Гурин А. В. - Приватизация С УМОМ КВАРТИР И КОМНАТ
Вот уже почти 15 лет у людей, проживающих в государственном, муниципальном и даже отчасти в ведомственном жилье, есть возможность оформить свои квартиры и комнаты в частную собственность. Процесс этот называется приватизацией.
Сроки ее окончания недавно были продлены до 2010 года, но все равно не стоит с этим затягивать.
Приватизация хлопотное дело, требующее много сил и времени. Эта книга поможет вам правильно выбрать форму приватизации, понять, нужна она вам или нет, соблюсти все необходимые формальности, разобраться в действующем законодательстве.
В ней рассмотрены также некоторые спорные случаи, решение которых может оказаться полезным и для вас.
Общие сведения о приватизации
ЧТО ТАКОЕ ПРИВАТИЗАЦИЯ ЖИЛЬЯ
На протяжении многих десятилетий в нашей стране не существовало понятия частная собствен-ность,особенно в отношении недвижимого имущества. Конечно, каждый человек обладал определенным набором благ, но он был ограничен по составу.
И вместо понятия частная собственность использовалось другое, более политкорректное и подходящее к идеологии социалистического равенства личное имущество. Оно подразумевало под собой (касательно большинства населения) обстановку квартиры, личные вещи, иногда машину и дачу (личное подсобное хозяйство), но никто не владел в полной мере правом на основную собственность, на котором основана вся современная рыночная система, правом на недвижимость.
И речь идет не о земельных наделах, участках леса или водоемах в советской системе не существовало права на частное владение даже на квартиру или комнату в коммуналке, в которых многие семьи жили на протяжении нескольких поколений. Все жилье в той или иной форме принадлежало государству.
Переход экономики на рыночные рельсы был бы невозможен без введения в стране права на частную собственность. Ее нужно было создавать, и с этойцелью в России провели реформы. С помощью ваучерной приватизации каждый гражданин мог приоб -рести для себя долю в промышленном предприятии.
Все мы помним результаты ваучеризации, и большая часть населения страны, как не владела коммерческой собственностью, так не владеет ею и сейчас. Спорить о плюсах и минусах тех реформ можно долго, но к нашей теме они не имеют отношения.
Был выбран более разумный путь для передачи жилья в частную собственность. Каждый человек, занимающий определённую жилплощадь (один или с семьей), получил право перевести ее в собственность и распоряжаться затем этой собственностью по своему усмотрению. Не стоит рассматривать шаг, предпринятый государством, как благотворительность.
Большинство россиян имели и имеют полное право на то, чтобы быть реальными хозяевами своих квартир и комнат, хотя формально они были получены от государства (или предприятия, которое принадлежало государству) бесплатно, фактически они оплачены трудом многих поколений граждан страны, которые работали часто за идею. Так что, как уже говорилось, сама идея бесплатной приватизации справедлива.
Основанием для начала приватизации жилья стал Закон РФ от 4 июля 1991 г. за 1541 1 О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации. Несмотря на то, что за прошедшие годы в него было внесено много изменений, дополнений, уточнений (см.
Приложение 1), передача квартир и комнат в собственность граждан стала реально выполнимой.
В последующие годы, вплоть до настоящего времени, различными государственными органами принимались другие законы и распоряжения, уточняющие и прописывающие процедуру оформления жилья в собственность, ее регистрацию, налогообложение (см. Приложение 2). Разобраться во всех этих законодательных и нормативных актах подчас сложно и специалисту.
Но для обычного человека наиболее важными являются упомянутый уже закон, Положение о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденное решением коллегии Комитета Российской Федерации по муниципальному хозяйству 18 ноября 1993 г. (см. Приложение 3) и Федеральный Закон О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. (важные для нашей темы статьи из этого закона приведены в Приложении 4).
В основе приватизации лежит несколько базовых принципов.
- Приватизация дело добровольное. Никто не может принудить человека, проживающего в государственной или муниципальной квартире, приватизировать занимаемое жилье.
Более того, если будет доказано, что на человека оказывалось давление, приватизация может быть признана незаконной.
- Квартира или комната переходит в собственность проживающих в ней людей бесплатно. Возможные расходы связаны не с самой приватизацией, а с оформлением документов, которые необходимы для ее осуществления, а также уплатой пошлин за регистрацию собственности.
