КОГДА В ПЕРЕВОДЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ МОГУТ ОТКАЗАТЬ
КОГДА В ПЕРЕВОДЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕМОГУТ ОТКАЗАТЬ
Если вы подали документы на перевод жилого помещения в нежилое, это еще не значит, что результат будет положительным и вам разрешат это сделать.
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:
1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 Жилищного кодекса РФ документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса РФ условий перевода помещения;
4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Так сказано в части 1 статьи 24 Жилищного кодекса РФ. Достаточно не представить один из перечисленных ниже документов, и получите отказ. Вот они:
- письменное заявление с просьбой дать разрешение на перевод помещения;
- подлинники или заверенные нотариусом копии правоустанавливающих документов (например, свидетельство о праве собственности, договор о купле-продаже недвижимости и т.п.) на переводимое помещение;
- план переводимого помещения с его техническим описанием (а если переводится жилое помещение - технический паспорт жилого помещения);
- поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение (даже если этот дом одноэтажный);
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (если это необходимо для обеспечения использования переводимого жилого помещения в качестве нежилого или переводимого нежилого помещения в качестве жилого).
Жилищный кодекс в статье 22 установил, что перевод не допускается, если: доступ к переводимому в нежилое помещение жилому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям; отсутствует техническая возможность оборудовать указанный выше доступ; переводимое жилое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения (или иными гражданами) в качестве места постоянного проживания; право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц; квартира в многоквартирном доме расположена выше первого этажа; под квартирой, переводимой в нежилое помещение, расположено жилое помещение; налицо несоблюдение иных условий, предусмотренных в ст. 22 ЖК.
Требования к переустройству, перепланировке содержатся в Градостроительном кодексе, архитектурных, санитарно-гигиенических, противопожарных и т.д. нормах.
Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на конкретные нарушения. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня с момента принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Необоснованный отказ может быть обжалован заявителем в суде.
Пример.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа 16 января 2007 года вынес решение N Ф09-11901/06-С6 по кассационной жалобе администрации г. Екатеринбурга на решение Арбитражного суда Свердловской области от 8 сентября 2006 года по делу N А60-14895/06 (извлечение). Индивидуальный предприниматель Пастухов Борис Андреевич обратился в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к администрации о признании недействительным решения об отказе в переводе жилых помещений (двух комнат в квартире N 1-а, пяти комнат в квартире N 10, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул.
К. Либкнехта, д. 3) в состав нежилых. Решением суда первой инстанции от 8 сентября 2006 года заявленные требования предпринимателя Пастухова Б.А. удовлетворены.
Отказ администрации в переводе спорных жилых помещений в состав нежилых признан недействительным. На администрацию возложена обязанность по устранению допущенных нарушений законных прав и интересов предпринимателя Пастухова Б.А. путем принятия соответствующего решения.
В порядке апелляционного производства решение суда не пересматривалось.
В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, администрация просит указанный судебный акт отменить и направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на то, что в данном случае отсутствует предмет судебного спора принятого в установленном законом порядке ненормативного правового акта органа местного самоуправления. Судом первой инстанции при рассмотрении спора в качестве такого решения указано письмо Комитета по жилищной политике администрации г. Екатеринбурга от 28 апреля 2006 года N 091-30-1623, которое ненормативным правовым актом органа местного самоуправления не является. Кроме того, судом первой инстанции не рассматривался вопрос о том, что документы не были приняты Комитетом по жилищной политике администрации г. Екатеринбурга с целью последующего вынесения на рассмотрение комиссии, не являлись предметом рассмотрения комиссии, решение органа местного самоуправления об отказе в переводе жилых помещений в состав нежилых не принималось, названное письмо таким отказом не является.
Таким образом, по мнению заявителя, судом неправильно применены положения Жилищного кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев спор, суд установил, и материалами дела это подтверждается, что предприниматель Пастухов Б.А. является собственником двух комнат в двух квартирах, которые он и попытался перевести в нежилые. С заявлением о переводе данных жилых помещений в нежилые он обратился в администрацию 10.04.2006.
Уведомлением от 28.04.2006 N 091-30-1623 администрацией указано, что представленных предпринимателем Пастуховым Б.А. документов к заявлению недостаточно для перевода в нежилой фонд данных жилых помещений, указано на необходимость сформулировать цели использования помещения после перевода, представления согласованного с необходимыми службами проекта переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, документа -основания приобретения права собственности на переводимое помещение, получения согласия Министерства культуры Свердловской области.
