КАКОЕ ЖИЛЬЕ МОЖЕТ УЧАСТВОВАТЬ В ПРИВАТИЗАЦИИ
Действует специальная сетка для расчета налога: если стоимость жилья до 300 тыс. руб., то ставка налога не может превышать 0,1% от инвентаризационной стоимости жилья; от 300 до 500 тыс. руб. 0,1 до 0,3%; свыше 500 тыс. руб. от 0,3 до 2%.
То есть на сегодняшний день налог на имущество (квартиру или комнату) относительно небольшой, платится один раз в год. Но, вполне возможно, что уже в ближайшие годы и налоговые ставки, и базу, от которой налог рассчитывается, пересмотрят явно не в сторону снижения. Налог будет исчисляться с рыночной стоимости квартиры (методику ее определения еще полностью не разработали, и на первом этапе возможны спорные ситуации), которая может в десятки раз превышать инвентаризаци -
онную стоимость. Соответственно, в десятки раз может увеличиться налог.
Но отказываться от приватизации из-за сверхбольших налогов не стоит ведь преимуществ все же от ее проведения больше, чем недостатков.
КАКОЕ ЖИЛЬЕ МОЖЕТ УЧАСТВОВАТЬ В ПРИВАТИЗАЦИИ
Как уже говорилось, приватизация это бесплатная передача в собственность граждан занимаемого ими по договору социального найма жилья. А это значит, что приватизировать можно только определенную категорию квартир и комнат. То есть они должны находиться в собственности:
- государства (Российской Федерации) или ее
субъектов (республик, краев, областей, городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) ; ,
- муниципальных образований;
- государственных и муниципальных предприятий и учреждений.
Собственно, это большая часть жилых помещений, в которых до 1991 г. проживало почти все население нашей страны.
Часто возникает вопрос как быть с кооперативными квартирами? Нужно ли их дополнительно приватизировать ?
Ситуация
Семья владеет кооперативной квартирой, за которую давно рассчиталась. Сейчас они не могут решить, нужна ли им приватизация.
Дело в том, что кооперативные квартиры принадлежат людям, их купившим. В данном случае формальность заключается в регистрации права собственности и получении свидетельства о собственности. Для этого понадобятся копии паспортов людей, зарегистрированных в квартире, документ о полной выплате пая, заверенный в правлении кооператива.
Оформление собственности производится в местном органе регистрации.
Действительно, основная цель приватизации это передача государственных и муниципальных жилых помещений в частный сектор, в данном случае в собственность граждан. а кооперативная квартира изначально принадлежит этому сектору, так как была приобретена на средства ее владельцев. Чтобы иметь возможность совершать сделки (продавать, дарить, закладывать квартиру и пр.), требуется регистрация права собственности.
С приватизацией эта процедура имеет мало сходств.
Быть объектом приватизации может только та квартира, в которой вы проживаете по договору социального найма. Если вы получили квартиру раньше и у вас на руках есть только ордер на нее, до начала приватизации необходимо будет оформить такой договор.
Жилье должно быть предоставлено для проживания нанимателю бессрочно. То есть в приватизации не могут участвовать лица, временно зарегистрированные в квартире или комнате.
Есть определенная категория жилых помещений, которые не подлежат приватизации.
Это следующие квартиры и комнаты:
- находящиеся в аварийных домах или признанные аварийными, вследствие чего являющиеся непригодными для проживания (сведения о таком жилье можно получить в органе местного самоуправ -ления;
Ситуация
Семья проживает в коммунальной квартире в старом фонде. По их мнению, дом вполне пригоден для жилья (хотя и требует хорошего ремонта), но уже на протяжении 10лет по всем документам он считается аварийным, и подлежит расселению.
Об этом говорится в формах 7и 9. Может ли быть квартира приватизирована? Есть ли выход?
К сожалению, никакой возможности оформить квартиры в частную собственность у жильцов такого дома нет. По закону, помещения, признанные аварийными, приватизации не подлежат.
Есть один выходждать получения новой квартиры после расселения дома. Но потом бесплатно приватизировать вы ее уже не сможете, поскольку договор социального найма будет заключен после 1 марта 2005 г.
- в отношении которых договор социального найма заключен после 1 марта 2005 года;
Ситуация
Военнослужащий К. Стоял в очереди на получение жилья в Министерстве обороны с 1996г. В июле 2005 г. ему была предоставлена квартира. Можно ли ее приватизировать ?
