Осмотр общедомового имущества
в) если предыдущий собственник помещения не исполнял данное обязательство, оно в полном объеме переходит к новому собственнику. Если последний добровольно не будет исполнять обязательство предыдущего собственника, к нему может быть предъявлено (в пределах сроков исковой давности) требование о взыскании в судебном порядке соответствующих сумм.
По существующим правилам для поддержания дома и двора в надлежащем состоянии должны проводиться следующие мероприятия:
Осмотр общедомового имущества. Он проводится самими жильцами либо уполномоченными ими членами товарищества собственников жилья (ТСЖ) с помощью соответствующих специалистов экспертов по строительству, инженерным коммуникациям и др.
По результатам осмотра оформляется акт, на основе которого определяется: соответствует ли состояние дома требованиям безопасности, санитарно-гигиеническим и прочим нормативам. Если нет, то принимается решение о необходимых мерах для устранения неисправностей, повреждений и прочих дефектов домовладения.
Текущий ремонт. По правилам он проводится по решению общего собрания собственников квартир и предназначен для предупреждения преждевременного износа, а также для поддержания работоспособности инженерных коммуникаций и прочих общедомовых систем, устранения повреждений и неисправностей общего имущества дома, кроме замены несущих конструкций и лифтов (эти серьезные работы уже относятся к капитальному ремонту).
Капитальный ремонт. Также обязателен, если состояние дома достигло уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности.
Для поддержания дома в хорошем состоянии необходимо обеспечивать:
освещение помещений общего пользования;
благоприятные показатели температуры и влажности в общедомовых помещениях;
уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования и придомовой территории;
сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов;
уход за элементами озеленения и благоустройства придомовой территории;
выполнение мер пожарной безопасности.
Есть несколько вариантов возмещения средств на капитальный ремонт:
Первый. Существует единовременный платеж, взимаемый со всех собственников, на проведение необходимых ремонтных работ.
Второй. Если собственники не в состоянии единовременно выплатить расходы по капитальному ремонту, может быть принято решение воспользоваться кредитом на условиях соответствующей кредитной организации, при этом следует иметь в виду, что стоимость ремонта соответственно возрастет на величину начисленных процентов за пользование кредитом.
Третий накопительный: ежемесячно на капитальный ремонт перечисляется фиксированный взнос.
Закон предусматривает следующие основные инструменты, с помощью которых мы обязаны решать все проблемы, связанные с проживанием в многоквартирном доме:
1) общее собрание собственников помещений как орган управления;
2) выбор способа управления;
3) договор управления многоквартирным домом.
ЖК РФ введено такое понятие. как орган управления многоквартирным домом. Этим органом признано общее собрание собственников помещений многоквартирного дома.
К компетенции органа управления относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
4) выбор способа управления многоквартирным домом;
5) другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Следует обратить внимание на то, что на общем собрании собственников помещений собственники голосуют своими долями в праве собственности на общее имущество. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Поэтому количество голосов, которыми обладает собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании таких собственников, непосредственно зависит от размера общей площади принадлежащего ему жилого или нежилого помещения в данном многоквартирном доме. С учетом этого обстоятельства и должно определяться наличие кворума.
Правом на участие в общем собрании обладают все собственники помещений в многоквартирном доме, независимо от размера общей площади помещений, находящихся в собственности каждого из них.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением решений, которые принимаются квалифицированным большинством не менее 2/3 голосов (квалифицированное большинство) общего числа голосов.
К таким решениям относятся:
1) решения о реконструкции многоквартирного дома. втом числе с его расширением или надстройкой, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
2) решение о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3) решение о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.
Принятие решений по вопросам, не включенным в повестку дня, запрещено. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Для того чтобы решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме имело юридическую силу, должны быть соблюдены следующие предусмотренные ЖК РФ условия:
а) решение оформлено протоколом очередного или внеочередного общего собрания собственников помещений;
б) решение принято по вопросу, включенному в повестку дня соответствующего собрания;
в) решение принято с соблюдением правил о квалифицированном или простом большинстве голосов, необходимых для принятия решения;
г) решение доведено до сведения собственников помещений в многоквартирном доме;
д) решение принято по вопросу, относящемуся к компетенции общего собрания.