Предприниматель Пастухов Б.А., считая, что данный отказ не соответствует действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, обратился с заявлением в арбитражный суд.
Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что основания для отказа в переводе данного помещения из жилого в нежилое у администрации отсутствовали, поскольку предпринимателем Пастуховым Б.А. был представлен полный пакет документов, мотив отказа администрации, изложенный в письме от 28.04.2006, не является основанием, предусмотренным положениями Жилищного кодекса Российской Федерации, для такого отказа.
Согласно ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принимает решение об удовлетворении заявления о признании недействительными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если установит, что оспариваемые действия (бездействие) не соответствуют закону и иному нормативному акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации жилые помещения предназначены для проживания граждан, размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
В соответствии со ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органом местного самоуправления.
Порядок принятия решения и условия осуществления процедуры перевода жилых помещений в нежилые на территории муниципального образования Город Екатеринбург устанавливаются Положением о порядке принятия решения о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения на территории муниципального образования Город Екатеринбург, утвержденным решением Екатеринбургской городской Думы от 8 ноября 2005 года N 13/8.
Согласно указанному Положению для решения вопроса о переводе необходимо обратиться с заявлением в Комитет по жилищной политике с приложенными к нему документами, предусмотренными ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации; рассмотрение представленных документов производится комиссией, состав и порядок работы которой утверждается постановлением главы г. Екатеринбурга; решение органа местного самоуправления о переводе или об отказе в переводе помещения принимается по результатам рассмотрения комиссией заявления и представленных к нему документов (п.
16 Положения); перевод жилых помещений в нежилые осуществляется на основании постановления главы г. Екатеринбурга.
В ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривается исчерпывающий перечень документов, представляемых в орган, осуществляющий перевод помещений из жилого в нежилое.
Орган, осуществляющий перевод помещений из жилых в нежилые, не вправе требовать представления других документов, кроме документов, установленных данной статьей.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Свидетельства о праве собственности на спорные жилые помещения, выданные управлениями Федеральной регистрационной службы по регионам России, предпринимателем Пастуховым Б.А. были приложены к заявлению. Суд первой инстанции, оценивая доводы заявителя, не установил необходимости наличия договора купли-продажи при разрешении вопроса перевода жилого помещения в нежилое.
Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что письмо не содержит в себе отказа в переводе жилого помещения в нежилое, принят не главой г. Екатеринбурга, судом отклоняются по следующим основаниям.
Поскольку судом первой инстанции обоснованно сделан вывод о том, что в письме выражено решение по существу рассматриваемого вопроса - отказ в переводе помещения из жилого в нежилое, для решения вопроса о соблюдении или нарушении прав заявителя на перевод жилого помещения в нежилое не имеет юридического значения факт вынесения данного акта председателем Комитета по жилищной политике как представителем администрации, а не главой г. Екатеринбурга.
Суд кассационной инстанции в силу ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении, поэтому аргументы администрации о том, что судом первой инстанции не рассмотрен вопрос об отсутствии принятого решения органа местного самоуправления об отказе в переводе спорного помещения из жилого в нежилое, отклоняются.
В резолютивной части решения суда первой инстанции Арбитражного суда Свердловской области от 08.09.2006 в нарушение положений п. 3 ч. 4 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не конкретизировано, какое решение должна принять администрация для устранения нарушений законных прав и интересов предпринимателя Пастухова Б.А., в этой части решение неисполнимо и потому подлежит отмене, а дело в этой части - передаче на новое рассмотрение.
Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил: решение суда первой инстанции Арбитражного суда Свердловской области от 08.09.2006 по делу N А60-14895/2006 отменить в части обязания администрации г. Екатеринбурга устранить допущенные нарушения законных прав и интересов индивидуального предпринимателя Пастухова Бориса Андреевича путем принятия соответствующего решения.
В этой части дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
В остальной части решение оставить без изменения, кассационную жалобу администрации г. Екатеринбурга - без удовлетворения.
