Приобретение квартиры на вторичном рынке жилья
д. Отдельно оговариваются условия передачи имущества согласно акту приема-передачи и описи, сроки возвращения продавцом аванса или задатка в случае неисполнении договора и другие подробности. Авансом называется платеж, предшествующий передаче имущества, выполнению работы или оказанию услуг. В отличие от задатка, он не является способом обеспечения обязательства.
Размер и порядок выплаты аванса в отношениях между гражданами определяются соглашением сторон в соответствующем договоре.
Задаток денежная сумма выдаваемая одной из договаривающихся сторон (в нашем случае покупателем) в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне) продавцу, в доказательство заключения договора и в обеспечении его исполнения. Соглашения заключаются в письменной форме. Нотариального удостоверения договора задатка законом не требуется. Нередко вместо заключения договора задатка, продавец и покупатель ограничиваются распиской.
Но это неправильно, т.к. расписка может быть лишь приложением к договору.
Разница между авансом и задатком обнаруживаются при неисполнении договора. Если сделка по каким-либо причинам расстроилась, аванс просто возвращается.
А задаток выплачивается продавцом покупателю в двойном размере, если сделка не состоялась по вине первого. И не возвращается, если купля-продажа не состоялась по вине покупателя.
Вторичный рынок жилья. Теперь проанализируем то, каких ситуаций следует опасаться покупателем жилья на вторичном рынке.
Почему вторичный рынок называется вторичным? Потому, что сначала квартиры принадлежат городу, находятся на балансе городского правительства. Первая сделка передача квартиры правительством в собственность конкретного физического либо юридического лица.
Соответственно, все последующие сделки будут вторичными.
Продавец не собственник квартиры, а действует по доверенности. В данном случае вместо собственника, желающего продать жилплощадь, в контакт вступает его поверенный.
Владелец же может в любое время передумать продавать жилье и отменить доверенность А вы об этом ничего не будет знать.
Что необходимо предпринять: необходимо лично встретиться с собственником и удостовериться в его желании продать недвижимость.
Собственник тяжело болен. Как это ни печально, но, если продавец не доживет до конца оформления купли-продажи а на формальности может уйти до нескольких месяцев, вас ждут проблемы.
Что необходимо предпринять: лучше от такой сделки отказаться, особенно если вы участвуете в альтернативных сделках (т. е. не просто покупаете квартиру, а одновременно и продаете свою).
Собственник квартиры злоупотребляет спиртными напитками. Сделка впоследствии может быть оспорена, на том основании, что продавец был не в себе.
Что необходимо предпринять: потребуйте от продавца предъявить справки о том, что он не числится на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере. Также непосредственно перед сделкой сводите продавца любителя спиртного к врачу и получите медицинскую справку о том, что он не пьян и вполне адекватен.
Нарушение прав несовершеннолетних детей, не достигших 18 лет. Один из основных подвохов, связанных с юридической чистотой квартиры это нарушение интересов несовершеннолетних жильцов, которые были прописаны в квартире на момент приватизации и которые автоматически должны были попасть в число собственников.
Если этого не случилось, то впоследствии повзрослевшие дети могут предъявить свои права и попытаться оспорить сделку. И все сделки с жильем будут оспорены.
Что необходимо предпринять: по домовой книге проверить, жили ли в квартире несовершеннолетние.
При альтернативной сделке купли-продажи нужно включить ребенка в число собственников новой, покупаемой, квартиры.
Если дети, не участвовавшие в свое время в приватизации, уже выросли, то перед заключением сделки нужно взять с них нотариально заверенную расписку об отсутствии претензий.
Опекуны или попечители детей, оставшихся без родителей не вправе, продавать, обменивать, сдавать внаем и т. п. недвижимость без предварительного согласия органа опеки и попечительства. Приобретая квартиру у бывших владельцев, являющихся опекунами ребенка, убедитесь в наличии разрешения на сделку от соответствующей организации.
В противном случае вы рискуете лишиться приобретения, т. к. это противозаконная сделка.
Договор купли-продажи, заключенный под влиянием заблуждения. Такой договор может быть также оспорен по суду и признан недействительным.
Что необходимо предпринять: если продавец недвижимости скрыл существенную информацию (к примеру о состоянии коммуникаций, отопительной или канализационной систем и т. п.) покупатель вправе подать иск с требованием вернуть деньги. Однако факт злого умысла со стороны продавца ему придется доказывать.
Если иск признают в пользу истца, то недвижимость возвращается прежнему владельцу в обмен на уплаченную покупателем сумму.
