Права и обязанности собственника жилого помещения
Расторжение договора в качестве ответственности нанимателя предусматривается ст. 83 ЖК РФ. В отношении административной ответственности следует обратиться к ст. 7.21 КоАП РФ.
Когда нарушение носит характер преступления (например, умышленное уничтожение жилого помещения), может наступить уголовная ответственность.
Права и обязанности нанимателя по пользованию жилым помещением определяются также Типовым договором социального найма жилого помещения 1 и Правилами пользования жилыми помещениями 2.
1 Утвержден Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315.
2 Утверждены Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25.
Согласно ч. 2 ст. 61 ЖК РФ наниматель жилого помещения в многоквартирном доме приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.
Общим имуществом в многоквартирном доме определены помещения в доме, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в доме. Перечень объектов общего имущества содержится в ст. 36 ЖК РФ (см. также ст.
290 ГК РФ).
Вопросы коммерческого найма регламентированы нормами гл. 35 ГК РФ.
В договоре найма определяются права и обязанности нанимателя и наймодателя, предусматривается ответственность за неисполнение условий договора (ст. ст. 676, 678 - 682, 685 - 687 ГК РФ).
Права и обязанности нанимателя жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования по пользованию жилым помещением определены также Правилами пользования жилыми помещениями.
В качестве пользователя жилым помещением наниматель имеет право: вселять по взаимному согласию с наймодателем и гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, в жилое помещение других лиц; разрешать по взаимному согласию с гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, проживание в жилом помещении временных жильцов; передавать жилое помещение в поднаем (п. 22 Правил пользования жилыми помещениями, ст. ст.
679, 680, 685 ГК РФ).
Вопросы пользования жилым помещением в многоквартирном доме собственником этого помещения отражены в Правилах пользования жилыми помещениями.
Согласно п. 17 Правил собственник жилого помещения в многоквартирном доме пользуется жилым помещением по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом РФ. Собственник обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения, своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги и т.п. (п.
19 Правил).
Временные жильцы, поднаниматели не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель (ст. ст. 76, 80 ЖК РФ; ст. ст.
680, 685 ГК РФ).
Права и обязанности наймодателя жилого помещения
См. Наймодатель жилого помещения; ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма.
Права и обязанности нанимателя жилого помещения
См. Наниматель жилого помещения; ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма.
Права и обязанности собственника жилого помещения
Правам и обязанностям собственника жилого помещения посвящена ст. 30 ЖК РФ.
Согласно этой статье собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Жилищным кодексом РФ.
Собственник вправе предоставить принадлежащее ему жилое помещение во владение и пользование гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу - по договору аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, Жилищным кодексом РФ.
Вопросы пользования жилым помещением в многоквартирном доме собственником этого помещения и проживающими совместно с ним членами его семьи отражены в Правилах пользования жилыми помещениями (п. п. 17 - 21).
Требование ч. 1 ст. 30 ЖК РФ об использовании жилого помещения по назначению содержится в ст.
17 ЖК РФ, ч. 1 которой определено, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. Использование жилого помещения не по назначению является одним из оснований прекращения прав собственности на это имущество (ст.
293 ГК РФ).
Частью 2 ст. 17 ЖК РФ предусматривается возможность использовать жилье - наряду с проживанием - для индивидуальной предпринимательской или профессиональной деятельности (научные работники, писатели, надомные работники и т.п.).
Критериями, ограничивающими пределы такой деятельности, являются: соблюдение прав и интересов соседей, а также соблюдение требований пожарной безопасности, санитарногигиенических, экологических, требований по пользованию инженерным оборудованием в соответствии с техническими параметрами здания, уровню шума, излучения и иных требований законодательства.
Согласно ст. 17 ЖК РФ в жилых помещениях нельзя размещать промышленные производства. Столь же категоричны положения ст.
288 ГК РФ, согласно которой размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение предприятия, учреждения, организации собственником в принадлежащем ему помещении возможно только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст.
288 ГК РФ).
Жилищный кодекс РФ не устанавливает последствий использования жилья не по назначению его собственником. В данном случае следует обратиться к ст. 293 ГК РФ. Согласно этой статье использование собственником жилого помещения не по назначению может повлечь его принудительное изъятие (см. ст.
235 ГК РФ).
В соответствии с ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения может предоставить его гражданину по договору найма, на ином законном основании.
Кроме того, собственник вправе предоставить свое жилье во владение и (или) пользование юридическому лицу на основании договора аренды (причем арендатор жилого помещения может использовать его только для проживания граждан).
Собственник жилого помещения вправе заниматься его переустройством и (или) перепланировкой (ст. ст. 25 - 29 ЖК РФ).
Помимо прав ст. 30 ЖК РФ наделяет собственника определенными обязанностями. Часть 3 обязывает его содержать жилое помещение и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
Собственник комнаты в коммунальной квартире обязан также содержать общее имущество собственников комнат в такой квартире.
Законодатель также обязывает собственника жилого помещения:
поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним;
соблюдать права и законные интересы соседей;
соблюдать Правила пользования жилыми помещениями;
соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст.
30 ЖК РФ).
Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению, самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влекут ответственность по ст. 7.21 КоАП РФ.