КАК МАГАЗИН ПРЕВРАТИТЬ В КВАРТИРУ
Иногда встречаются ситуации, когда возникает необходимость нежилое помещение наделить статусом жилого. На этот случай законом также предусмотрен определенный порядок.
Они перечислены в Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47 Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
В свою очередь, перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если:
такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;
право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Следует отдельно отметить, что в нежилое можно перевести жилое помещение, если оно признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ (п. 4 ст. 15 Жилищного кодекса РФ). В настоящее время данный порядок урегулирован Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (утверждено Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47).
В нем закреплены, во-первых, требования, которым должно отвечать жилое помещение. В частности, жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории.
Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования. Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушений и повреждений, приводящих к их деформации или образованию трещин, снижающих их несущую способность и ухудшающих эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом.
Кроме того, жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения.
Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности.
Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами.
Кратность воздухообмена во всех вентилируемых жилых помещениях должна соответствовать нормам, установленным в действующих нормативных правовых актах.
Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах, и инструкциями заводов - изготовителей оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами.
Жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой вод и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств.
Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта. Допустимая высота эксплуатируемого жилого дома и площадь этажа в пределах пожарного отсека, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости, установленным в действующих нормативных правовых актах, и обеспечивать пожарную безопасность жилого помещения и жилого дома в целом.
Концентрация вредных веществ в воздухе жилого помещения не должна превышать предельно допустимых концентраций для атмосферного воздуха населенных мест, установленных в действующих нормативных правовых актах. При этом оценка соответствия жилого помещения требованиям, которым оно должно отвечать, проводится по величине предельно допустимых концентраций наиболее гигиенически значимых веществ, загрязняющих воздушную среду помещений, таких, как оксид азота, аммиак, ацетальдегид, бензол, бутилацетат, дистиламин, 1,2-дихлорэтан, ксилол, ртуть, свинец и его неорганические соединения, сероводород, стирол, толуол, оксид углерода, фенол, формальдегид, диметилфталат, этилацетат и этилбензол.
Установлены и иные требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:
ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.
Жилые помещения, расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также в деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, являются непригодными для проживания вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
Жилые помещения, находящиеся в жилых домах, расположенных на территориях, на которых превышены показатели санитарно-эпидемиологической безопасности в части физических факторов (шум, вибрация, электромагнитное и ионизирующее излучение), концентрации химических и биологических веществ в атмосферном воздухе и почве, а также в жилых домах, расположенных в производственных зонах, зонах инженерной и транспортной инфраструктур и в санитарно-защитных зонах, следует признавать непригодными для проживания в случаях, когда инженерными и проектными решениями невозможно минимизировать критерии риска до допустимого уровня.
Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения:
- расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу;
- расположенные на территориях, прилегающих к воздушной линии электропередачи переменного тока и другим объектам, создающим на высоте 1,8 м от поверхности земли напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц более 1 кВ/м и индукцию магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл;
- получившие повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, следует признавать непригодными для проживания, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования. Указанные многоквартирные дома признаются аварийными и подлежащими сносу.
Комнаты, окна которых выходят на магистрали, при уровне шума выше предельно допустимой нормы, указанной в пункте 26 Положения, следует признавать непригодными для проживания, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно снизить уровень шума до допустимого значения.
Жилые помещения, над которыми или смежно с ними расположено устройство для промывки мусоропровода и его очистки, следует признавать непригодными для проживания.
Не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания:
отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном жилом доме;
отсутствие в жилом доме свыше 5 этажей лифта и мусоропровода, если этот жилой дом вследствие физического износа находится в ограниченно работоспособном состоянии и не подлежит капитальному ремонту и реконструкции;
несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений и их расположения минимальной площади комнат и вспомогательных помещений квартиры в эксплуатируемом жилом доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации, принятым в настоящее время объемно-планировочным решениям, если это решение удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования.
Порядок признания помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу следующий. Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу.
При оценке соответствия находящегося в эксплуатации помещения установленным в настоящем Положении требованиям проверяется его фактическое состояние. При этом проводится оценка степени и категории технического состояния строительных конструкций и жилого дома в целом, степени его огнестойкости, условий обеспечения эвакуации проживающих граждан в случае пожара, санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов, содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов источников шума, вибрации, наличия электромагнитных полей, параметров микроклимата помещения, а также месторасположения жилого помещения.