Перечень наиболее рискованных сделок, совершаемых на вторичном рынке сырья:
1) многоступенчатые сделки с двумя и более альтернативами.
2) при участии несовершеннолетних детей и людей из группы риска (недееспособных, частично дееспособных, находящихся под патронажем, опекой, попечительством).
3) при участии собственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы.
4) по отчуждению жилья с участием юридических лиц.
5) по договорам, связанным с рентой.
6) сделки, которые осуществляются по доверенности лиц, находящихся за границей.
7) с участием собственников, не находящихся в родственных отношениях.
Другие варианты приобретения жилья. Конечно самая распространенная сделка с жильем это купля-продажа. Именно такие договоры занимают 90% на рынке.
Однако это не единственный способ улучшить свои жилищные условия. Оставшиеся 10% приходятся в основном на дарение и мену квартир.
Давайте рассмотрим все плюсы и минусы этих сделок, а также их особенности.
Мена. Чаще всего сделки купли-продажи бывают альтернативными.
Это означает, что собственник продает свою квартиру и сразу приобретает другую. Фактически это мена через куплю-продажу.
Не проще ли сразу заключать договор мены?
Сделка мены имеет два основных преимущества. Во-первых, ее оформление обходится дешевле, т. к. вы заключаете не два договора (купля-продажа каждой из квартир), а один (мена).
Особенно ощутима экономия, когда участники сделки для надежности удостоверяют ее нотариально: при купле-продаже приходится платить нотариусу проценты от стоимости каждой из квартир. При мене нотариальный тариф взимается один раз от стоимости более дорогой квартиры. Во-вторых, если сделка будет оспорена и признана недействительной, то у меняльщиков больше шансов сохранить свое имущество. Судите сами: в этом случае по решению суда все возвращается на круги своя, т. е. хозяева получают прежнее жилье.
А при купле-продаже продавец, получивший деньги, может их быстренько растратить.
Впрочем не все так гладко: на практике сделки мены успешно оспариваются гораздо чаще, чем купля-продажа. Нередко это связано с тем, что при покупке квартиры участники сделки ведут себя осторожнее.
Мена, часто применяется между родственниками, которые уверены друг в друге и хотят снизить издержки при переоформлении квартир.
Дарение. Дарение обычно используется, когда объект сделки комната в коммунальной квартире.
По закону продавец такого жилья обязан сначала предложить комнату соседям, имеющим преимущественное право покупки. И только если они откажутся, разрешено продавать жилплощадь на сторону.Если же формально происходит дарение, а не купля-продажа, то удается избежать согласований с соседями.
Но имейте в виду: строго по закону дарение в данном случае притворная сделка, т.к. фактически прикрывает куплю-продажу. По ГК РФ притворные сделки ничтожны.
Но на практике подобные судебные процессы бывают крайне редко, т. к. привести доказательства очень сложно.
Покупка жилья в новостройках. Допустим вы решили сэкономить на услугах риэлтора и купить квартиру самостоятельно, напрямую у застройщика.
Но через некоторое время выясняется, что по каким-то причинам строительство дома затягивается и цены на недвижимость выросли, и от вас требуют немалую доплату.
Вот и сэкономили думаете вы и после этого обращаетесь за помощью к риэлтору. Вам он быстро подбирают хороший вариант, но выясняется, что документы на квартиру оформлены неверно.
Так кому же доверять: застройщику или риэлтору?
Каждый из нас не застрахован от любой из приведенных ситуаций. Сегодня действительно очень распространена услуга приобретение квартиры напрямую, у застройщика.
А недвижимость, как известно покупка довольно дорогая, поэтому желание любого потенциального владельца максимально сэкономить, подбирая пусть даже однокомнатную квартиру, вполне понятно и объяснимо.
Застройщик. С одной стороны, сэкономить, заключая договор с застройщиком, действительно можно. Просто покупатель должен очень внимательно читать положения в документе, особенно обращая внимание на основные пункты: фиксированную стоимость квартиры, описание общей и жилой площади, номер секции и этажа. Тогда ваше новоселье не только не будет испорчено неожиданностями вроде существенной доплаты, но и прочими несоответствиями.
Например, продавец должен гарантировать отсутствие прав третьих лиц на квартиру, застройщик также обязан подтвердить реальные сроки строительства и получения квартиры в собственность. На практике, бывали случаи, когда люди вселялись, успевали сделать какой-то ремонт, а потом оказывалось, что в договоре были не прописаны или перепутаны, например, те же номера этажа или секции. В итоге жильцов просили освободить помещение, а отремонтированная квартира доставалась совершенно другим людям.
