коUкурирующими вариантами землепользования.
Рынок недвижимости это сложная структура, цель которой свести вместе покупателей и продавцов.

Основные факторы, характеризующие рынок недвижимости

Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы. Все участки земли дифференцированы. Это значит, что каждый участок имеет уникальные черты.

Рынок недвижимости в Москве отличается от рынка в Томске.
Сделки с недвижимостью регулируются различными законами, осуществляются в различных климатических и экономических условиях. Сделки с недвижимостью по природе носят частный характер.
Рынок недвижимости сегментирован, поскольку различные пользователи обладают разными потребностями и разными ресурсами. Напомню, что сегментирование это разбиение покупателей на четкие группы, заметно отличающиеся друг от друга. Основные параметры сегментирования рынка недвижимости По использованию. Существует недвижимость для жилого, коммерческого, промышленного и сельскохозяйственного назначения.
По географическому фактору. Каждый район города может представлять собой отдельный рынок. В одной части города могут существовать одни рыночные условия, в другой - другие.

Пример: Черемошники Центр.
По цене. Покупатели домов стоимостью 200 тысяч долларов будут иными, чем домов 50 тысяч долларов.
По качеству продукта. Офисные помещения класса.

А принадлежат к совсем другому сегменту рынка, чем офисные помещения класса В, хотя оба объекта могут находиться на одной улице.
По инвестиционной мотивации. Один инвестор заинтересован в собственности, не приносящей денежного дохода (для использования), другие приобретают недвижимость с целью перепродажи, для увеличения денежного потока.
По типу прав на недвижимость. Для различных видов прав на недвижимость существуют различные рынки. Правами на недвижимость могут быть:
а) неограниченное право собственности;
б) сервитут право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества. Например: для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута*. Для собственника недвижимости, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения;
Обременение наличие установленных законом условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности на конкретный объект недвижимого имущества (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда и другие). в) права на недра;
г) права на аренду;
д) участие в кондоминиуме (это форма собственности, по которой объект разделяется на элементы индивидуальной собственности и элементы совместной собственности).
В отличие от других видов рынков, где цены определяются соотношением спроса и предложения со стороны большого числа участников, на некоторых сегментах рынка недвижимости зачастую насчитываются всего несколько покупателей и продавцов. Это особенно характерно для специализированных объектов или объектов единственного назначения (планетарий).
Неэластичный спрос и низкая эластичность предложения на объекты недвижимости. Напомню: спрос - это платежеспособная потребность.

Спрос называют эластичным, если при незначительном изменении цены спрос претерпевает значительные изменения. Если же спрос почти не меняется под влиянием небольшого изменения цены, то говорят, что он неэластичен . Низкая эластичность предложения означает, что если даже спрос возрастет, и цены пойдут вверх, очень трудно будет увеличить количество пригодной к использованию недвижимости на данном рынке.

Аналогично в случае избытка недвижимости цены могут оставаться низкими в течение нескольких лет, до тех пор, пока не исчезнет избыточное предложение. Спрос может быть очень изменчивым. Например, открытие в маленьком городке новой фабрики может вызвать значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количества спрос претерпевает значительные изменения.

Если же спрос почти не нового жилья, торговых точек, рекреационных объектов. В то же время, недостаток средств для ипотечного кредитования и высокие процентные ставки могут сдерживать спрос на недвижимость.

Спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем. Это привело сегодня к значительному превышению предложения над спросом на рынке недвижимости. Так, в Санкт-Петербурге, в 1996 году на одного покупателя приходилось примерно 15 продавцов квартир. Однако при таком явно избыточном соотношении продавцов к покупателям спрос на квартиры зачастую остается неудовлетворенным.

Операции на рынке недвижимости осуществляют агентства недвижимости, число которых постоянно растет. Например, в Санкт-Петербурге, в 1996 году было более 200 агентств по недвижимости.
Рынок недвижимости характеризуется высоким уровнем криминализации.

СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ. ВИДЫ СТОИМОСТИ

В рыночной экономике понятие стоимость это отражение цены, за которую владелец хочет продать свое имущество (активы), а также цены, которую покупатель согласен заплатить за него. Владелец недвижимости может не занимать приобретенное здание непосредственно, а получать доход от приобретенной недвижимости в форме арендной платы. Эти денежные поступления являются доходом на инвестированный капитал, вложенный владельцем для приобретения здания.