По указанным критериям можно оценивать правомерность соответствующего решения в случае возникновения споров, связанных с принятием решений общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
ЖК РФ разрешено проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и путем заочного голосования, а также осуществление голосования через представителя. Собрать собственников многоквартирного дома в одном месте в одно время очень трудно, поэтому чаще всего собрания проходят именно в заочной форме, путем письменного опроса.
Каждому собственнику вручаются под роспись бланки уведомления о проведении собрания и его решения. В уведомлении указывается вопросы повестки дня, сроки начала приема решений и его окончания. В бланке решения содержатся паспортные данные собственника, номер документа, подтверждающего права собственности, размер доли в праве собственности на общее имущество.
Также перечислены варианты решений, который должен принять собственник.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в т.ч. для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Это правило распространяется и на решение по вопросу об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.
Условия, при наличии которых собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение общего собрания:
решение принято общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ;
собственник не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения.
Настало время определить форму управления жилыми домами. Этот вопрос касается большинства населения страны.
Ведь уже сейчас 70% жилого фонда находится в собственности, и ряды собственников продолжают пополняться за счет покупателей квартир и граждан, которые все еще приватизируют свое жилье.
Прежде чем сделать выбор, необходимо уяснить себе, что такое управление многоквартирным домом.
ЖК РФ устанавливает, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг всем гражданам, проживающим в таком доме.
Если собственники помещений многоквартирного дома придерживаются пассивной позиции, и не торопятся с выбором способа управления, в этом случае выбор способа управления через конкретную управляющую организацию сделает муниципалитет на основе открытого конкурса. Далее муниципалитет уведомит всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Скорее всего в в новом качестве вам предложат ваш же ДЕЗ.
По закону вы будете обязаны заключить такой договор. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся. Условия договора устанавливаются одинаковыми для всех собственников. Если же собственники не будут согласны с условиями предложенного договора управления, то необходимо будет начать процедуру их согласования в установленном порядке, для чего необходимо будет выработать свои условия на общем собрании собственников и отразить их в протоколе разногласий.
Так что собираться все равно придется, только прийти к общему согласию будет уже гораздо сложнее: в случае недостижения соглашения спор придется разрешать в судебных органах. В случае же выбора компании собственниками самостоятельно все существенные вопросы можно урегулировать на общем собрании до заключения договора, а при недостижении соглашения поискать другую компанию.
Кстати, если нет предложений от управляющих компаний, собственники имеют право обратиться в суд и потребовать, чтобы муниципалитет выбрал управляющую организацию в соответствии с законодательством.
Дом может управляться только одной организацией.
Согласно новой жилищной реформе планировалось, что к 1 января 2007 г. все мы определимся с выбором способа управления своим домом, однако процесс выбора затянулся, срок продлили вплоть до 1 июля 2008 г. К указанному сроку собственники уже должны будут определиться с тем, кто будет управлять их домом и возьмет на себя все обязательства по его обслуживанию то есть то, чем до этого момента занималась Дирекция единого заказчика. Сама идея управления жилым домом придумана для удобства и повышения качества услуг.
Но вот парадокс: большинство из нас до сих пор не имеют ни малейшего представления о том, что и кого собственно должны выбирать.
Собственники помещений обязаны выбрать только один из способов управления домом, одновременное совмещение нескольких способов управления домом не допускается.
ЖК РФ предусматривает следующие три способа управления многоквартирным домом.
1. Непосредственное управление. Собственники помещений в многоквартирном доме могут осуществлять управленческую деятельность по организации эффективного использования своего имущества без привлечения каких-либо посредников. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников.
При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.
Преимущество непосредственного управления домом заключается в экономии на оплате услуг управляющей организации. Эта система выгодна жильцам в тех случаях, когда речь идет о небольшом доме, где квартирами владеют не более 10 человек.
Причем наиболее эффективной она может стать в домах, где живут люди с приблизительно одинаковым социальным и материальным статусом.