Конечно, виноваты в такой ситуации обе стороны: и халатность застройщика, и невнимательность покупателя.
Казалось бы, что, задавшись целью найти подходящую квартиру, покупатель может вполне обойтись и без услуг риэлтора, ведь в основном его помощь необходима на вторичном рынке недвижимости, когда у квартиры есть история, и посредник нужен именно для проверки ее юридической чистоты. Однако и на первичном рынке есть своя история.
Инвестиционная цепочка (количество инвесторов от первого, заключившего инвестиционный контракт, до конечного, привлекающего к инвестированию строительства физических лиц) может быть достаточно длинной. Физическому лицу, как правило, показывают только договор между конечным инвестором и самим физическим лицом
Вместе с тем, если вы обладаете юридически знаниями, особой необходимости в услугах риэлтора нет. Найти подходящий вариант квартиры и грамотно оформить все документы вы сможете. Но ни один застройщик не предложит вам того разнообразия вариантов квартир, который есть у риэлтора.
Дело в том, что любая строительная компания заинтересована в покупателе, так как ей выгодно поскорей реализовать все объекты, поэтому в процессе подбора квартиры на вас могут оказывать давление, тогда как риэлтор независимый посредник, сотрудничающий с несколькими компаниями.
Единственный вариант, когда от услуг риэлтора не надо отказываться это если вы решили купить квартиру через ипотеку. Здесь вас ждет гораздо более сложная процедура оформления документов, нежели обычный договор купли-продажи. В этом случае в услуги риэлтора будут входить: консультации по вопросам выбора банка-кредитора и программы кредитования, помощь в сборе необходимых документов для банка, собственно поиск нужной квартиры, проверка всех необходимых документов, оформление договора покупки и другие. В случае ипотеки количество возможных проволочек существенно возрастает, поэтому самостоятельное оформление сделки заметно усложняется.
Агентства недвижимости работают со многими банками и могут подобрать клиенту оптимальную ипотечную программу. Более того, от риэлторов клиент может получить более объективную информацию о конкретном объекте, поскольку обширная база агентства позволяет оценить преимущества и недостатки каждого предложения.
Это действительно так: банки часто предпочитают работать именно с риэлторами, считая их работу гарантом чистоты оформления сделки. Ведь они не менее самого покупателя заинтересованы в 100%-ной надежности сделки
Возможные способы сэкономить. Наименее затратный способ сотрудничества с риэлторами это заключение так называемого договора сопровождения.
Например, если вы уже определились с компанией-застройщиком, у которой хотите приобрести квартиру, но хотите доверить сбор необходимых документов профессионалу, то риэлтор подключится на этапе оформления сделки и поможет оформить вам все необходимые бумаги, а также выступит посредником в процессе передачи денег.
Существует еще способ альтернативной экономии. Это один из самых дешевых вариантов, который предполагает сотрудничество с независимым риэлтором. Только есть одно но: прибегать к этому варианту стоит лишь в том случае, если вы на 100% уверены в профессиональности и порядочности этого риэлтора.
Конечно, вы выиграиваете в стоимости, т. к. услуги независимого риэлтора стоят существенно ниже, по сравнению с риэлторской организацией, но здесь высоки риски. Эти риски, как покупатель, несете вы.
Приобретение квартиры на вторичном рынке жилья без участия посредника. Схемы обмана потребителей.
Прежде, чем купить недвижимость на рынке вторичного жилья, убедитесь в том, что на нее не наложен арест или она не заложена. Вы можете получить о ней достоверную информацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Необходимо учитывать, что если говорить об обманах в этой сфере, то шансов обмануть больше у продавца квартиры, нежели у покупателя, желающего приобрести понравившуюся ему жилплощадь. Рассмотрим самые популярные схемы обмана.
Самый простой способ обмана. Один гражданин продает другому свое жилье, получает все деньги, а потом подает в суд заявление с просьбой признать сделку недействительной на основании какой-нибудь причины. По решению суда продавцу возвращается его квартира, а покупателю уплаченные ранее деньги.
Но, часто желая избежать налогов, в договоре указывают гораздо меньшую сумму, чем та, которая была выплачена за квартиру в действительности.
Вот эту чисто номинальную сумму и возвратит первый владелец квартиры покупателю, а тот останется без жилья и почти без денег.
Будьте честными при подготовке и подписании договора:
У квартиры существует как бы две цены по оценке БТИ и рыночная. Вот это и есть самый хитрый момент. Покупатель (мошенник), нотариус, удостоверяющий сделку (знакомый с мошенником) предлагают с целью уменьшения размера налога на регистрацию права собственности указать в договоре стоимость оценки БТИ, которая может быть меньше рыночной в несколько раз.
