Участники жилищных отношений
Данная норма содержится в ст. 17 Конституции РФ.
Согласно этой статье пользоваться жилым помещением необходимо с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом помещении граждан, соседей.
Как правило, нарушение прав и интересов других граждан связано с нарушением обязанностей по пользованию жилым помещением, т.е. соблюдение гражданами таких обязанностей есть гарантия соблюдения прав и интересов других граждан.
Статья 83 ЖК РФ предусматривает расторжение договора социального найма и выселение без предоставления другого жилья в случае систематического нарушения прав и законных интересов соседей.
Такое нарушение может выразиться в виде антиобщественных (аморальных) действий в квартире или в доме. Кроме того, права и интересы других граждан могут быть нарушены в случаях: использования жилья не по назначению (например, переоборудование жилого помещения под офисное); переустройства и реконструкции жилого помещения; вселения поднанимателей и временных жильцов и проч. В целях защиты законных прав и интересов членов семьи и соседей в указанных случаях Жилищный кодекс РФ предусматривает основания и порядок: производства переустройства и перепланировки жилых помещений (ст. 26), сдачи в поднаем (ст.
76), вселения временных жильцов (ст. 80).
Ответственность пользователей жилым помещением по договору коммерческого найма за нарушение прав и интересов соседей предусмотрена ст. 687 ГК РФ. Статья 293 ГК РФ устанавливает определенные последствия для собственника жилого помещения в случае систематического нарушения прав и интересов соседей.
Причем (помимо антиобщественного поведения) нарушение прав и интересов соседей может выразиться в несвоевременной оплате жилья (участие в расходах по содержанию многоквартирного дома).
Статьей 210 ГК РФ установлено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, невнесение собственником платы на содержание общего имущества дома (оплата жилья) нарушает данное положение ГК РФ и, следовательно, является нарушением прав и законных интересов соседей, добросовестно участвующих в расходах по содержанию этого имущества.
Устав жилищного (жилищно-строительного) кооператива
Устав жилищного (жилищно-строительного) кооператива является его учредительным документом.
В уставе должны содержаться сведения о: а) наименовании кооператива; б) месте его нахождения; в) предмете и целях деятельности; г) порядке вступления в члены кооператива; д) порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат; е) размере вступительных и паевых взносов; ж) составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов; з) ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов; и) составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива;
к) порядке принятия органами управления и органами контроля решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;
л) порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков; м) порядке реорганизации и ликвидации кооператива (ст. 113 ЖК РФ).
В устав ТСЖ могут быть включены и любые другие сведения, не противоречащие законодательству.
Статья 113 ЖК РФ содержит те обязательные сведения, которые необходимы для государственной регистрации. Отсутствие их не позволит осуществить регистрацию кооператива.
Другие позиции, помимо обозначенных в указанной статье, не будут влиять на решение о признании кооператива юридическим лицом. Вместе с тем представляется целесообразным обозначить в уставе права и обязанности членов кооператива и членов их семей по пользованию жилым помещением, ответственность за нарушение правил пользования и проч.
Участники жилищных отношений
Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
В вопросах учета нуждающихся в жилье, предоставления и пользования жилым помещением по договору социального найма участниками жилищных отношений являются граждане и органы местного самоуправления; в отношении лиц (помимо малоимущих граждан), имеющих право на социальный наем, - органы государственной власти (ч. ч. 2, 3 ст. 49 ЖК РФ).
В отношениях по коммерческому найму сторонами по договору найма выступают граждане -с одной стороны договора; орган государственной власти, орган местного самоуправления, юридическое лицо, гражданин, являющийся собственником жилого помещения, - с другой стороны договора.
Участниками жилищных отношений являются также: члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма; граждане, постоянно проживающие с нанимателем жилого помещения по договору коммерческого найма (ст. 69 ЖК РФ, ст.
677 ГК РФ).
Наниматель по договору жилищного найма (социального, коммерческого) вступает в определенные отношения с другими гражданами: по договору поднайма (ст. 76 ЖК РФ, ст.
685 ГК РФ); может вселить в жилое помещение временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ, ст.
680 ГК РФ).