К минусам этого способа можно отнестиотсутствие единой организации, которая отвечала бы перед собственником за качество коммунальных услуг. Например, какая организация должна отвечать за плохое водоснабжение: та, что непосредственно обеспечивает снабжение горячей и холодной водой, или та, что отвечает за состояние труб в доме?
Кроме того, этот способ управления многоквартирным домом сложен реализуем на практике. Так как каждый собственник самостоятельно должен напрямую обеспечить не только содержание дома, но и заключать договора с ресурсоснабжающими организациями. Даже если оформить доверенность на соседа-собственника, и он уже один будет решать все вопросы, а вы лишь вносить плату за услугу.
Легко ли найти такого человека, готового взвалить на себе все эти обязанности?
Договоры на оказание услуг и выполнение работ, (коллективный договор на оказание жилищных услуг т. е. услуг по содержанию и ремонту общего имущества в доме) могут заключаться в следующем порядке:
а) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме рассматривает проект соответствующего договора и принимает решение о его заключении по правилам
б) все собственники помещений в многоквартирном доме, голосовавшие на общем собрании за принятие указанного решения, подписывают договор на стороне заказчика;
в) юридическое лицо (индивидуальный предприниматель), намеренное оказывать соответствующие услуги и (или) выполнять работы подписывает договор на стороне исполнителя;
г) договор вступает в силу, и стороны приступают к исполнению взаимных обязательств.
2. Создание ТСЖ или жилищного кооператива и передача ему полномочий по управлению домом. В этом случае ТСЖ или кооператив управляет домом от имени собственников помещений и несет ответственность за содержание дома.
Жилищным (жилищно-строительным) кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
Товарищество собственников жилья некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. ТСЖ является юридическим лицом, а значит, имеет свой расчетный счет в банке, состоит на учете в налоговой инспекции, имеет печать со своим наименованием, другие реквизиты юридического лица.
Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
ТСЖ считается самым эффективным способом управления домом, потому что управляют жильем непосредственно собственники. Они избирают президиум ТСЖ, а президиум избирает председателя правления.
В любое время собственники могут отозвать членов правления и председателя.
ТСЖ может быть создано при объединении:
1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
Размер обязательных платежей и (или) взносов членов ТСЖ либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления ТСЖ либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом ТСЖ либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.
Создание ТСЖ позволяет наиболее полно реализовать права собственников помещений многоквартирного дома по управлению и распоряжению общей собственностью, делает наиболее прозрачной схему поступления и расходования средств, собираемых с собственников и нанимателей помещений в доме, создает благоприятные возможности для привлечения инвестиций и улучшения условий проживания.
Основные преимущества ТСЖ. Во-первых, собственники помещений самостоятельно решают, каким способом управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов профессионалов (управляющего, управляющей компании).
Если качество предоставляемых услуг не будет соответствовать требованиям жильцов (некачественная или несвоевременная уборка территории, лестниц; несвоевременный вывоз ТБО, не выполнение работ по обслуживанию и ремонту инженерного оборудования дома и др.), ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другие организации.
Во-вторых, ТСЖ само планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность. План работ и смета расходов на год утверждаются на общем собрании членов ТСЖ. Не надо никого ни о чем просить, обивая пороги различных инстанций.
Любой член ТСЖ имеет возможность осуществлять контроль за расходованием средств товарищества, как получаемых за счет платежей населения, так и за счет поддержки государства (льготы, субсидии, компенсации и др.). В ТСЖ действует ревизионная комиссия.
Прозрачность бюджета это привилегия, которой лишены жители домов, в которых не созданы ТСЖ.
В-третьих, к ТСЖ появляется возможность иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общей долевой собственности (технический этаж, подвал, колясочная и т. п.), рационального использования земельного участка, предоставления рекламных площадей и др.
В-четвертых, в ТСЖ создаются условия к экономному расходованию воды, тепла, электрической энергии за счет установки узлов учета и применения энергосберегающих технологий.