А остальная сумма будет передана покупателем продавцу с рук на руки после оформления сделки, т. е. нигде не будет фигурировать и, соответственно, не будет облагаться никакими налогами, да и уменьшаются комиссионные нотариусу, которые зависят от суммы сделки. Если вы продавец, и пошли на это, то имеется скорее всего, что Вы эту разницу в ценах никогда не дополучите.
После подписания договора купли-продажи Вам отдадут лишь сумму, указанную в договоре. Ни один суд не признает Ваше право на оставшуюся сумму, поскольку, как правило, такие договоренности являются устными, а для заключения сделок на сумму более чем в 10 минимальных заработных оплаты труда требуется хотя бы расписка, которую Вы не догадаетесь спросить.
Второй способ обмана. Это когда, продав квартиру, человек не спешит выписаться из нее, утверждая, что обстоятельства изменились и ему некуда выезжать.
Очень часто суд встает на сторону первого владельца и выносит постановление: вернуть деньги покупателю.
Владелец недвижимости соглашается, но с заявлением, что полученные за недвижимость деньги уже потрачены или их украли, поэтому возвращать будет частями из своей зарплаты (которую конечно получает в мизерных количествах и весьма нерегулярно).Особенность состоит в том, что юридически к продавцу придраться сложно, он не отказывается платить. По законам, даже при максимальном вычете из зарплаты, это может занять несколько десятков лет!
Третий способ обмана заключается в продаже квартиры одновременно нескольким людям. В этом случае владелец квартиры (обычно уезжающий за рубеж) делает со своих приватизационных документов дубликаты, в течение одного дня в разных нотариальных конторах заверяет договора купли-продажи, получает деньги и уезжает.
Теперь хозяином квартиры будет тот из покупателей, кто первым зарегистрирует ее в БТИ.
Четвертый способ обмана заключается в применении фальшивых документов. При этом мошенники при помощи поддельных бланков и печатей (а бывает, что и при помощи подставного нотариуса) оформляют липовый договор о купле-продаже. Ничего не подозревающий покупатель платит деньги, а потом долго и безуспешно предъявляет свои права на чье-то жилье.
Для этого аферисты обычно снимают квартиру на короткий срок, подделывают документы и продают ее, пока хозяин отсутствует в городе.
Покупатель и продавец обычно изначально не доверяют друг другу, подозревая в обмане, и для таких подозрений, к сожалению, нередко есть основания.
Если деньги передаются в момент нотариального оформления рискует покупатель, так как квартира накануне может быть уже продана или передана в залог. Если же деньги передаются после оформления договора у нотариуса, рискует продавец, так как на основании нотариально оформленного договора покупатель может сам зарегистрировать покупку, не заплатив бывшему хозяину ни копейки. Поэтому самыми надежными считаются варианты, при которых деньги до поры до времени остаются у третьих лиц, которым в равной степени доверяют обе стороны. Это может быть или солидная риэлтерская контора, или банк, в котором для такого случая открывается специальный депозитный счет.
В последнем случае продавец получит свои деньги только после предъявления доказательств состоявшейся сделки.
Пятый способ обмана связан с приобретением неприватизированной квартиры. К ее владельцу приходят люди с предложением на очень выгодных условиях сдать им в аренду квартиру, например, на полгода. Причем заключается договор, и деньги за полгода выплачиваются сразу. Заботясь о спокойствии и времени хозяина, его просят дать паспорт для регистрации договора аренды квартиры.
Получив деньги, многие паспорт спокойно отдают! Ведь владелец квартиры не может предположить, что заранее подобран похожий на него человек, который с подлинным паспортом приватизирует квартиру, и потом ее продаст.
Далее предложены основные правила, которыми нужно руководствоваться, покупая или продавая квартиру без помощи риэлторских агентств.
Стоимость квартиры. Для начала Вам необходимо определиться, сколько вы хотите получить за свою жилплощадь? Ориентируйтесь на цены за аналогичные квартиры. Эту информацию вы узнаете из объявлений о продаже на сайтах в Интернете или в специализированных СМИ, например, из газеты Из рук в руки.
Существуют так называемые обязательные критерии при оценке жилплощади, к которым относятся: район города, характеристики самого дома и квартиры, наличие телефона и т. д. Необходимо учитывать также динамику цен на рынке в конкретный момент.