- Приватизировать жилое помещение бесплатно можно только один раз. Исключение сделано для тех, кто принимал участие в. приватизации, будучи несовершеннолетним (до 18 лет).
По достижении совершеннолетия за ними сохраняется право на однократную бесплатную приватизацию жилого по -мещения.
В Жилье может быть приватизировано, если на это согласны все совместно проживающие с нанимателем совершеннолетние и несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет члены семьи, в том числе и временно отсутствующие, но сохраняющие право пользования жилым помещением. Это согласие должно быть оформлено в письменном виде.
Ситуация
В квартире проживает семья: мать, отец и сын. Последний настаивает на приватизации, но родители против.
Может ли молодой человек приватизировать часть квартиры?
Категорически нет! Приватизация происходит только с согласия всех совместно проживающих лиц, так что в этом случае сыну придется смириться с тем, что квартира останется в муниципальной собственности, или постараться убедить родителей в том, что приватизация дает много преимуществ.
Еще несколько месяцев назад над теми, кто проживает в квартирах и комнатах, находящихся в муниципальной собственности, дамокловым мечом висела вероятность скорого окончания бесплатной приватизации. Ведь многие долгое время не могли решиться на эту процедуру или откладывали приватизацию на последний момент.
Когда дата X 31 декабря 2006 г. все больше приближалась, ворганах, занимающихся приватизацией, в жилищных конторах и паспортных столах стали выстраиваться огромные очереди желающих перевести квартиру в собственность до Того, как такая возможность исчезнет.
К счастью, совсем недавно был принят Законодательным собранием и подписан Президентом Федеральный Закон О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества (за 93-ФЗ от 30 июня 2006 г.), который продлил сроки бесплатной приватизации до 1 марта 2010 г.
Однако не стоит откладывать столь важный вопрос, как оформление квартиры в собственность, до 20092010 г., так как данная процедура потребует немало времени на сбор документов. В любом случае чем раньше вы примете решение и проведете приватизацию, тем спокойнее будете жить дальше.
А для того чтобы принять решение, постараемся разобраться в преимуществах и недостатках приватизации жилья.
ПЛЮСЫ ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЬЯ
После приватизации квартиры или комнаты вы становитесь собственником недвижимости, то есть владельцем капитала.
Вы можете продать свою квартиру или комнату, получить за нее деньги и распоряжаться ими по своему усмотрению купить загородный дом, вложить их в ценные бумаги, открыть свой бизнес. Естественно, если у вас есть другое место жительства.
Такой вариант возможен, когда вы, например, были прописаны в своей квартире, но проживаете у супруга, родственников или приобрели еще одну квартиру на заработанные деньги (или получили ее по наследству).
Ситуация
Жена хочет продать приватизированную на свое имя квартиру, не спрашивая согласия мужа. Он в приватизации не участвовал. Имеет ли она на это право ?
Да, имеет. По причине, указанной при описании предыдущей ситуации, имущество, полученное в результате безвозмездной сделки, относится к раздельной собственности супругов.
- На деньги, вырученные от продажи приватизированной квартиры или комнаты, вы можете приобрести себе другую жилплощадь, более удобную по размерам или местоположению. Так, если вы проживали в двух комнатах коммунальной квартиры в центре города, после приватизации вы вправе продать их и купить отдельную квартиру, то есть улучшить жилищные условия.
Или продать большую, не нужную вам жилплощадь, приобрести квартиру меньшей площади в хорошем районе, тем самым сэкономив на оплате коммунальных услуг и в дополнение получив свободные деньги за счет разницы в цене проданной и купленной квартиры.
Одним словом, у вас появляется недвижимость, за которую всегда можно выручить деньги. Плюс, благодаря приватизации, у любого человека есть возможность купить любую квартиру не только в новостройке, но и в старом фонде.
Нужно отметить, что хотя раньше купить неприватизированную комнату или квартиру формально представлялось невозможным, был разработан законный способ, позволявший проводить сделки с такой недвижимостью, находящейся в собственности государства. Для этого так называемую подставку приватизированную жилплощадь, как правило, маленькую долю в квартире или комнате использовали в операции обмена с неприватизированной площадью. До проведения обмена покупатель неприватизированной квартиры оформлял на свое имя подставку и подавал документы в гор-жилобмен на обмен данной приватизированной доли на государственную жилплощадь, в которой был прописан продавец. Покупатель получал в результате обменный ордер на право занятия помещения, а продавец, по договору купли-продажи, подставку плюс деньги.