В этом случае смею утверждать, что стоимость недвижимости не связанна напрямую с затратами по его строительству, а определяется доходом в денежном выражении, который может приносить данная недвижимость, отсюда следует, что стоимость недвижимости соотносится как со стоимостью строительства, так и с предлагаемой доходностью.
В условиях рыночной экономики наиболее распространенным видом стоимости объектов недвижимости является рыночная стоимость.
Рыночная стоимость это наиболее вероятная цена, которую достигает недвижимости на конкурентном открытом рынке с соблюдением всех условий справедливой торговли, сознательных действий продавца и покупателя.
Рыночную стоимость недвижимости иначе называют стоимостью при обмене в отличие от стоимости в использовании (или потребительской стоимости), которая отражает ценность объекта для конкретного собственника.
Рыночная стоимость является объективной, независимой от желаний отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке. Если нет покупателя на недвижимость, независимо от затрат на строительство, текущая рыночная стоимость данного объекта равна нулю.
Стоимость в использовании (потребительская стоимость) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые были ранее при функционировании объекта и прогнозируется в будущем.
Если рыночная стоимость определяется исходя из принципа полученного и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то потребительская стоимость рассчитывается исходя из текущего использования объекта (сегодня).
Инвестиционная стоимость означает стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него свои финансовые средства. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации.
Капитализация преобXазование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящий момент стоимость.
Восстановительная стоимость определяется издержками (затратами) в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его новом состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, с тем же количеством строительно-монтажных работ, то есть воспроизводится тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.
Стоимость замещения - определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций.
Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения издержками на создание объекта функционального аналога.
Страховая стоимость рассчитывается на основе восстановительной стоимости (или стоимости замещения) объекта, который подвержен риску разрушения или уничтожения. На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, страховые выплаты и страховые проценты.
Налогооблагаемая стоимость для целей налогообложения аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости, либо (как сейчас в России) такая оценка производится формально по нормативной методике (без привлечения экспертов-оценщиков).
Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта может получить при ликвидации объекта недвижимости.

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

3.2.1 Местонахождение. Для торгового дела это главный фактор успеха. Центральная часть любого города всегда ограниченна.

И различие в местонахождении всего на несколько метров может привести к существенным различиям в цене. Лучшие офисные здания так же располагаются в центре города.

Определенная часть города может иметь репутацию места, где протекает определенный вид деятельности, и является центром притяжения однотипных видов деятельности. Наличие общего транспорта, мест стоянки автомобилей увеличивает стоимость оцениваемой недвижимости.
3.2.2. Архитектурно-конструктивные решения проекта.
Конструкция здания имеет большое значение при оценке стоимости. Не движимость (здания, сооружения) должны соответствовать климатическим условиям, должна быть хорошо спланирована, иметь хорошее естественное освещение помещений, привлекательный внешний вид.

Все это влияет на стоимость здания. Кроме названного, все виды недвижимости должны соответствовать требованиям сейсмоустойчивости (особенно в сейсмоопасных районах).
3.2.3. Планировочные решения проекта.
Планировка и размещение объектов недвижимости очень важны для жителей и других пользователей.
3.2.4. Наличие коммунальных услуг (газа, воды, электричества).
Надежность и количество снабжения должны быть учтены при оценке стоимости.
3.2.5. Состояние здания.
Текущее состояние здания является очень важным фактором. Если для ремонта здания необходимо истратить значительное количество денег, покупатель вычтет данные затраты из стоимости сделки.

Однако, если требуется только косметический ремонт (покраска стен), это существенно не влияет на стоимость недвижимости.
3.2.6. Экологические факторы.
Должно учитываться влияние многих факторов окружающей среды. Во- -первых, необходимо выяснить природу и размеры загрязнения на основе данных санитарно-экологической экспертизы.
Уменьшение стоимости недвижимости, связанное с загрязнением окружающей среды, устанавливается методами, которые используются для определения амортизации (износа).
Во-вторых, при оценке экологической ситуации может быть два варианта выводов:
а) источник загрязнения может быть успешно устранен с минимальными затратами;
б) загрязнение или его потенциальная опасность не могут быть полностью устранены. По этой причине стоимость недвижимости может быть существенно снижена.
3.2.6. Факторы спроса и предложения.
Спрос это платежеспособная потребность. Перед оценкой стоимости всегда сначала проводится анализ спроса и предложения на определенный вид собственности в определенном секторе рынка.