Пользование специализированным жильем, кооперативным жилым помещением, жилым помещением по завещательному отказу и на основании договора пожизненного содержания с иждивением - область жилищных отношений.
Статьи 83 - 91 ЖК РФ посвящены вопросам расторжения договора социального найма жилого помещения и выселения; ст. 101 и ст. 103 - расторжению договоров найма жилых помещений специализированного жилищного фонда и выселению из этих помещений. Расторжение договора коммерческого найма и выселение из жилого помещения, занимаемого по такому договору, предусмотрены ст.
687 и ст. 688 ГК РФ.
Отношения собственности на жилое помещение находятся в тесной связи с жилищными отношениями. Право собственности служит основанием для возникновения жилищных отношений: право пользования жилым помещением собственником этого помещения является одним из трех составляющих права собственности (владение, пользование, распоряжение).
Вопросам собственности на жилые помещения посвящена гл. 18 ГК РФ: ст.
288 этой главы определяет назначение жилого помещения, права собственника на сдачу помещения в пользование другим лицам; ст. ст. 289, 290 обозначают общее имущество многоквартирного дома и его принадлежность; ст. 292 устанавливает права члена семьи собственника жилого помещения; ст.
293 предусматривает принудительное изъятие жилого помещения на условиях и в порядке, установленных этой статьей. Вопросы пользования жилым помещением, принадлежащим гражданину на праве собственности, содержатся в ст. 30 и ст.
31 ЖК РФ.
Участниками жилищных отношений являются также арендаторы этих помещений. Вопросы аренды имущества подлежат регламентации гражданским законодательством (см. гл.
34 ГК РФ). Вместе с тем согласно ст.
671 ГК РФ арендатор жилого помещения (юридическое лицо) может использовать арендованное жилое помещение только для проживания граждан.
Таким образом, необходимо определить вид договора, на основании которого гражданин вправе пользоваться жилым помещением, предоставленным арендатором этого помещения.
Одни авторы считают, что арендованное жилье может сдаваться гражданам в поднаем (ст. 615 ГК РФ).
По мнению других, арендованное жилое помещение может быть предоставлено гражданам и на началах социального найма, и на началах коммерческого найма, и на иных основаниях.
Не вызывает сомнений позиция, согласно которой арендатор жилого помещения (юридическое лицо) может предоставить его гражданину на условиях коммерческого найма (п. 4 ч. 3 ст.
19 ЖК РФ). Что касается договоров социального найма и поднайма, то они неприемлемы по следующим основаниям.
Существенные условия заключения договора социального найма (признание гражданина нуждающимся в жилье, издание административного акта, предшествующего заключению договора), а также то обстоятельство, что по этому договору жилое помещение предоставляется в бессрочное пользование (ст. 60 ЖК РФ), а арендатору имущество передается во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.
606 ГК РФ), делают невозможным заключение договора социального найма.
Поднаем жилого помещения есть урегулированные отношения нанимателя с поднанимателем-гражданином, которому жилое помещение передается в пользование по договору поднайма. Нанимателем жилого помещения по договору коммерческого найма может быть только гражданин (ст. 677 ГК РФ) (так же, как и по договору социального найма - ст. 60 ЖК РФ).
Таким образом, в рассматриваемом случае применение норм о поднайме (ст. 615 ГК РФ) неприемлемо.
Право пользования жильем (ч. 1 ст. 4 ЖК РФ) возникает также у членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ст.
69 ЖК РФ); у граждан, постоянно проживающих в жилом помещении совместно с нанимателем (ст. 677 ГК РФ).
Что касается членов семьи собственника жилья, то для них право пользования основано на семейных отношениях с этим собственником (ст. 31 ЖК РФ). Согласно ст.
292 ГК РФ члены семьи собственника жилого помещения, проживающие в этом помещении, имеют право пользования жильем на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
В доме жилищного и жилищно-строительного кооператива (до внесения паевого взноса за квартиру) право пользования пайщика основано на его членстве в кооперативе. Право пользования жилым помещением членов его семьи обусловлено семейными отношениями.
Учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях
См. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Учетная норма площади жилого помещения
Нуждаемость в жилом помещении - одно из условий предоставления гражданам жилых помещений по договору социального найма. В свою очередь, одним из оснований признания граждан нуждающимися в жилье является проживание в жилом помещении, размер которого менее учетной нормы на одного члена семьи (см. п. 2 ч. 1 ст.
51 ЖК РФ).
Учетная норма зависит от уровня обеспеченности граждан жильем в конкретном населенном пункте и устанавливается органом местного самоуправления (ч. 5 ст.
50 ЖК РФ).
Учетная норма применяется не только при решении вопросов постановки на учет нуждающихся в жилье. Так, вселение в жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, других граждан в качестве членов семьи; сдача жилого помещения в поднаем; вселение временных жильцов требуют наличие общей площади соответствующего жилого помещения на одного проживающего не менее учетной нормы (ст. ст.
70, 76, 80 ЖК РФ).
См. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Ч
Частный жилищный фонд
Под частным жилищным фондом понимаются все жилые помещения, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц (п. 1 ч. 2 ст.
19 ЖК РФ).
В собственности граждан находятся жилые помещения, построенные или приобретенные (приватизированные, купленные, полученные по наследству и проч.); в том числе квартиры в жилищных и жилищно-строительных кооперативах - в случае выплаты пая; жилые помещения в товариществах собственников жилья и т.п.
В собственности юридических лиц - жилые дома и квартиры, построенные или приобретенные по предусмотренным основаниям (в том числе в порядке долевого участия). Так, кооперативные дома с не полностью выплаченным паем находятся в собственности жилищных, жилищно-строительных кооперативов.
Гражданин, являясь собственником жилого помещения, использует его либо для личного проживания (проживания членов его семьи), либо предоставляет жилье в пользование другим лицам по договору найма, другим договорам. Юридическое лицо может использовать жилое помещение, в частности, для сдачи по договору аренды юридическому лицу или гражданину по договору найма жилого помещения. Вопросы найма регулируются положениями гл.
35 ГК РФ.
Член кооператива
Членом жилищного (жилищно-строительного) кооператива признается гражданин (юридическое лицо), принятый в кооператив по решению общего собрания (конференции). Этим же решением ему предоставляется жилое помещение в соответствии с размером внесенного паевого взноса (ч. 1 ст.
124 ЖК РФ).
Член кооператива имеет право владения, пользования и, в установленных пределах, распоряжения жилым помещением. Так, член кооператива может сдать жилое помещение внаем с соблюдением условий, установленных ст.
128 ЖК РФ, разрешить в соответствии со ст. 126 ЖК РФ проживание в жилом помещении временным жильцам.
Член кооператива обязан использовать жилое помещение по назначению; обеспечить сохранность его; не нарушать права иных лиц; своевременно вносить обязательные платежи и взносы и т.п.
Членство в жилищном кооперативе прекращается в случае:
а) добровольного выхода из кооператива;
б) исключения из кооператива;
в) ликвидации юридического лица - члена кооператива;
г) ликвидации самого кооператива;
д) смерти гражданина - члена кооператива.
Общее собрание может исключить члена кооператива в случае грубого неисполнения им (без уважительных причин) своих обязанностей, предусмотренных Жилищным кодексом РФ или уставом жилищного кооператива (ч. 3 ст.
130 ЖК РФ).
См. Права члена жилищного (жилищно-строительного) кооператива.
Член товарищества собственников жилья
Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество (ч. 1 ст. 143 ЖК РФ).
В строящемся многоквартирном доме товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будут принадлежать на праве собственности помещения в этом доме (ч. 1 ст.
139 ЖК РФ).
Право собственности на помещение в многоквартирном доме является основанием членства в товариществе (при волеизъявлении собственника - подаче заявления).
Членство в товариществе прекращается:
с момента подачи заявления о выходе из ТСЖ;
с момента прекращения права собственности на помещение (жилое или нежилое) в многоквартирном доме (ч. 3 ст.
143 ЖК РФ).
Из положений ст. 143 ЖК РФ следует, что собственник помещения в многоквартирном доме не может быть исключен из товарищества - законодатель таковое не предусматривает.
