ОФОРМЛЕНИЕ ПРИВАТИЗАЦИИ: САМОСТОЯТЕЛЬНО ИЛИ ЧЕРЕЗ ПОСРЕДНИКОВ
При рассмотрении споров, касающихся приватизации, проведенной с нарушением прав несовершеннолетних, суды, как правило, признают такие сделки недействительными .
Ситуация
В 1991 г. квартира была приватизирована только на родителей, которые не включили в приватизацию своих двух несовершеннолетних детей. Могут ли дети теперь, по достижении 18лет, потребовать переприватиза-ции квартиры на всех?
Дело в том, что родители в 1991 г. и не могли бы сделать по-другому. Закон РФ О приватизации жилищного фонда в РФ, принятый в 1991 г., в первой редакции не содержал статьи об обязательном участии детей.
Изменения были внесены только в 1998 г. Сейчас дети могут потребовать признать состоявшуюся приватизацию недействительной через суд и заново приватизировать квартиру, только при условии, что они в ней прописаны.
Рекомендуется проверить, были ли при приватизации включены в число собственников несовершеннолетние дети, проживающие совместно с собственниками помещения на момент приватизации. Если этого не было сделано, следует выяснить, есть ли предварительное разрешение органов опеки и попечительства на отказ указанных лиц от приватизации.
Это одна из причин, по которой квартиры нужно покупать через агентства недвижимости, обеспечивающие юридическую проверку чистоты квартиры.
В тех случаях, когда вы приобретаете квартиру, приватизированную после августа 1994 г., проследите, чтобы в число собственников были включены несовершеннолетние дети, проживающие отдельно от нанимателя, но имеющие право пользования помещением (прописанные или выписанные, но обладающие правом вернуться: находящиеся в специальных лечебных учреждениях, на учебе, с родителями в иногородних (заграничных) командировках и т. п.).
Приватизация, при которой в число собственни-, ков не были включены несовершеннолетние и нет предварительного разрешения органов опеки и попечительства на отказ, признается недействительной, поскольку не соответствует требованиям закона. При этом иск о применении последствий недействительности сделки может быть предъявлен в течение десяти лет!
Процедура приватизации
ОФОРМЛЕНИЕ ПРИВАТИЗАЦИИ:САМОСТОЯТЕЛЬНО ИЛИ ЧЕРЕЗ ПОСРЕДНИКОВ
Приватизация достаточно хлопотный процесс, который потребует от вас сил и времени, прежде всего по сбору всех необходимых документов (о том, какие документы потребуются, читайте в следующей главе). Вам придется отпрашиваться на работе, поскольку время приема в различных муниципальных органах, как правило, совпадает с рабочим временем в прочих организациях и на предприятиях.
А, вероятно, даже необходимо будет взять отпуск, чтобы сделать все приготовления тщательным образом.
Один из вариантов оформления приватизации без непосредственного своего участия на всех этапах этой процедуры довериться посредникам, юридической фирме или агентству недвижимости. В этом случае компания-посредник берет на себя трудности, предоставляя клиенту конечный результат Свидетельство о государственной регистрации права собственности, которое и является подтверждением права собственности на квартиру, и договор передачи квартиры в собственность.
Агентства недвижимости обычно предлагают такую услугу, если вы решаете продать свою неприватизированную квартиру, что в принципе невозмож-
но, для этого ее нужно сначала перевести в собственность. В этом случае компания может предоставить скидку на свои услуги по подготовке документов и дальнейшим мероприятиям, связанным с оформлением квартиры.
Если в планах продажи квартиры нет, но вы хотите просто приватизировать ее, то здесь можно обратиться не только в агентство недвижимости, но и в юридические компании, предоставляющие подобные услуги.
Минус в том, что стоимость услуг в крупных городах может превысить 1015 тыс. руб. Плюс вы избавляете себя от необходимости ходить по инстанциям и собирать нужные документы.
