Правоустанавливающие документы
5. Правоустанавливающие документы на переводимое помещение, зарегистрированные в установленном законом порядке (оригинал и копия).
6. Решение органа местного самоуправления о переводе жилого помещения в нежилое.
7. Технический паспорт на объект недвижимого имущества - нежилые помещения.
8. В случае перепланировки (переустройства) представляется акт приемочной комиссии, сформированный органом, осуществляющим перевод помещений (п. 9 ст.
23 Жилищного кодекса РФ).
9. Другие документы в случаях, предусмотренных законом.
При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах. В частности, владелец нежилого помещения наравне с собственниками жилых помещений в многоквартирном доме несет обязанности по эксплуатации и ремонту жилого дома и затраты по эксплуатации и ремонту общего имущества жилого дома, участвует в выборе способа управления, заключает договор управления домом.
Юридические лица в отличие от собственников жилых помещений заключают договоры на электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение, вывоз твердых бытовых отходов.
Помните, что нарушение установленных регламентов по производству переустройства, перепланировки и других работ, связанных с подготовкой к использованию жилого помещения в качестве нежилого, может повлечь административную ответственность. Например, Законом г. Москвы от 12.07.2002 N 42 Об административной ответственности за нарушение покоя граждан и тишины в ночное время в городе Москве защищаемыми от нарушения покоя граждан и тишины в ночное время (период времени с 22 до 6 часов) помещениями и территориями в городе Москве являются:
а) помещения больниц, диспансеров, санаториев, домов отдыха, пансионатов;
б) квартиры жилых домов, помещения детских садов, домов-интернатов для детей, престарелых и инвалидов;
в) номера гостиниц и жилые комнаты общежитий;
г) подъезды, кабины лифтов, лестничные клетки и другие места общего пользования жилых домов, больниц и санаториев, диспансеров, домов отдыха, пансионатов, гостиниц и общежитий, домов-интернатов для детей, престарелых и инвалидов;
д) территории больниц и санаториев, диспансеров, домов отдыха, пансионатов, детских садов, домов-интернатов для детей, престарелых и инвалидов, гостиниц и общежитий, придомовые территории;
е) площадки отдыха на территории микрорайонов и групп жилых домов.
К действиям, нарушающим покой граждан и тишину в ночное время на защищаемых территориях и в защищаемых помещениях в городе Москве, относятся:
а) использование телевизоров, радиоприемников, магнитофонов и других звуковоспроизводящих устройств, а также устройств звукоусиления, в том числе установленных на транспортных средствах, объектах мелкорозничной торговли - киосках, павильонах, лотках, повлекшее нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;
б) игра на музыкальных инструментах, крики, свист, пение, а также иные действия, сопровождающиеся звуками, повлекшие нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;
в) использование звуковых сигналов охранной сигнализации автомобилей, повлекшее нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;
г) использование пиротехнических средств, повлекшее нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;
д) производство ремонтных, строительных, разгрузочно-погрузочных работ, повлекшее нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;
е) иные действия, повлекшие нарушение покоя граждан и тишины в ночное время на защищаемых территориях и в защищаемых помещениях в городе Москве.
Положения настоящего Закона не распространяются:
а) на действия юридических лиц и граждан, направленные на предотвращение правонарушений, предотвращение и ликвидацию последствий аварий, стихийных бедствий, иных чрезвычайных ситуаций, проведение неотложных работ, связанных с обеспечением личной и общественной безопасности граждан в соответствии с законодательством Российской Федерации;
б) на действия юридических лиц и граждан при отправлении ими религиозных культов в рамках канонических требований соответствующих конфессий;
в) на правонарушения, за которые федеральным законодательством предусмотрена административная ответственность.
Впрочем, муниципалитет может принять такие правила перевода помещений из жилых в нежилые, которые ущемляют права граждан. Столкнувшись с несправедливостью, совсем необязательно слепо выполнять требования неправильного нормативного акта . Можно обратиться в суд и исправить положение дел, хотя бы частично, как это было в нижеприведенном примере:
Пример.