Членство в товариществе прекращается в связи со смертью гражданина, в связи с ликвидацией юридического лица - члена товарищества; реорганизацией (ст. 140 ЖК РФ) и ликвидацией товарищества (ст.
141 ЖК РФ).
См. Права и обязанности собственника жилого помещения.
Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма
Статья 69 ЖК РФ определяет круг членов семьи нанимателя по договору социального найма, жилищные права и обязанности этих лиц, а также бывших членов семьи нанимателя.
Членов семьи нанимателя можно разделить на две основные группы:
1) супруги, дети, родители нанимателя, проживающие совместно с ним. Эти лица рассматриваются в качестве членов его семьи без каких-либо дополнительных условий -достаточно совместного проживания с нанимателем;
2) другие родственники, а также нетрудоспособные иждивенцы. Для признания этих лиц членами семьи нанимателя необходимо, чтобы они были вселены в нанимаемое жилое помещение именно в этом качестве и вели с нанимателем общее хозяйство.
Кроме того, суд может - в исключительных случаях - признать членами семьи нанимателя других лиц.
Наниматель и члены его семьи, включая бывших, если они продолжают проживать совместно с нанимателем, обладают равными правами. Наниматель выступает в качестве представителя членов семьи перед наймодателем - другой стороной договора социального найма.
Каждый из членов семьи вправе бессрочно пользоваться жилым помещением; сохранять права и обязанности по договору в случае временного отсутствия (ст. 71 ЖК РФ); участвовать в решении вопросов: переустройства и перепланировки жилого помещения (ст. 26 ЖК РФ), вселения в установленном порядке в жилое помещение других лиц (ст. 70 ЖК РФ), обмена жилого помещения (ст.
72 ЖК РФ), сдачи жилья в поднаем (ст. 76 ЖК РФ), вселения временных жильцов (ст.
80 ЖК РФ), переселения в жилое помещение меньшего размера (ст. 81 ЖК РФ), изменения договора социального найма (ст.
82 ЖК РФ), расторжения договора (ч. 2 ст.
83 ЖК РФ).
Никто из членов семьи нанимателя не может быть ограничен в праве пользования жилым помещением или выселен из него кроме как по основаниям и в порядке, установленных законом (ч. 4 ст.
3 ЖК РФ).
Члены семьи нанимателя жилого помещения обязаны:
использовать жилое помещение по назначению, поддерживать надлежащее состояние жилого помещения и т.д. (ч. 3 ст.
67 и ч. 2 ст. 69 ЖК РФ);
соблюдать права и законные интересы проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей;
не нарушать требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства ;
следовать правилам пользования жилыми помещениями, а также условиям договора социального найма;
соблюдать требования, предусмотренные иными (помимо ЖК РФ) федеральными законами;
нести иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма.
Часть 2 ст. 69 ЖК РФ предусматривает солидарную с нанимателем ответственность дееспособных членов семьи по обязательствам, вытекающим из договора социального найма жилого помещения.
Она служит дополнительной гарантией интересов наймодателя, в частности в вопросах оплаты жилья.
См. Права и обязанности членов семьи нанимателя по договору социального найма и граждан, проживающих с нанимателем по договору коммерческого найма.
Члены семьи собственника жилого помещения
Права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения определены ст. 31 ЖК РФ. Статья 292 ГК РФ предусматривает, что члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользоваться этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
Согласно ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника жилья могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.
Члены семьи пользуются жильем наравне с собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (ч. 2 ст. 31 ЖК РФ).
Круг членов семьи определен ч. 1 ст. 31 ЖК РФ.
К членам семьи собственника жилого помещения отнесены проживающие совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и - в исключительных случаях -иные граждане могут быть признаны членами семьи, если они вселены собственником именно в этом качестве. Надо признать, что формулировка является более чем неопределенной, нет четкого понятия членов семьи.
Исходя из этого могут возникнуть трудности относительно доказательств в случае спора о признании вселенных в жилое помещение лиц членами семьи собственника. Вспомним, что ранее действовавшее законодательство было в этом вопросе более внятным: решающим для признания гражданина членом семьи собственника жилого помещения было совместное проживание и ведение общего хозяйства (доказательством являлось, в частности, наличие общего бюджета).