К сожалению, нет. Во-первых, получена она после срока X, то есть 1 марта 2005 г. Это уже делает приватизацию невозможной. Во-вторых, даже если бы квартира была получена на несколько месяцев раньше этого срока, велика была вероятность, что предоставленная квартира находится на балансе Минобороны, то есть ведомственная.
А такое жилье можно приватизировать только после передачи ее в муниципальную собственность.
- расположенные в закрытых военных городках;
- относящиеся к специализированному жилищному фонду в общежитиях, в домах маневренного фонда, в домах, предназначенных для временного приюта; в домах для одиноких престарелых, в домах-интернатах для инвалидов, ветеранов; в домах для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев;
- служебные жилые помещения, предоставленные на время работы в организации или на предприятии.
В последнем случае могут быть исключения. Есть возможность приватизировать служебное жилье сельскохозяйственных предприятий, а также жилые помещения стационарных учреждений социальной защиты населения (больниц, фельдшерских пунктов), находящиеся в сельской местности.
Очень многое зависит от государственного органа власти или органа власти местного самоуправления, руководителей предприятий и учреждений, в ведении которых находятся служебные жилые поме -щения. Они не обязаны, но имеют право решить вопрос о приватизации служебных жилых помещений по заявлению граждан, занимающих данные жилые помещения.
Например, такой вариант возможен в Санкт-Петербурге при условии, что человек проработал на предприятии, предоставившем служебное жилое помещение, не менее 10 лет или прожил в этом помещении не менее 10 лет (распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 25 мая 1994 г. 539-р О приватизации жилищного фонда СанктПетербурга).
Если вы не знаете, кому принадлежит ваша квартира, в чьей собственности она находится, достаточно взять справку о регистрации (форма 9) и характеристику занимаемого жилого помещения (форма 7) в них обязательно указывается собственник жилого помещения. Эта же информация содержится в ордере на квартиру.
Следует помнить, что агентства и бюро приватизации оформляют квартиры в собственность проживающих в них граждан только в тех случаях, когда жилье находится на балансе города (муниципалитета) . Оформлением ведомственных квартир и комнат в собственность занимаются предприятия-владельцы данного жилья.
ОСОБЕННОСТИ ПРИВАТИЗАЦИИ КВАРТИР С ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ
Согласно Жилищному кодексу РФ с поправками, принятыми летом 2006 г., граждане вправе приватизировать свои квартиры до 1 марта 2010 г. Новая дата стала настоящим спасением для людей, проживающих в квартирах, в которых сделана перепланировка, ведь при наличии этого факта сроки приватизации могут очень затянуться.
Закон строг если в помещении были сделаны перепланировка или переоборудование, они должны быть оформлены, иначе приватизацию проводить нельзя. Перепланировка является законной только при наличии соответствующего разрешения. Для этого нужно собрать определенный пакет документов:
- правоустанавливающие документы на жилое по -мещение (подлинники или засвидетельствованные нотариально копии);
- согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление документов наниматель);
- копии плана помещений и одобрения бюро технической инвентаризации (БТИ) должны быть получены из органов технической инвентаризации в течение одного года после подачи заявки;
- проект переустройства жилого помещения;
- заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства, если жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Кроме того, после окончания перепланировки объект необходимо сдать в установленном законом порядке. Завершенные работы принимает специальная приемочная комиссия, в которую входят (с несущественными особенностями в разных регионах) представитель жилинспекции, территориального органа исполнительной власти, управляющего жилым домом, разработчика (автора) проекта, исполнителя (производителя) работ.
Приемочная комиссия удостоверяет факт выполнения переустройства в соответствии с разрешительной и проектной документацией и оформляет соответствующий акт. Орган, который проводил согласование, обязан направить эту бумагу в организацию по учету объектов недвижимости (БТИ).
Как перепланировка, так и переоборудование требуют внесения изменений в технический паспорт.
Если при оформлении документов, то есть при получении технического паспорта (а для этого в квартиру должен прийти представитель БТИ) обнаруживается несанкционированная перепланировка или переоборудование, приватизация будет запрещена. Ею снова можно заняться только после того, как наниматель узаконит переоборудование или перепланировку.
Разрешение не требуется оформлять при проведении следующих работ:
- ремонте помещений;
- установке или разборке встроенной мебели, шкафов, антресолей;
- замене (без перестановки!) инженерного оборудования аналогичными по параметрам и техническому устройству.