Гражданин Беляев С.И. обратился с жалобой в Ленинский районный суд г. Екатеринбурга с заявлением о признании недействительными пункта 1.2, подпунктов а, б, в, г, д, и, к, с пункта 3.3, пунктов 3.4, 4.1, 4.6 Положения о порядке перевода жилых помещений в нежилые на территории города Екатеринбурга, утвержденного решением Екатеринбургской городской Думы от 14 октября 1997 года N 26/10.
Обосновывая заявленные требования, представители заявителя Бурков А.Л. по доверенности от 21 января 2003 года, Алехина О.Ю. и Фадеева М.Н., допущенные в качестве представителей определением суда, пояснили, что нормы, содержащиеся в пунктах 1.2, 3.4 Положения, ограничивают право собственника жилых помещений на пользование и распоряжение ими, поскольку определяют, что перевод помещений производится на основании Постановления главы города и осуществляется после получения разрешения в Управлении по жилищной политике, а не на основании решения самого собственника.
Нормы, содержащиеся в подпунктах а, б, в, г, д, и, к, с пункта 3.3 Положения о переводе, возлагают дополнительную обязанность на собственника, желающего перевести жилое помещение в нежилое, по представлению документов, хотя такая обязанность федеральным законом не предусмотрена.
Нормы, содержащиеся в пунктах 4.1 и 4.6 Положения о переводе, являются неопределенными, позволяют органу местного самоуправления вмешиваться в гражданские правоотношения, не являющиеся его компетенцией, так как предоставляют органу местного самоуправления право запрашивать дополнительные сведения и устанавливать для собственника дополнительные условия по пользованию помещением.
Кроме этого, обжалуемые нормы приняты Екатеринбургской городской Думой с превышением своей компетенции.
Представитель Екатеринбургской городской Думы по доверенности от 8 января 2003 года Гагарин А.В. с доводами заявления не согласился, указав, что заявителем не доказано наличие нарушенного права.
Положение принято в пределах компетенции, предоставленной федеральным и областным законодательством Екатеринбургской городской Думе как представительному органу местного самоуправления. Требование о представлении собственником, желающим перевести жилое помещение в нежилое, информации о правах на жилое помещение, его местонахождении, техническом состоянии, возможности его использования как нежилого и т.д. обусловлено требованием Федерального закона о защите интересов других лиц и целевом использовании жилых помещений.
Кроме этого, Постановлением Уставного суда Свердловской области п. 1.2 Положения о переводе признан соответствующим Уставу Свердловской области.
3 июня 2003 года Ленинский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Беляева Сергея Ивановича, установил:
Беляев Сергей Иванович является собственником помещений в квартире N 313 дома N 1 по улице Сиреневый бульвар в г. Екатеринбурге.
Решением Екатеринбургской городской Думы N 26/10 от 14 октября 1997 года утверждено Положение о порядке перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые на территории города Екатеринбурга.
Решениями городской Думы от 26.10.1999 N 73/2, от 11.12.2001 N 11/2 и от 08.10.2002 N 26/2 в указанное Положение внесены изменения.
Постановлением Главы города Екатеринбурга от 6 мая 2000 года N 463-в в соответствии с указанным Положением о переводе жилых помещений в нежилые на территории города Екатеринбурга жилое помещение в квартире N 131 дома 1 по улице Сиреневый бульвар в г. Екатеринбурге переведено в нежилое.
Заслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу, что заявление подлежит удовлетворению частично.
В соответствии со ст. 251 ГПК РФ гражданин, организация, считающие, что принятым и опубликованным в установленном порядке нормативным правовым актом органа государственной власти, органа местного самоуправления или должностного лица нарушаются их права и свободы, гарантированные Конституцией РФ и другими правовыми актами, вправе обратиться в суд с заявлением о признании этого акта противоречащим закону полностью или в части.
В соответствии с п. 2 ст. 35 и п. 3 ст.
55 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться, распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Права и свободы гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Согласно п. 2, 3 ст. 288 ГК РФ и ч. 5 ст.
10 ЖК РСФСР, жилые помещения предназначены для проживания граждан. Граждане обязаны использовать жилое помещение в соответствии с его назначением. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Таким образом, федеральным законодательством установлено ограничение права собственника жилого помещения на его использование не по назначению, то есть как нежилое. Поскольку в силу ст. 212 ГК РФ каких-либо особенностей (исключений) законом не установлено, то данное ограничение распространяется на всех собственников, независимо от того, кому принадлежит жилое помещение, а также вида жилищного фонда, принадлежности жилого фонда и других обстоятельств.