Право пользования, которым обладают члены семьи собственника, может не совпадать с правом пользования самого собственника, что допускается ст. 31 ЖК РФ.
Согласно ч. 2 этой статьи члены семьи собственника обладают равным с собственником правом пользования, если иное не установлено соглашением между ними. Соглашением может быть предусмотрено (допустимо) ограничение в пользовании комнатой, которую занимает сам собственник; установлено условие для членов семьи пользоваться определенными комнатами и т.п.
Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную (см. ст. ст. 322 - 325 ГК РФ) с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением (если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи).
Солидарная с собственником жилого помещения ответственность дееспособных членов семьи собственника означает, что, например, по оплате коммунальных услуг требование может быть адресовано как ко всем членам семьи, так и к любому из них в отдельности (ст. 323 ГК РФ).
Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность, соблюдать правила пользования жилым помещением.
Жилищный кодекс РФ не содержит нормы, которая регулировала бы отношения между собственником жилого помещения и членами его семьи в том случае, если член семьи собственника нарушает правила пользования жилым помещением.
В соответствии с ч. 1 ст. 7 ЖК РФ в этих случаях применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения.
Статья 35 ЖК РФ предусматривает основания для выселения гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением.
Исходя из изложенного и учитывая положения ч. 1 ст. 7 ЖК РФ, член семьи собственника жилого помещения, нарушающий правила пользования жилым помещением, в соответствии с ч. 2 ст.
35 ЖК РФ может быть выселен из жилого помещения на основании решения суда по требованию собственника.
Э
Эмансипация
Эмансипация - объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным. В соответствии со ст.
27 ГК РФ человек, достигший 16 лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью.
Эмансипация производится по решению органа опеки и попечительства с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя; при отсутствии такого согласия - по решению суда.
ГК РФ не определил форму, в которой должно быть выражено согласие родителей, усыновителей и попечителя, однако, имея в виду п. 1 ст. 26 ГК РФ, можно сделать вывод о необходимости письменной формы.
После объявления несовершеннолетнего полностью дееспособным он самостоятельно несет имущественную ответственность по своим обязательствам, а родители, усыновители, попечитель не отвечают по обязательствам несовершеннолетнего.
Следует ответить, что согласно законодательству полная дееспособность возникает с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18 лет (ст. 21 ГК РФ).
В случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин, не достигший этого возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак.
Объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным является значимым при применении ряда положений ЖК РФ.
Так, согласно ст. 69 ЖК РФ дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора.
Статья 82 ЖК РФ предусматривает право дееспособного члена семьи нанимателя требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма.
Статья 31 ЖК РФ устанавливает солидарную с собственником жилого помещения ответственность дееспособных членов семьи собственника по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.
Юридические лица
Юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности (хозяйственном ведении или оперативном управлении) обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом или ответчиком в суде (ст. 48 ГК РФ).
Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс и смету (п. 1 ст.
48 ГК РФ).
Закон различает коммерческие и некоммерческие организации - юридические лица.
Коммерческие организации преследуют извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности. Некоммерческие организации не имеют извлечение прибыли в качестве основной цели и не распределяют полученную прибыль между участниками (п. 1 ст.
50 ГК РФ).
Юридические лица, являющиеся коммерческими организациями, могут создаваться в форме хозяйственных товариществ и обществ, производственных кооперативов, государственных и муниципальных унитарных предприятий.
Юридические лица - некоммерческие организации создаются в форме потребительских кооперативов, общественных или религиозных объединений, учреждений, благотворительных и других фондов, а также в иных формах, предусмотренных законом.
Некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствует этим целям (п.п. 2, 3 ст.
50 ГК РФ).
Юридическое лицо считается созданным со дня внесения записи о нем в Единый государственный реестр юридических лиц (п. 2 ст.
51 ГК РФ).
Жилищный (жилищно-строительный) кооператив и товарищество собственников жилья относятся к юридическим лицам - некоммерческим организациям (ст. ст. 110, 135 ЖК РФ).