Кроме того, нарушителей установленного порядка действий при переустройстве ждет административный штраф, уплата которого не освобождает от обязанности приведения жилья в прежнее состояние. Порядок и срок проведения этой работы устанавливает орган, осуществляющий согласование перепланировок.
Если в указанный срок помещение не станет таким, какое оно было до перепланировки, то суд по иску органа, осуществляющего согласование, может принять решение о расторжении договора социального найма с возложением на нанимателя обязанности по приведению жилья в прежнее состояние.
Можно узаконить произведенную перепланировку, если она не нарушает прав и законных интересов граждан или не создает угрозы их жизни или здоро -вью, и сохранить ее на основании судебного решения. В этом случае жильцы, осуществившие пере.-устройство, обязаны оформить и зарегистрировать его в соответствии с требованиями закона.
ВИДЫ СОБСТВЕННОСТИ НА ПРИВАТИЗИРОВАННОЕ ЖИЛЬЕ
После того как вы выяснили, что ваша квартира или комната могут быть без проблем приватизированы, необходимо решить, кто станет ее собственником. Здесь есть два варианта (речь идет об отдельной квартире).
- Оформить квартиру в общую долевую собственность. При этом собственниками станут все или несколько людей, проживающих в квартире. В этом случае необходимо определить размер доли каждогочлена семьи, участвующего в приватизации.
Доли могут быть как равными, так и соразмерными площади занимаемых жилых помещений, или установлены любым другим способом. Необходимо достичь согласия между всеми, иначе потом перераспределить доли можно будет только через договоры купли-продажи, дарения, завещания.
Порядок определения размеров долей указывается в заявлении на приватизацию.
- Оформить квартиру в собственность одного из совместно проживающих граждан, в том числе несовершеннолетнего. Этот вариант может оказаться удобным в нескольких случаях.
Например, престарелые родители могут отказаться от приватизации в пользу детей, чтобы потом у тех не возникало проблем с наследством.
Ситуация
В квартире прописаны дочь и отец. У отца есть еще одна дочь от первого брака, зарегистрированная по другому адресу. Он хочет провести приватизацию так, чтобы в случае его смерти старшая дочь не могла претендовать на данное жилье.
Как можно поступить в этой ситуации?
Оптимальное решение, если отношения между отцом и младшей дочерью хорошие, оформить приватизацию только на нее. В этом случае она будет являться единственной собственницей квартиры, и в дальнейшем никто из родственников отца не сможет претендовать на его долю.
Ему надо написать отказ от приватизации.
Квартиру оформляют на несовершеннолетнего ребенка в случаях, когда другие взрослые родственники уже использовали свое право на бесплатную приватизацию.
Рассмотрим приватизацию коммунальных квартир, которых в нашей стране, особенно в крупных городах, сохранилось еще немало. В этом случае квартира может быть передана только в общую до -левую собственность. То есть, приватизируя комнату в коммунальной квартире, вы получаете также долю в праве общей собственности на квартиру.
Она определяется исходя из отношения площади занимаемой вами комнаты к жилой площади всей коммунальной квартиры. Так же определяется и доля в праве общей собственности на места общего пользования кухню, коридор, ванную и туалетную комнаты, кладовые.
В заявлении на приватизацию долю собственности выражают дробью. Ее знаменателем будет жилая площадь всей квартиры, округленная до целых квадратных метров, числителем площадь комнаты (округляется до целых квадратных метров), приходящаяся на каждого члена семьи в пределах занимаемой данной семьей жилой площади.
При округлении значений жилой площади необходимо следовать правилу: сумма округленных значений площадей комнат должна соответствовать округленному значению жилой площади всей квартиры. Последняя цифра содержится в характеристике жилого помещения (форма 7), справке о регистрации по месту жительства (форма 9) и в договоре передачи жилья.
Например, если в вашей коммунальной квартире три комнаты площадью 13,6, 16,45 и 20,72 м2, а общая площадь квартиры, соответственно, 50,77 м2, округленные значения будут выглядеть так: комнаты 14, 16 и 21 м2, общая площадь 51 м2.
Владельцы комнат получат доли: 14/51, 16/51, 21/51. Как они разделят эти доли между собой их решение.
Семья из двух человек в первой комнате может указать в заявлении на приватизацию такое соотношение долей: 7/51 и 7/51, одному человеку во второй комнате достанется вся доля в 16/51, а четыре человека в третьей комнате могут выбрать вариант: 5/51, 5/51, 5/51, 6/51.