Уже на них он покупал новую квартиру и оформлял регистрацию в ней. Подставка возвращалась в агентство недвижимости, которое ей фактически и владело, используя ее для оформления таких сделок неоднократно.
После вступления в действие нового Жилищного кодекса РФ в 2005 г., когда система ордеров была заменена на договоры социального найма, эта схема перестала работать. Еще раньше, в советское время, фактическая продажа квартиры осуществлялась по той же схеме обмена, только и продавец, и поку-
патель получали в этом случае квартиры один доплачивал, а другой получал некую сумму денег. Были и равноценные обмены, без доплат, но тот, кто хотел получить деньги за свою квартиру, мог найти способ сделать это. '
- Приватизированная квартира может стать источником стабильного дохода, например, если вы сдадите ее целиком или частично в аренду. Многие помнят, что и раньше можно было сдавать квартиру или ее часть в наем. Так поступали одинокие люди, проживающие в многокомнатных квартирах, предоставляя жилье студентам и молодоженам. Но, во-первых, в большинстве случаев это было незаконно, а во-вторых, если кто-то решал идти по законному пути, сдача жилья в наем становилась затруднительной, приходилось заключать договоры поднайма, оформлять справки и документы.
Формально муниципалитет как собственник квартиры мог (и может) запретить вам заключать договор поднайма. В неприватизированной коммунальной квартире сдать комнату вообще трудно требуется согласие всех соседей на это, и если отношения с ними не очень хорошие, то вселить жильцов вы не сможете.
Кстати, приватизированную квартиру лучше сдавать в аренду тоже только по договору, чтобы наниматели несли ответственность за предоставленное помещение, платили вовремя деньги и поддерживали жилье в хорошем состоянии. Но это уже тема отдельного разговора.
Помните только, что рекомендуется, если вы хотите получать доход от аренды, пользоваться услугами риэлтеров или искать съемщиков через друзей, а не подавать объявления в газеты так вы застрахуете себя от дальнейших проблем с временными жильцами.
Будучи владельцем приватизированной квартиры, вы можете завещать ее (или долю в ней) любому человеку. Передать муниципальную квартиру или комнату по наследству нельзя.
Право на проживание в ней получат только те, кто был в ней прописан, а если таковых людей (родственников) не было, квартира перейдет к муниципалитету (государству), которому и принадлежит. Единственный способ для родственников не потерять жилье получить постоянную регистрацию по данному адресу.
Собственник же может отписать свою квартиру кому пожелает, даже чужому человеку. Правда, если завещание не было составлено или возникают сомнения относительно его достоверности, все наследственные дела решаются в суде в соответствии с законом.
Помимо передачи по наследству владелец приватизированной квартиры может подарить ее любому человеку на определенных условиях или без таковых. Договор дарения отличается от завещания тем, что право собственности переходит к тому, кто получил квартиру или комнату в дар при жизни дарителя.
- Пожилые люди могут использовать свою приватизированную квартиру в качестве вклада для переезда в хороший социальный дом или для заключения договора ренты.
В первом случае в обмен на свою жилплощадь одинокий пожилой человек получает возможность жить в специализированном доме, где ему будет обеспечен должный уход (нужно отметить, что стоимость проживания в хорошем социальном доме с квалифицированным персоналом и комфортными условиями на протяжении нескольких лет может быть вполне сопоставима со стоимостью небольшой городской квартиры).
Во втором случае заключается специальный договор ренты. В соответствии с ним люди, которые в дальнейшем, после смерти владельца квартиры, станут ее собственниками, обязаны до наступления этого печального события выплачивать собственнику определенную сумму ежемесячно, что может стать существенной прибавкой к пенсии. Сумма выплат зависит и от стоимости квартиры, и от возраста ее владельца (владельцев).
В договор можно внести и дополнительные условия, например, наем сиделки или обязательство покупать определенный набор продуктов.
С заключением договора ренты нужно быть осторожными обеим сторонам и владельцу и получателям квартиры. Встречается много случаев обмана, неправомерных действий плательщиков ренты и собственников квартиры.
Опять же это тема отдельного разговора. Для нас важнее, что само право ренты может получить только собственник приватизированной квартиры.