Сроки приватизации квартиры самостоятельно или через посредника обычно не сильно отличаются и зависят от загруженности бюро по приватизации и сложности вашего случая, то есть количества справок, которые нужно собрать. В среднем, сбор комплекта документов, необходимых для приватизации квартиры, и подачи его на заключение договора передачи квартиры в собственность осуществляется за 35 недель (в простых случаях, когда будущий собственник проживал в данной квартире с 1992 г. и больше никуда не выписывался и не прописывался, срок может быть меньше).
Полностью процедура приватизации занимает 22,5 или 1 1,5 месяца.
Очень важно доверить ответственный процесс оформления приватизации профессионалам. Выбирайте фирмы, которые уже давно работают на рынке данных услуг (это можно отследить по датам регистрации компании и лицензий на занятия юридической или риэлтерской деятельностью).
Лучше всего воспользоваться рекомендациями друзей и знакомых, которые уже делали приватизацию через какую-то фирму и остались довольны ее услугами.
При обращении в компанию выясните, какие документы потребуются от вас, какова ваша доля участия в сборе документов если за последние годы вы меняли место жительства много раз, причем не в пределах одного города, справки и выписки из других городов вас могут попросить предоставить самих.
Расчет за оказанную услугу должен производить -ся двумя платежами аванс до того, как фирма начала работать, и полная оплата после того, как вы получили на руки договор о передаче жилья в собственность и Свидетельство о его государственной регистрации.
Солидная компания, скорее всего, не станет заниматься сложными случаями, связанными с перепланировкой квартиры или другими фактами, препятствующими нормальной приватизации. Эти проблемы вам нужно будет решить самостоятельно или нанять посредников для урегулирования всех вопросов.
В заключение нужно напомнить, что в обязательном порядке между компанией, оказывающей вам услугу по оформлению приватизации, и вами должен быть заключен договор, в котором обязательно указаны все важные моменты, права и обязанности сторон, обстоятельства, при которых договор может быть расторгнут (образец такого договора приведен в Приложении 5). На представителя компании-посредника оформляется доверенность от лица всех граждан, участвующих в приватизации. Он же должен вам выдать расписку за каждый документ, который вы предоставляете ему для работы с вашим делом,
КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ ПОНАДОБЯТСЯ ДЛЯ ПРИВАТИЗАЦИИ
Сбор необходимых документов один из самых сложных, затратных по времени этапов в приватизации квартиры. Вам понадобится перечень документов, которые сложно собрать в короткий срок.
При этом нужно учитывать, что многие из них имеют свой срок действия, а значит, действовать придется оперативно.
Документы, удостоверяющие личность всех занимающих приватизируемое жилое помещение (паспорта, свидетельства о рождении для детей до 14 лет). Фотографии в паспортах должны соответствовать возрасту (в новом паспорте 14/20/ 45 лет).
Если фотография просрочена, придется сначала получить новый паспорт. Если вы меняли паспорт после сентября 1991 г. (новый, изменение фамилии, потеря), в том паспортном столе, где была проведена замена, необходимо взять справку о замене паспорта (всех замен, если их несколько).
Справку требуют не во всех регионах.
- Технический паспорт на жилое помещение, в котором указана точная характеристика приватизируемого жилья. Выдается паспорт БТИ (проектно-инвентаризационным бюро ПИБ). Для оформления паспорта необходимо оформить заявку на посещение вашего жилого помещения инспектором,
который проведет замер и документально удостоверит, была или не была произведена перепланировка квартиры (комнаты).
- Справка о регистрации по месту жительства (форма 9) получают в паспортном столе жилишрого ремонтно-эксплуатационного государственного (муниципального) предприятия. Действует в течение 30 дней с момента выдачи.
- Характеристика занимаемого жилого помещения (форма 7) получают там же. Действует в течение 30 дней с момента выдачи.
Обе справки должны обязательно содержать подписи всех должностных лиц и печать паспортной службы.
- Копия ордера на жилое помещение выдается жилищными ремонтно-эксплуатационными предприятиями.
- Копия финансового лицевого счета нужна для коммунальных квартир.