Нужно учитывать, что при продаже приватизированной коммунальной квартиры доли ее собствен -ников будут учитываться при распределении вырученных денег.
УЧАСТНИКИ ПРИВАТИЗАЦИИ
Как уже было сказано, приватизировать можно только квартиры и комнаты, занимаемые жильцами по договору социального найма. В соответствии с этим договором, у каждой жилой площади есть ответственный наниматель.
Как правило, это человек, на имя которого был выписан ордер. Только ответственный наниматель и члены его семьи могут принять 'участие в приватизации занимаемой жилплощади.
Согласно ст. 69 Жилищного кодекса РФ к членам семьи нанимателя относятся проживающие совместно с ним:
- супруг;
- дети;
- родители;
- внуки;
- другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы (находящиеся на полном содержании нанимателя) при условии, что они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство;
- в исключительных случаях иные лица, при условии, что они признаны судом членами семьи нанимателя жилого помещения.
Следует помнить, что граждане, зарегистрированные в данной квартире и являющиеся членами семьи нанимателя, временно отсутствующие по какой-либо причине, имеют право на бесплатную приватизацию жилья независимо от времени отсутствия. При этом они должны предоставить документ о причинах временного отсутствия.
Если они отказываются от участия в приватизации, то заявить о своем решении должны лично или представить нотариально удостоверенное заявление о согласии на приватизацию и о своем отказе от уча-. стия в ней.
Ситуация
К. А., молодой человек, проживает три последних года за рубежом. У него есть постоянная регистрация в Санкт-Петербурге.
В квартире кроме него проживают родители и сестра, и сейчас вся семья решила приватизировать жилье в долевую собственность. Приехать на родину у К. А. в ближайший год возможности нет.
Как поступить в этой ситуации?
Если К. А. не хочет участвовать в приватизации, ему нужно написать заявление об отказе, подпись заверить в посольстве или консульстве. На заявлении должны быть указаны паспортные данные, адрес квартиры, которая приватизируется, и лица, в пользу которых совершается отказ (все остальные участвующие в приватизации).
Кроме того, понадобится предъявить внутренний паспорт (оригинал). Если же он желает получить долю в приватизированной квартире, необходимо написать доверенность на одного из родственников, заверенную в консульстве, и прислать оригинал российского паспорта.
То же самое касается приватизации коммунальных квартир заявить о своем согласии на нее или отказе от приватизации должны все жильцы квартиры, в том числе и временно отсутствующие.
Ситуация
В коммунальной квартире проживает несколько семей. Все согласны на приватизацию квартиры. Один из соседей, занимающий комнату по договору социального найма, в данный момент находится в тюрьме, срок заключения заканчивается через полгода.
Есть ли возможность оформить приватизацию без его присутствия?
Если сосед не возражает против приватизации и хочет в ней участвовать, остальным соседям потребуется доверенность от него, заверенная начальником тюрьмы.
Как уже стало понятно, не все люди, проживающие в квартире или комнате, могут стать участниками приватизации. Таковыми не могут быть:
- члены семьи нанимателя, утратившие свое право на приватизацию (уже однажды участвовавшие в ней);
Ситуация
В трехкомнатной квартире прописано 4 человека, один из которых ребенок 7лет. Причем у этого ребенка уже есть доля в другой квартире. Может ли он еще раз участвовать в приватизации ?
Если другая квартира покупалась на имя ребенка в долевую собственность, либо была получена по договору дарения или по наследству, то никаких проблем не возникнет. Если же какое-то время назад ребенок уже участвовал в приватизации, то теперь до достижения 18 лет он больше не сможет приватизировать жилье.
А поскольку этого возраста он достигнет только через 9 лет, то даже с учетом того, что сроки приватизации продлены, шансов на участие в ней у него нет.
- члены семьи нанимателя, проживающие в данной квартире, но не зарегистрированные в ней;
Ситуация
Муж и жена живут в одной квартире, но прописан в ней только муж. Могут ли супруги приватизировать квартиру в совместную собственность?
Нет. По закону, участвовать в приватизации имеют право только люди, зарегистрированные в данной квартире.
Так что жилье будет приватизировано только на мужа, причем жена не сможет в случае развода претендовать на раздел этого имущества (приватизация сделка безвозмездная, поэтому квартира, полученная при ней, не считается совместной собственностью).