Реклама продаваемой квартиры. Для того, чтобы успешно, продать квартиру нужно, чтобы о квартире узнало как можно больше потенциальных покупателей. Информацию о квартире можно разместить на сайте или в специализированном издании самостоятельно, а также через агентство недвижимости.
Если квартира выставлена по ликвидной цене, объявление должно выходить не менее двух раз в неделю. Если квартиру нужно продать очень быстро три раза в неделю.
Как правило, продавец указывает свой домашний или служебный телефон.
Осмотр квартиры, торг. Когда дело доходит уже непосредственно до показа квартиры, то здесь нужно быть настороже. К вам придут незнакомые вам люди, поэтому ценные вещи и предметы с видных мест лучше убрать.
Как правило, потенциального покупателя интересует только состояние комнат и коммуникаций, высота потолка, вид из окна. Он может рассматривать комнаты больше пяти минут только в том случае, если предполагается продажа квартиры с мебелью или перепланировка.
При согласии покупателя купить квартиру, начинается торг. Постарайтесь выдержать торг.
Не надо сразу соглашаться на условия покупателя, этим вы покажете, что можете двигаться в цене и дальше, чем могут воспользоваться.
Если на просмотр пришел риэлтор или покупатель с представителем какого-нибудь агентства недвижимости у вас имеется шанс получить часть услуг практически бесплатно. Агент может попытаться решить Ваши проблемы в пределах одного агентства недвижимости, таким образом, вольно или невольно, вы попадаете на обслуживание определенной фирмы, которая может выставить счет за это самое обслуживание.
Вы вправе принимать или не принимать предлагаемые условия, можете отказаться от услуг и заняться продажей самолично.
Договоренность с продавцом (покупателем). Многие продавцы после вроде бы положительного решения, высказанного на словах, снимают рекламу квартиры, не учитывая, что покупатель может продолжить поиски другого варианта.
Поэтому, достигнув договоренности, продавцу желательно решить вопрос о некоторой предоплате в обеспечение обязательства купить квартиру.
Покупателям же, наоборот, этот вопрос лучше не поднимать, чтобы быть свободными в своих дальнейших действиях. Правда, в этом случае есть риск квартиру упустить, если продавец найдет более выгодного клиента.
Уплата задатка важный момент. Существуют юридические понятия: соглашение о задатке и авансовое соглашение. Если вы, как продавец квартиры, подписали соглашение о задатке, то учтите, что расторжение договора о намерениях, то есть отказ от продажи квартиры этому покупателю, может повлечь определенные санкции.
Такие действия с юридической точки зрения читаются невыполнением обязательств продавца и предполагают возврат суммы в двойном размере.
Для покупателя квартиры, кроме адреса, ценовых характеристик и сроков продажи, нужно не забыть оговорить сроки юридического (выписка) и физического освобождения квартиры. Физическое освобождение это вывоз из нее вещей и мебели.
А также возможных компенсаций за невыполнение сроков. Если сроки не оговорены, покупатель часто настаивает на освобождении квартиры сразу после подписания нотариального договора.
Проверка, подготовка сделки, сбор документов. После того как составлены все бумаги и принята предоплата за квартиру, начинается процедура подготовки сделки. На продавцов возлагается обязанность собрать полный комплект документов в определенные сроки.
Это довольно сложная процедура. Очень хорошо, если покупатель может оказать содействие, но при должном контроле.
Банк, нотариус, регистрация. Когда все документы на квартиру в порядке и наступает время обсудить где и как производить взаиморасчеты. Самый распространенный способ и самый безопасный, как уже упоминалось раннее расчет через банковскую ячейку под зарегистрированный на имя покупателя договор купли-продажи квартиры. Советуем внимательно подойти к выбору банка, который устроит обе стороны.
Поэтому вопрос по взаиморасчетам нужно обязательно проговаривать заранее, еще в момент передачи (или получения) задатка.
После закладки денег вам предстоит нотариальное (по вашему желанию) оформление договоров или сразу сдача документов на государственную регистрацию.
Юридическое и физическое освобождение, акт приема-передачи. После того как, вы получите зарегистрированные договоры купли-продажи квартиры со Свидетельствами о государственной регистрации прав, вам предстоит юридическое (снятие с регистрационного учета) и физическое (вывоз вещей) освобождение квартиры.
Заключение сделок непосредственно с застройщиками (дольщиками при долевом строительстве) жилых домов.
Квартира в новостройке самый выгодный способ вложения денег, но он требует немалого ожидания.
Что такое долевое строительство. В последнее время стоимость жилья достигла своего максимума в России.
Спрос опережает предложение. И определяющую роль здесь сыграло бурное развитие ипотечного кредитования.