Кроме этого, вам могут потребоваться и другие бумаги.
- Копия договора найма на жилое помещение, подтверждающая право проживания нанимателя и членов его семьи в данной квартире.
- Тем, у кого после 1 января 1992 г. был перерыв в постоянной регистрации, к заявлению на приватизацию нужно приложить копию паспорта (извлечение в части, касающейся регистрации по месту жительства) и/или иное документальное подтверждение отсутствия регистрации за данный период с письменным пояснением причин.
- В некоторых регионах, например в Москве, в случае перемены места жительства в период с сентября 1991 г. по настоящее время, необходимо предоставить выписки из домовых книг со всех мест проживания (образец такой выписки см. Приложение 6).
- Если вы жили в области или другом регионе РФ, то необходима справка из этого региона о том, что вы право приватизации не использовали (получить ее можно в БТИ и/или органе юстиции).
- Если кто-то из проживающих в квартире был гражданином другого государства, понадобится справка из ОВИРа о принятии гражданства.
- Документ о причинах временного отсутствия для временно отсутствующих (выписанных) граждан. Если временно отсутствующий отказывается от участия в приватизации квартиры, он заявляет о своем решении лично или представляет нотариально удостоверенное заявление о согласии на приватизацию и о своем отказе от участия в ней.
D Нотариально удостоверенная доверенность для доверенных лиц, которая обязательно должна содержать указание на право получить в собственность доверителя бесплатно в порядке приватизации жилое помещение по указанному адресу. В материалах приватизационного дела должен находиться либо подлинник такой доверенности, либо нотариально удостоверенная копия.
- Разрешение органов опеки и попечительства, если приватизируется квартира (комната), в которой живут только несовершеннолетние дети. При передаче жилых помещений в собственность исключительно несовершеннолетних в договоре передачи указывается номер и дата выдачи разрешения органов опеки или подтверждается факт совместного проживания с ними родителей (усыновителей, опекунов, попечителей).
Помимо этого местные власти могут вводить до -полнительные требования к документам, осложняющие процедуру приватизации, но предохраняющие от мошенничества на рынке недвижимости. Если вы жили в период с 1 января 1992 г. не в одном городе, вам могут понадобиться следующие документы.
- Справка о регистрации по месту жительства (форма 9) из всех мест проживания после этой даты.
Ситуация
В квартире (г. Москва) с 1998 г. прописаны мать и сын.
Но до этого, в 1993-98 гг., сын был прописан по месту службы в Магаданской обл. Воинская часть, в которой он служил, расформирована, на письменные запросы ответов не приходит, а ехать туда, чтобы получить необходимые справки, возможности нет. Мать согласна отказаться от приватизации в пользу сына.
Как поступить в этом случае?
Поскольку для приватизации в этом случае нужны документы, подтверждающие регистрацию в период с 1993 по 1998 гг. вне пределов г. Москвы и получить их трудно, можно предложить более простой способ. Приватизация оформляется на мать, а сын пишет отказ (в этом случае никаких справок со старого места жительства не требуется).
После того как приватизация будет проведена, мать может по договору купли-продажи или дарения оформить квартиру на сына.
- Справка о том, что ранее занимаемые жилые помещения вами не были приватизированы.
- В некоторых городах для приватизации квар -тиры или комнаты в домах памятниках архитектуры, потребуется справка из государственного органа, контролирующего использование памятников культуры и истории.
Как стало ясно из приведенного перечня, основные проблемы при приватизации возникают, если будущий собственник с момента начала приватизации (январь 1992 г.) был прописан в других городах и если в квартире сделана перепланировка.
Если в квартире сделана перепланировка, возможно, проще будет вернуть все в изначальное состояние, собрать документы, приватизировать квартиру, а потом при желании снова переделать все на свой вкус.
КАК ПОДАТЬ ЗАЯВЛЕНИЕ НА ПРИВАТИЗАЦИЮ
Следующий этап после сбора документов обращение с ними в агентство по приватизации, где необходимо по установленной форме составить
заявление на приватизацию жилого помещения (в Приложении 7 вы можете ознакомиться с примерным образцом такого заявления).