В то же время данное ограничение может быть преодолено в случае перевода жилого помещения в нежилое в порядке, установленном жилищным законодательством.
Жилищное законодательство находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ (пп. к п. 1 ст. 72 Конституции РФ). Поэтому жилищные отношения регулируются федеральными законами и иными нормативными актами субъектов РФ, которые не могут противоречить федеральным законам (ч.
2, 5 ст. 76 Конституции РФ).
Согласно ст. 8, 9 ЖК РСФСР, перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фона в нежилые может осуществляться в исключительных случаях по решению соответствующих исполнительных органов государственной власти субъектов РФ.
Каких-либо иных норм федерального закона, регулирующих порядок перевода жилых помещений и жилых домов в нежилые, в настоящее время не имеется.
Поэтому в силу п. 2 ст. 12 Федерального закона от 24 июня 1999 года N 119-ФЗ О принципах и порядке разграничения предметов ведения и полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации до принятия федеральных законов по вопросу порядка перевода жилых помещений в нежилые Свердловская область вправе осуществлять по этому вопросу собственное правовое регулирование.
Согласно подпункту п ст. 7 Закона Свердловской области N 17-ОЗ от 8 июня 1995 года Об основах жилищной политики в Свердловской области перевод помещений в жилые или в нежилые осуществляют органы местного самоуправления.
Подобное наделение Свердловской областью органа местного самоуправления государственным полномочием по осуществлению перевода помещений в жилые или в нежилые во всех видах жилищного фонда произведено в соответствии с п. 2 ст. 132 Конституции РФ, ст. 6 ФЗ от 28 августа 1995 года N 154-ФЗ Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации, п. 1 ст. 5 Областного закона Свердловской области от 13 апреля 1995 года N 12-ОЗ О местном самоуправлении в Свердловской области, п. 1 ст.
3 Областного закона Свердловской области от 24 декабря 1996 года N 59-ОЗ О наделении органов местного самоуправления муниципальных образований в Свердловской области отдельными государственными полномочиями, т.е. в пределах предоставленной компетенции, и поэтому является законным.
В соответствии с п. 1 ст. 13 и ст.
14 Устава муниципального образования Город Екатеринбург представительным органом местного самоуправления в Екатеринбурге является Екатеринбургская городская Дума, к компетенции которой отнесено принятие общеобязательных правил по предметам ведения города Екатеринбурга.
Поэтому в силу п. 3 ст. 15 ФЗ от 28 августа 1995 года N 154-ФЗ Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации Екатеринбургская городская Дума в пределах своей компетенции приняла решение об утверждении оспариваемого Положения о переводе.
В соответствии с п. 1.2 Положения о порядке перевода жилых помещений в нежилые на территории города Екатеринбурга, утвержденного решением Екатеринбургской городской Думы от 14 октября 1997 года N 26/10, перевод жилых помещений (жилых домов) в нежилые независимо от формы собственности жилищного фонда производится на основании постановления главы города.
Учитывая, что в силу ст. 5 Областного закона Свердловской области от 24 декабря 1996 года N 59-ОЗ О наделении органов местного самоуправления муниципальных образований в Свердловской области отдельными государственными полномочиями органы местного самоуправления муниципальных образований вправе осуществлять правовое регулирование в пределах передаваемых им государственных полномочий, то Екатеринбургская городская Дума вправе была определить такой порядок, при котором актом, юридически подтверждающим факт перевода жилого помещения в нежилое, является постановление главы города Екатеринбурга.
Поскольку глава города Екатеринбурга в силу ст. 11, 12, 20 Устава муниципального образования Город Екатеринбург является высшим должностным лицом исполнительного органа местного самоуправления, осуществляющим все организационно-распорядительные полномочия по предметам ведения города Екатеринбурга, то суд считает, что какого-либо противоречия действующему федеральному и областному законодательству п. 1.2 оспариваемого Положения о переводе не содержит.