- Если вам необходимо взять крупный кредит на какие-либо цели (приобретение другой недвижимости, большие покупки, открытие или расширение собственного дела), приватизированная квартира может выступать залогом для получения необходимых средств в банке. При этом, конечно, есть вероятность квартиру потерять, если вы не сможете рассчитаться с банком.
Поэтому учитывайте свои возможности.
- За последний год в нескольких городах провели выселение жильцов из муниципальных квартир за неуплату коммунальных платежей. При этом отселяли их в условия, значительно худшие, чем у них были, в строгом соответствии с нормами жилья, предусмотренными законом. С владельцами приватизированных квартир таких неприятностей произойти не может. Это, конечно, не значит, что можно не платить за газ, воду, содержание и ремонт дома, не опасаясь за последствия.
Меры предприняты будут, но никто не в праве выселить вас в принудительном порядке из квартиры, принадлежащей вам на правах собственности. Долги могут быть взысканы другими способами, например через суд.
Если сумма долга будет приближаться к стоимости квартиры (что при нынешних ценах на жилье маловероятно), то теоретически через суд квартиру могут выставить на продажу, чтобы высчитать из ее рыночной стоимости все недоимки, а оставшиеся деньги вернут бывшему владельцу.
- Несмотря на то, что текущее обслуживание квартиры и всего дома осуществляют жилищные ремонтно-эксплуатационные службы, если в доме собственников квартир больше, чем тех, кто живет в них по договорам социального найма, собственники могут выбрать другую организацию для обслуживания. Вполне возможно, что качество будет лучше, а цены останутся такими же или даже будут ниже. Для того чтобы поменять обслуживающую организацию, собственники должны создать ТСЖ (товарищество собственников жилья) и заключить договор на обслуживание с любой понравившейся компанией, отвечающей их требованиям. Реформа жилищно-коммунального хозяйства сейчас очень актуальна, и тема ТСЖ заслуживает более подробного рассмотрения.
ДЛЯ нас главное, что у собственников появляется выбор, которого нет у арендаторов муниципального жилья.
- Если дом, в котором находится приватизированная квартира, подлежит сносу, вам должны предоставить новую квартиру в том же районе и не меньшей площади. В том случае, если городу нужно выкупить дом для своих целей, деньги за квартиру вам должны возместить в размере рыночной стоимости.
Жильцы муниципальных квартир могут часто рассчитывать на переселение в жилье в соответствии с нормами, принятыми в данном населенном пункте, причем расположено оно будет ¦ в любом районе, где есть свободные квартиры, а не там, где этого хотелось бы вам.
- На данный момент разницы в квартплате для муниципальных квартир и оплате коммунальных платежей для приватизированных квартир практически нет, так что этот аргумент не является весомым, пока расходы на содержание приватизированной и неприватизированной квартир примерно одинаковы.
- Еще одна небольшая, но важная деталь при получении визы в некоторые страны (например, в США) факт, что вы являетесь собственником квартиры, для работников консульства может стать хорошим гарантом в признании вашей благонадежности, а значит, вероятность отказа в визе снижается. То же самое касается не очень больших кредитов в банках, для которых не требуется залога, у владельца недвижимого имущества больше шансов получить заемные средства.
МИНУСЫ ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЬЯ
Собственность на недвижимое имущество дает не только права и преимущества владельцу квартиры или комнаты, но и накладывает на него определенные обязанности. Их соблюдение может стать серьезным контраргументом в отношении того, проводить или не проводить приватизацию жилья. Конечно, у отдельных категорий граждан после приватизации остается возможность снова передать полученную собственность во владение муниципалитету (этой процедуре будет посвящена отдельная глава).
Но все же до того, как приступить к приватизации, вы должны тщательно взвесить все за и против и решить для себя, хотите ли вы стать собственником квартиры.
- Собственник квартиры, в отличие от нанимателя, арендующего площадь у муниципалитета по договору социального найма, в полной мере несет ответственность за риск порчи или гибели принадлежащего ему имущества, в т. ч. и по не зависящим от него причинам. Если это случится, вам никто не компенсирует стоимость квартиры и не предоставит взамен новое жилье.
Например, в результате пожара, взрыва газа или другого несчастного случая ваша квартира станет непригодной для проживания, решать проблему, где жить и что делать с испорченной или разрушенной квартирой, придется вам самим.