Заявление должно быть подписано всеми проживающими в данной квартире или комнате с членами семьи в возрасте от 14 лет и старше (включая и тех, кто отказался от участия в приватизации) или их доверенными лицами.
В случае необходимости указывается, кто из членов семьи выразил согласие стать собственником жилого помещения и кто отказался от своего права получить жилое помещение в собственность. Образец заявления об отказе от приватизации вы найдете в Приложении 8.
При подписании и подаче заявления необходимо личное присутствие всех граждан от 14 лет и старше, проживающих в данном жилом помещении. Если кто-то из них явиться не может, его интересы представляет доверенное лицо (доверенность заверяется нотариально!).
При подписании заявления указываются реквизиты доверенности и данные паспорта (в том числе детей от 14 до 18 лет).
Подписанное жильцами заявление на приватизацию регистрируется в Книге учета заявлений граждан на приватизацию жилых помещений, на руки им выдается документ, подтверждающий подачу заявления и необходимых документов. В нем также указывается, где и когда можно подписать договор на приватизацию жилья.
Как уже отмечалось, сама приватизация бесплатная, но ее оформление требует денежных затрат. Тарифы по оплате услуг устанавливаются местной администрацией.
Практика показывает, что все документы оформляются в двухмесячный срок. Но если вам необходима срочная приватизация, за дополнительную плату ее можно ускорить.
Это бывает нужно, если вы хотите срочно перевести свою квартиру в собственность с целью ее продажи.
В случаях, если квартира не подлежит приватизации или не соблюдены иные условия для привати -зации, вам может быть отказано.
Если вы считаете, что отказ несправедливый, нужно решать вопрос через суд. Лучше воспользоваться услугами адвоката, так как очень многое зависит от правильного оформления документов.
ДОГОВОР ПРИВАТИЗАЦИИ
После того как вы сдали все необходимые документы и подписали заявление на приватизацию, вам остается ждать готовности документов. Напомним, это: договор приватизации (его образец, а также особые условия договора, представлены в Приложениях 9 и 10) и Свидетельство о государственной регистрации.
Договор готовит агентство (бюро) по приватизации. Договор приватизации жилья заключается в письменной форме и не нуждается в нотариальном заверении, соответственно, вам не придется платить государственную пошлину.
Когда договор готов, все участники приватизации приходят в агентство с паспортами и подписывают договор. После этого агентство представляет договор на подпись уполномоченному лицу
государственного органа местного самоуправления или предприятия (если квартира ведомственная).
Следующий этап агентство представляет все документы, включая подписанный договор, в Федеральную регистрационную службу, где регистрируется право собственности на жилое помещение. Оно подтверждается свидетельством о праве собственности на приватизированную квартиру (комнату).
При его получении взимается государственная пошлина в размере 500 руб. (по состоянию на 2006 г.).
После получения договора и свидетельства, вы становитесь собственником жилья квартиры, комнаты или доли в них.
Договор выдается под подпись одного из собственников приватизированного жилья в количестве экземпляров, соответствующем количеству нанимателей. В случае, если квартира передается в общую долевую собственность, то каждому собственнику может быть выдано по экземпляру, если об этом указано непосредственно в заявлении на приватизацию.
Естественно, каждый собственник получает и свое свидетельство о праве собственности на приватизированную квартиру (комнату).
Ситуация
Печальный случай мать, проживавшая в отдельной квартире, где былазарегистриро-вана только она, скончалась до завершения передачи жилья в собственность. Унее остались двое детей. Как им поступить ?
Смерть заявителя не является препятствием для оформления приватизации при условии, что все необходимые документы были сданы и осталось получить договор и регистрацию недвижимости в собственность. В данном случае выход следующий: получить свидетельство о собственности и договор передачи жилья в частную собственность.
После этого детям нужно начать оформлять наследование собственности.