Довод заявителя о том, что решение о переводе жилого помещения в нежилое принимается собственником, не зависит от решения главы города Екатеринбурга и поэтому должно носить уведомительный характер, основан на неправильном толковании норм закона. Анализ ст. 9 ЖК РСФСР дает возможность сделать вывод о том, что перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые может быть осуществлен только по решению исполнительных органов субъектов РФ.
Исключение из данного правила установлено законом только для колхозов.
Суд считает, что не противоречат действующему федеральному и областному законодательству подпункты а, б, в, г, д, и, к, с пункта 3.3 оспариваемого Положения о переводе, согласно которым лицо, желающее перевести жилое помещение и жилой дом в нежилые, обязано к заявлению приложить: нотариально заверенные копии документов, удостоверяющих право собственности (право хозяйственного ведения) на жилое помещение (жилой дом); выкопировку из генплана расположения дома; технический паспорт; поэтажный план в габаритах здания (первый этаж); справку Бюро технической инвентаризации о техническом состоянии жилого дома с указанием даты последнего обследования жилого дома; акт обследования жилого помещения (жилого дома) организацией, обслуживающей его; справку о наличии зарегистрированных граждан в переводимом жилом помещении (жилом доме).
Несмотря на то что данными пунктами на заявителя возлагается обязанность по представлению документов, однако, это не затрагивает конституционных прав заявителя и направлено на соблюдение требований общественной безопасности, защиты прав и свобод других граждан.
Перечисленные документы относятся к технической информации об объекте недвижимости, статус которого подлежит изменению. Информация, содержащаяся в перечисленных документах, позволяет оценить, повлечет ли перевод жилого помещения ущемление жилищных, иных прав и свобод других граждан (ст. 4 Закона РФ Об основах федеральной жилищной политики). Поэтому она необходима для принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое.
Данные положения не могут создавать для заявителя препятствий в осуществлении его прав собственника, поскольку подобная информация у него как собственника имеется либо может быть предоставлена ему по его требованию.
Не нарушает прав заявителя и норма абзаца 2 пункта 4.6 Положения о переводе, согласно которой за нарушение несущих конструкций жилого помещения при осуществлении его реконструкции собственник несет ответственность в соответствии с действующим законодательством. Сама по себе норма является общей и не устанавливает конкретной меры ответственности.
Что касается подпункта и пункта 3.3, пунктов 3.4, 4.1, абзаца 1 пункта 4.6 оспариваемого Положения о переводе, то суд считает, что они противоречат действующему законодательству.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В соответствии со ст. 6 Закона РФ N 4218-1 от 24 декабря 1992 года Об основах федеральной жилищной политики собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее части имеет право в порядке, установленном законодательством, осуществлять свои права, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.
Таким образом, регулируя на основании переданных областным законодательством государственных полномочий вопросы перевода жилых помещений в нежилые, орган местного самоуправления вправе устанавливать такие порядок и условия, которые, с одной стороны, обеспечивали бы защиту прав других лиц, и с другой стороны, не создавали бы для граждан -собственников жилых помещений необоснованные препятствия к осуществлению прав собственника, в том числе не возлагали бы на них не основанные на законе обязанности.
Согласно подпункту и пункта 3.3 и пункту 3.4 Положения о переводе, лицу, желающему перевести жилое помещение (жилой дом) в нежилое, необходимо согласовать с главой администрации района возможность перевода жилого помещения (жилого дома) в нежилое в указанных целях и получить разрешение в Управлении по жилищной политике до начала оформления документов о переводе жилого помещения (жилого дома) в нежилое.
Анализ норм пунктов 3.5, 4.2 - 4.5, 4.7 - 4.9 Положения о переводе позволяет сделать вывод, что вопрос о возможности перевода жилого помещения (жилого дома) в нежилое решается комиссией на основании представленных заявителем документов. Именно комиссии предоставлено право определения, нарушаются или нет жилищные и иные права граждан, и принимать соответствующее решение.
Глава администрации района и Управление по жилищной политике какими-либо полномочиями по данному вопросу не обладают.
Поэтому необходимости дополнительно (предварительно) согласовывать перевод жилого помещения (жилого дома) с главой администрации района (пп. и п. 3.3) и получать разрешение в Управлении по жилищной политике (п. 3.4) органами, не полномочными принимать
соответствующие решения, нет. Соответственно возложение подобных обязанностей на заявителя является необоснованным.