Превышение спроса над предложением ведет к увеличению стоимости здания, и наоборот.
3.2.8. Отчуждаемость объекта недвижимости это возможность передачи права собственности на данный объект другому лицу.
3.2.9. Дефицитность.

СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ. КУПЛЯ-ПРОДАЖАНЕДВИЖИМОСТИ

4.1. Сделки с недвижимостью. Риэлтерская деятельность
Сделка коммерческий обмен ценностями между двумя сторонами. Центральное звено этого определения понятие обмена и взаимной выгоды. Посредством обмена люди удовлетворяют свои нужды и запросы.
Обмен это акт получения от какого-либо желаемого объекта с предложением чего-либо взамен.
Обмен это лишь один из способов, посредством которого человек может получить желаемый объект (самообеспечение, отъем, попрошайничество, обмен).
Пример сделки: Иванов отдает Петрову 5 тысяч долларов и получает взамен квартиру в центре Томска.
Сделка предполагает наличие нескольких условий:

не менее двух ценностно-значимых объектов;
согласованных условий ее осуществления;
согласованного времени свершения;
согласованного места проведения;
условия сделки поддерживаются и охраняются законодательством.

Сделки с недвижимостью осуществляют риэлтеры. Под риэлтерской деятельностью осуществляемая юридическими и физическими лицами деятельность по совершению в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.
Риэлтер предприниматель, занимающийся операциями с недвижимостью.
Услуги по оценке недвижимости не являются риэлтерской деятельностью. 23 ноября 1996 года принято Положение о лицензировании риэлтерской деятельности.

Действие этого положения не распространяется на должностных лиц, органы исполнительной власти, участвующие в продаже недвижимости в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также на лиц, организующих продажу недвижимости в соответствии с решениями органов исполнительной власти, органов местного самоуправления.
Права на недвижимость и сделки с ней подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Порядок государственной регистрации объектовнедвижимости. (Установлен статьей 13.1 ГК РФ)

Процесс регистрации состоит из трех этапов: - формирование объекта недвижимости;
- присвоение кадастрового номера;
- выдача свидетельства о собственности. Формирование объекта недвижимости предусматривает прежде всего его индивидуализацию, то есть придание объекту таких технических, экономических и юридических характеристик, которые позволяют однозначно выделять объект из всех других объектов. Процесс формирования зданий, сооружений, квартир осуществляют бюро технической инвентаризации, которые изучают земельные паспорта, поэтажные планы и т.д. Формирование объекта недвижимости заканчивается составлением стандартного кадастрового дела на каждый объект, который заводит специальный отдел Комитета по земельным ресурсам и землеустройству.

В нем содержится вся юридическая информация об участке, об имуществе и объектах недвижимости, которые находятся на участке, информация об обременениях и сервитутах, сведения по сделкам, залогам объекта и т.д. Присвоение кадастрового номера объекту недвижимости, то есть происходит регистрация. Регистрация осуществляется в соответствии с так называемым базисным планом города, который делится на базисные кварталы (в Санкт Петербурге 7 тысяч базисных кварталов). Каждый квартал имеет свой номер, поэтому любому объекту недвижимости присваивается свой кадастровый номер. Нет ни одного даже самого маленького неучтенного объекта.

Если вдруг появляется (неучтенный, не пронумерованный), то он подлежит сносу без всяких предварительных условий. Первые две цифры кадастрового номера это обозначение Томска как субъекта федерации (70), Санкт Петербурга 78 и т.д. (как у автомобилей).
После регистрации осуществляется поиск так называемой формы титула. Если объект недвижимости уже был однажды зарегистрирован, то в последствии его статус может меняться хоть по несколько раз в день, так как это уже чисто техническая операция по изменению фамилий и адресов собственника.

Например, на рынке квартир, квартиры могут продаваться до 10 раз в сутки.
После этого информация о данном объекте заносится в кадастр недвижимости, то есть в соответствующую карту, которая существует как в электронном, так и в бумажном виде, что упрощает любую проверку информации об этом объекте.
Комитет по земельным ресурсам и землеустройству изготавливает и выдает собственнику земельного участка свидетельство о собственности.
Вся эта процедура о регистрации закреплена в законе РФ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (21.07.97г.)

Купля-продажа недвижимости. Ипотека

Купля-продажа недвижимости осуществляется на основе договора продажи.

Содержание раздела