Теперь вы можете совершать со своей собственностью любые сделки, не противоречащие законодательству. И можете себя чувствовать владельцем пусть небольшого, но капитала.
Расприватизация и деприватизация: как отказаться от собственности на жилье
Несмотря на все положительные моменты, связанные с тем, что квартира переходит в частную собственность граждан, может возникнуть необходимость отказаться от этой собственности и снова стать нанимателем муниципального жилья. Например, если требуется улучшение жилищных условий и есть вероятность, что дом расселят. В этом случае наниматель и его семья получат новую квартиру в соответствии с социальными нормами, принятыми для данного региона.
Владельцы же приватизированной квартиры получат равноценное по площади жилье. Необходимо учесть: приватизировать новую квартиру, полученную по договору социального найма, вы не сможете, так как потеряли право на приватизацию.
Кроме того, как уже говорилось, квартиры, договор социального найма на которые заключен после марта 2005 г., не могут быть приватизированы.
В законодательстве сейчас нет специальных терминов расприватизация или деприватизация, хотя на практике они используются. Между этими понятиями существует разница.
Расприватизация это признание в судебном порядке договора передачи квартиры недействительным. Этот способ использовался раньше, когда законодательством не была предусмотрена возможность вернуть квартиру в муниципальную собственность без
суда, и сейчас продолжает использоваться в некоторых случаях. Договор приватизации может быть признан недействительным на основании поданного искового заявления и решения суда.
Для этого в суде нужно было доказать, что договор приватизации заключен с нарушением действующего гражданского законодательства. Времени эта процедура может занимать очень много.
После признания договора недействительным квартира переходит в государственную или муници -пальную собственность, а бывший собственник становится ее нанимателем. Если жилое помещение было после приватизации продано или обменено, все участники совершенных сделок возвращаются в исходное положение.
Иск о признании договора приватизации недействительным могут подать:
- граждане, принявшие участие в приватизации;
- другие заинтересованные лица (например, члены семьи собственников);
- опекуны, попечители несовершеннолетних детей;
- прокурор, а также органы опеки и попечительства в защиту интересов несовершеннолетних или недееспособных;
- органы государственной власти или местной администрации.
Требование о признании приватизации жилья недействительным можно представить в течение трех лет со дня регистрации договора. В случае пропуска срока по уважительной причине суд вправе его про -длить.
Деприватизация принципиально другой способ передачи квартиры в собственность государства или муниципального образования, основанный на принципе добровольности. Схема его такова: жилые помещения, передаваемые гражданами городу в собственность в порядке деприватизации, будут предоставляться им в пользование на основании договоров социального найма.
По новому федеральному жилищному законодательству возможность деприватизации жилья ограничена мартом 2010 г.
Возвращаемая в муниципальную собственность квартира должна отвечать нескольким условиям:
- быть единственным местом постоянного проживания человека (семьи);
- быть свободна от каких-либо обязательств, в том числе не иметь долгов по квартплате.
В большинстве случаев далеко не каждый мог рассчитывать на деприватизацию, таким правом обладали до недавнего времени, а точнее до июня 2006 г., только малоимущие граждане. Согласно новому закону, в Жилищном кодексе РФ, ст.
20, слова Малоимущие граждане заменены словом Граждане.
- Процедура передачи приватизированного жилья в собственность города тоже связана со сбором необходимых документов. Вам понадобятся:
- оригиналы правоустанавливающих документов (договор передачи, свидетельство);
- документ, подтверждающий отсутствие ограничений и обременении, например, что ваша квартира не заложена в банке как гарантия возврата кредита;
- выписка из домовой книги с момента заселения помещения;
- копия финансового лицевого счета, если передаются комнаты в коммунальной квартире;
- технический паспорт квартиры;
- ксерокопии документов, удостоверяющих личность граждан, которые желают передать в собственность города приватизированное жилое помещение;
- квитанция об оплате регистрационного сбора.
В определенный срок (12 месяца) исполнительным органом будет подготовлен договор передачи, который подписывается всеми собственниками. Договор подлежит обязательной государственной регистрации.