- поднаниматели, то есть лица, занимающие жилое помещение на основании заключённого с нанимателем (а не государством, местным самоуправлением или предприятием) договора найма;
- временные жильцы, проживающие в квартире (комнате) безвозмездно не более 6 месяцев.
УЧАСТИЕ ДЕТЕЙ В ПРИВАТИЗАЦИИ
Те, кто занимался сделками с недвижимостью, куплей или продажей, знает, что один из самых щепетильных моментов соблюдение прав детей. Закон в этом отношении строг, и при приватизации жилья нужно обязательно учитывать все нюансы, связанные с несовершеннолетними.
По закону к несовершеннолетним относятся граждане РФ, которые не достигли 18 лет, то есть
еще не обладающие полной дееспособностью (способностью своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их).
Гражданский кодекс РФ подразделяет детей на две категории: малолетние (до 14 лет) и несовершеннолетние (от 14 до 18 лет). Для каждого из этих возрастных периодов характерен разный объем дееспособности.
Так, интересы малолетних детей представляют родители, если их нет усыновители или опекуны.
Ситуация
В квартире прописаны 8 человек (родители, дочь с ребенком 14лет, сын с женой и двумя детьми возрастом 1 и 4 года). Семья желает провести приватизацию только на родителей. Возможен ли такой вариант ?
Категорически нет! Дети до 18 лет не могут отказаться от участия в приватизации, значит, они будут сособственниками квартиры в любом случае.
А старшие члены семьи (дочь, сын и невестка) вправе отказаться от участия в приватизации.
Дети старше 14 лет могут самостоятельно совершать ряд сделок, но чаще всего сделки совершаются все же с согласия родителей либо усыновителей (попечителей) .
В некоторых случаях ребенок становится полно -стью дееспособным до достижения 18 лет. Так, например, если он вступает в брак до этого возраста, он считается полностью дееспособным со временирегистрации брака, причем остается таковым и в случае расторжения брака.
Дети, достигшие 16 лет, могут быть объявлены полностью дееспособными, если они работают по трудовому договору или занимаются предпринимательской деятельностью (юридически это называется эмансипацией). Решение об этом принимается органом опеки и попечительства при согласии обоих родителей или законных представителей либо по решению суда, если родители или опекуны такого согласия не дают, а ребенок хочет, чтобы его признали полностью дееспособным и имеет для этого все основания.
Приватизировать квартиру или комнату можно, если на это есть согласие всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи. Но дети до 18 лет в обязательном порядке включаются в договор о приватизации, если они прописаны в квартире или комнате, независимо от того, проживают они в ней или отдельно.
Когда в семье есть несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, нужно их согласие на включение в договор о приватизации.
Дело в том, что сначала Закон РФ О приватизации жилищного фонда в РФ не содержал этой нормы, и это грубо нарушало права несовершеннолетних. В ст.
7 упомянутого закона о приватизации говорилось, что передача жилья в собственность оформляется договором, нотариального удостоверения которого не требуется, и не было указано, какие лица должны включаться в число собственников. С -16 августа 1994 г. вступили в силу изменения в закон, которые защитили права детей.
Жилые помещения, в которых проживают исключительно дети в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей, усыновителей, опекунов с предварительного согласия органов опеки и попечительства либо по инициативе этих органов.
Квартиры, где проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей, усыновителей, попечителей и органов опеки и попечительства.
Когда родители умерли, а в квартире остались проживать исключительно дети, по заявлению органов опеки и попечительства или других законных представителей в течение трех месяцев оформляется договор передачи этого помещения в собственность детей. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, то он будет оформлять договор самостоятельно, но с разрешения органов опеки и попечительства или других законных представителей.
Как уже говорилось, исключение в общем правиле приватизация разрешена один раз сделано только для несовершеннолетних. Дети, ставшие собственниками занимаемого жилья в порядке его при -ватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения после достижения ими совершеннолетия.
То есть, когда человеку исполнится 18 лет, он может один раз приватизировать жилье независимо от того, принимал ли он участие (например с родителями) в приватизации квартиры до 18 лет.
Поскольку в 19921994 гг. дети в состав собственников квартиры не включались, покупателям квартир, приватизированных в этот период, следует быть очень осторожными. В случаях, когда на момент приватизации в квартире проживали несовершеннолетние и они не были включены в число собственников, сделка может быть оспорена в суде.