В ТСЖ создаются условия для более бережного отношения к местам общего пользования, так как жильцы знают, что в случае поломки общего имущества придется платить самим. После наведения порядка в доме самими жильцами, никто не будет разрисовывать стены, разбивать окна и т. д. Как следствие, повышается рыночная стоимость квартир, находящихся в ТСЖ, появляется возможность снижения затрат на содержание и текущий ремонт дома, высвобождаются дополнительные средства для проведения ремонтных и профилактических работ.
В-пятых, участвуя в управлении собственным домом, жильцы сами определяют, какое именно соотношение в цене и качестве услуг для них является оптимальным.
Конечно недостатков у ТСЖ немало. Товарищество только тогда эффективно, когда оно обслуживает несколько многоквартирных домов с большой жилой площадью, чтобы собирать большую сумму.
Самое большое преимущество ТСЖ в том, что это некоммерческая организация, которая всю полученную прибыль направляет на создание оптимальных условий в товариществе (обслуживание и ремонт фонда), а также это самый перспективный способ управления, т. к. он пользуется поддержкой государства как некоммерческая организация.
Граждане, вступившие в ТСЖ и кооперативы, могут выбрать одну из двух схем управления своим домом:
1) без посредников заключать договоры с подрядчиками (сантехником, электриком и др.) и ресурсоснабжающими организациями. Правда, в случае неудовлетворительного качества коммунальных услуг может получиться так, что собственники и органы управления ТСЖ или кооператива окажутся по разные стороны баррикад;
2) заключить договор с управляющей организацией и передать ей средства на оплату коммунальных услуг. Эта организация сама решает, с кем выгоднее заключать договоры на обслуживание дома.
Такой вариант обойдется дороже (кроме коммунальных услуг членам ТСЖ (кооператива) придется оплачивать услуги управляющей организации), зато выбором подрядчиков будут заниматься профессионалы.
Если в доме организовано ТСЖ, то определение размера платы за жилое помещение относится к компетенции правления товарищества. Но при этом воля жильцов все равно играет решающую роль, т. к. решение о размере обязательных платежей и взносов в ТСЖ обязательно утверждается общим собранием членов товарищества.
Исходя из решения собрания, правление ТСЖ составляет общую смету расходов и уже в ней выделяет плату за обслуживание и ремонт общедомового имущества.
Принципиальное отличие ТСЖ от непосредственного управления собственниками помещений заключается в следующем.
Во-первых, как уже упоминалось, ТСЖ юридическое лицо, некоммерческая организация, занимающаяся домом через органы управления. ТСЖ может пользоваться достаточно большим механизмом прав, в том числе может получать банковские кредиты. При непосредственном управлении все вопросы решаются общим собранием собственников многоквартирного дома, что не очень удобно с точки зрения оперативности принятия данных решений.
Опять-таки при работе ТСЖ договоры с компаниями, оказывающими коммунальные услуги, заключают уполномоченные представители товарищества, а вот при непосредственном управлении гражданам приходится этим заниматься самостоятельно!
Во вторых, ТСЖ позакону должно платить ряд налогов и сборов, поскольку обязательные платежи не предусмотрены Налоговым кодексом в качестве доходов, не подлежащих налогообложению. При непосредственном же управлении необходимости в уплате лишних налогов и сборов не возникает.
В третьих, в тех случаях, когда собственники не хотят привлекать к управлению имуществом многоквартирного дома стороннюю компанию, наиболее оптимальной формой управления будет являться ТСЖ, в силу более оперативного решения необходимых вопросов. Например, сломался лифт, надо либо чинить его, либо покупать новый.
При непосредственном управлении вполне вероятен вариант отказа жителей первых этажей от совершения каких-либо действий, ТСЖ же самостоятельно разберется с данной проблемой и раскидает необходимые платежи с наименьшими затратами для участников.
Договоры на коммунальные услуги заключает ТСЖ. Тарифы на коммунальные услуги устанавливаются соответствующим регулирующим органом.
Права ТСЖ:
1) заключение в соответствии с законодательством РФ договора управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоров об оказании коммунальных услуг и прочих договоров в интересах членов товарищества;