Какой-либо оговорки об условиях дачи согласования главой администрации района и разрешения Управлением по жилищной политике либо о недопустимости отказов согласования и разрешения Положение о переводе не содержит.
При таких обстоятельствах данные нормы нарушают права заявителя. Суд считает, что действующему законодательству также противоречат пункт 4.1 и абзац 1 пункта 4.6 оспариваемого Положения о переводе.
Согласно п. 4.1 Положения о переводе комиссия при рассмотрении представленных заявителями документов в необходимых случаях имеет право запрашивать дополнительные сведения, необходимые для решения вопроса о переводе конкретного жилого помещения (жилого дома) в нежилое, срок представления которых не должен превышать 15 дней с момента их принятия.
Согласно п. 4.6 Положения о переводе, комиссией могут быть оговорены дополнительные условия для заявителя по использованию нежилого помещения. При необходимости комиссия вправе потребовать от заявителя проведения мероприятий по благоустройству придомовой территории, архитектурного оформления фасада дома, в том числе устройства вывески и рекламы.
Суд считает, что указанные нормы являются не конкретными: в каких случаях могут истребоваться дополнительные сведения, у кого такие сведения могут быть истребованы, в чем заключаются дополнительные условия по использованию помещения и т.п., т.е. фактически имеется возможность возложения на гражданина обязанности, не предусмотренной законом.
Подобный порядок, при котором объем сведений и условий для принятия решения о возможности перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые может расширяться органами местного самоуправления по своему усмотрению, создает необоснованные препятствия для граждан, желающих осуществить перевод принадлежащих им жилых помещений в нежилые, способствует возможности произвольного ущемления их прав и законных интересов лицами, участвующими в принятии соответствующих решений.
Кроме этого, нормы ЖК РСФСР, ГК РФ либо Закона РФ Об основах жилищной политики не предоставляют государственным органам, решающим вопрос о переводе жилых помещений и жилых домов в нежилые, права устанавливать условия использования жилых помещений после их перевода в нежилые либо возлагать дополнительные обязанности по благоустройству территории и т.п. Данные вопросы должны контролироваться соответствующими уполномоченными на то государственными органами, осуществляющими санэпиднадзор, пожарный надзор, архитектурный надзор и т.п.
Поэтому данные пункты также противоречат п. 3 ст. 55 Конституции РФ, ст.
209 ГК РФ.
При таких обстоятельствах в силу ст. 253 ГПК РФ подпункт и пункта 3.3, пункты 3.4, 4.1, абзац 1 пункта 4.6 Положения о порядке перевода жилых помещений в нежилые на территории города Екатеринбурга, утвержденного решением Екатеринбургской городской Думы от 14 октября 1997 года N 26/10 (в редакции решений городской Думы от 26.10.1999 N 73/2, от 11.12.2001 N 11/2 и от 08.10.2002 N 26/2), должны быть признаны противоречащими федеральному и областному законодательству, недействующими со дня вступления решения в законную силу с опубликованием сообщения об этом в печатном издании, в котором был опубликован данный нормативный акт, - Вестнике Екатеринбургской городской Думы после вступления решения в законную силу.
В результате суд своим решением от 3 июня 2003 года признал подпункт и пункта 3.3, пункты 3.4, 4.1, абзац 1 пункта 4.6 Положения о порядке перевода жилых помещений в нежилые на территории города Екатеринбурга, утвержденного решением Екатеринбургской городской Думы от 14 октября 1997 года N 26/10 (в редакции решений городской Думы от 26.10.1999 N 73/2, от 11.12.2001 N 11/2 и от 08.10.2002 N 26/2), противоречащими федеральному и областному законодательству, недействующими со дня вступления решения в законную силу.
В остальной части Беляеву Сергею Ивановичу в заявлении о признании недействительными пункта 1.2, подпунктов а, б, в, г, д, и, к, с пункта 3.3, абзаца 2 пункта 4.6 Положения о порядке перевода жилых помещений в нежилые на территории города Екатеринбурга, утвержденного решением Екатеринбургской городской Думы от 14 октября 1997 года N 26/10 (в редакции решений городской Думы от 26.10.1999 N 73/2, от 11.12.2001 N 11/2 и от 03.10.2002 N 26/2), отказано.