Однако если квартира или комната стала непри -годной для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, при этом она является для вас единственным местом жительства, государство или муниципалитет обязаны предоставить собственнику жилое помещение из маневренного фонда, который специально предназначен для таких ситуаций. Такое жилье предоставляется временно, до тех пор, пока владельцу пострадавшей квартиры не будет компенсирована ее стоимость или предоставлено жилье по договору социального найма. К сожалению, что такое чрезвычайные обстоятельства в законодательстве по отношению к данной ситуации не указано. Согласно Федеральному Закону РФ О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, к чрезвычайным обстоятельствам отнесены аварии и катастрофы стихийного или иного бедствия, которые влекут за собой существенные имущественные потери, значительный вред окружающей природной среде, человеческие жертвы.
Понятно, что взрыв или пожар в отдельно взятой квартире к таким случаям не относятся. Законодательство не устанавливает также процедуру и методику расчета компенсации, которая должна быть выплачена владельцу пострадавшей недвижимости.
Самая надежная гарантия того, что в случае несчастья вы не останетесь на улице, оформление страхового полиса на квартиру. Вы можете застраховать свое жилье от любых непредвиденных обсто -ятельств, на любую сумму (в пределах рыночной стоимости квартиры) и сроки.
Вам придется привыкнуть к капиталистическим отношениям никто не позаботится о вас кроме вас самих.
- Как собственник вы обязаны поддерживать жилье в надлежащем состоянии. Это значит, что за свой счет при необходимости вы должны осуществлять не только косметический, но и капитальный ремонт своей квартиры (комнаты), чтобы не допустить ее разрушения.
- Владельцы приватизированных квартир одновременно являются и сособственниками общего инженерного оборудования дома, мест общего пользования (подъездов, лестниц, лифтов, подвальных и чердачных помещений), придомовых территорий. Поэтому вы должны участвовать (соразмерно принадлежащей доле) в расходах по обслуживанию и ремонту общего имущества дома, в уплате налогов, сборов и иных платежей в отношении такого имущества.
Если приватизированная квартира расположена в доме памятнике истории и культуры, ее владелец обязан соблюдать закон по охране памятников истории и культуры. То есть вы не можете проводить перепланировки, замены декоративных элементов дома, капитальный ремонт без согласования с органами по охране памятников истории и культуры.
Кроме того, вы обязаны поддерживать здание (вместе с другими собственниками квартир, расположенных в доме) в хорошем состоянии.
- По новому жилищному законодательству, если многоквартирный дом признан аварийным, обязанность по его сносу ложится на собственников квартир или комнат. То есть владельцы жилья должны за свой счет снести дом, при этом у них остается право собственности на часть земельного участка, соразмерную их доле в общем имуществе дома (исходя из площади квартиры или комнаты). А это значит, что собственники могут распоряжаться землей любым образом: построить новый дом, продать по более высокой цене.
Выгоды от этого очевидны, если стоимость земельного участка значительно превышает стоимость квартиры.
В тех случаях, когда собственники не могут сами снести дом, их квартиры будут выкуплены, при этом право собственности на земельный участок под до -мом утрачивается.
С согласия собственников муниципалитет (или государство) может выкупить квартиры или предоставить собственникам взамен другое жилье, зачтя его стоимость в выкупную цену. Выкупная цепа складывается из рыночной стоимости квартиры и всех убытков, связанных с поисками нового жилья, переездом, временным проживанием в другой квартире, оформлением в собственность новой квартиры, упущенной выгоды.
Когда собственники не согласны с решением об изъятии квартиры в связи с расселением, с выкупной ценой или другими условиями выкупа, орган
местного самоуправления, принявший решение о расселении, в течение двух лет с момента направления уведомления об изъятии жилого помещения может предъявить в суд иск о выкупе квартир. Пока не будет достигнуто соглашение или принято судебное решение о выкупе жилья, собственники могут владеть, пользоваться и распоряжаться своими квартирами по своему усмотрению, производить необходимый ремонт (можно отремонтировать вышедшее из строя сантехническое оборудование или электропроводку, стоимость ремонта будет включена в выкупную цену).
- Наконец, еще один минус как собственник недвижимости вы должны платить на нее налог. На данный момент ставки налога устанавливаются в процентах от инвентаризационной стоимости жилья (указана в техническом паспорте на жилое помещение).