Жилищный кодекс РФ не устанавливает последствий несоблюдения собственником жилого помещения обязанностей по надлежащему его содержанию и нарушения прав и интересов соседей (как и в случае использования жилья не по назначению - см. выше). Обратимся к ст. 293 ГК РФ.
Согласно этой статье, если собственник жилого помещения систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже такого жилья с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Права и обязанности членов семьи нанимателя по договору социального найма и граждан, проживающих с нанимателем по договору коммерческого найма
Права членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма определены в ст. 69 ЖК РФ.
Статей обозначен круг членов семьи нанимателя.
Наниматель и члены его семьи, а также лица, переставшие быть членами семьи нанимателя, но продолжающие проживать совместно с нанимателем, обладают равными правами. Наниматель выступает в качестве представителя членов семьи перед другой стороной договора социального найма - наймодателем.
Следует отметить, что жилищное законодательство вкладывает в понятие члена семьи нанимателя довольно широкое содержание: права по пользованию в качестве членов семьи могут иметь не только родственники нанимателя, но и, при определенных условиях, иные лица.
Статья 69 ЖК РФ определяет две группы граждан, которые могут являться членами семьи нанимателя.
Супруги, дети, родители нанимателя, проживающие с ним совместно, рассматриваются в качестве членов его семьи без каких-либо дополнительных условий. (Обязательным условием является совместное проживание с нанимателем.)
Для признания членами семьи нанимателя других родственников, а также нетрудоспособных иждивенцев необходимо, чтобы они были вселены нанимателем в жилое помещение в качестве членов семьи и вели с ним общее хозяйство.
Каждый из членов семьи вправе:
бессрочно пользоваться жилым помещением;
сохранять права и обязанности по договору в случае временного отсутствия (ст. 71 ЖК РФ);
участвовать в решении вопросов: обмена жилого помещения (ст. 72 ЖК РФ), сдачи жилья в поднаем (ст. 76 ЖК РФ), вселения временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ), переселения в жилое помещение меньшего размера (ст.
81 ЖК РФ), изменения договора социального найма (ст. 82 ЖК РФ), расторжения договора (ч. 2 ст.
83 ЖК РФ), переустройства и перепланировки жилого помещения (ст. 26 ЖК РФ), вселения в установленном порядке в жилое помещение других лиц (ст.
70 ЖК РФ).
Никто из членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма не может быть ограничен в праве пользования жильем или выселен из жилого помещения кроме как по основаниям и в порядке, установленных законом (ч. 4 ст.
3 ЖК РФ).
Следует отметить, что ч. 2 ст. 82 ЖК РФ предусматривает право члена семьи нанимателя, с согласия остальных членов семьи и наймодателя, требовать признания себя нанимателем жилого помещения (вместо первоначального нанимателя).
При этом не определена позиция нанимателя жилого помещения (естественно, в случае, когда он жив), а также основания такого требования и последствия отказа нанимателя, иных членов семьи и наймодателя.
В ЖК РСФСР в этом вопросе была определенность. Член семьи нанимателя жилого помещения мог требовать признания его нанимателем вместо первоначального с согласия нанимателя и остальных членов семьи (ст. 88), т.е. требование было адресовано наймодателю, а не нанимателю жилого помещения, как это следует из редакции (смысла) ч. 2 ст.
82 ЖК РФ. Частью 3 ст.
88 ЖК РСФСР предусматривалось, что споры, возникающие в связи с признанием нанимателем члена семьи, решаются в судебном порядке.
Обратимся по данному вопросу к ст. 672 ГК РФ (которая содержит положения в отношении договора социального найма).
Согласно этой статье замена нанимателя производится по требованию нанимателя жилого помещения и членов его семьи.
Члены семьи нанимателя обязаны использовать жилое помещение по назначению, поддерживать его надлежащее состояние и т.д. (ст. 67 и ст. 69 ЖК РФ), нести другие обязанности, предусмотренные Кодексом, иными федеральными законами и договором социального найма жилого помещения (ч. 4 ст.
67 и ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). Так, согласно ч. 4 ст.
17 ЖК РФ пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, с учетом требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями.
Статья 69 ЖК РФ (ч. 2) предусматривает, что дееспособные члены семьи солидарно с нанимателем отвечают по обязательствам, вытекающим из договора социального найма жилого помещения.
Эта норма служит дополнительной гарантией в интересах наймодателя, в частности в вопросах оплаты жилья.
Положение о солидарной ответственности пользователей жилыми помещениями предусматривалось рядом актов ранее действовавшего законодательства. Так, Постановлением СНК РСФСР от 10.10.40 1 было установлено, что за просрочку внесения квартирной платы и причитающейся пени несли ответственность, наряду с самим съемщиком жилого помещения, также совместно с ним проживающие члены его семьи, имеющие самостоятельный заработок.
1 СП РСФСР. 1940. N 17. Ст.
72.
Что касается договора коммерческого найма жилого помещения, то вопросы пользования данным жильем решаются в соответствии с положениями гл. 35 ГК РФ.
Согласно ст. 677 ГК РФ граждане, постоянно проживающие с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением (п. 2). Вместе с тем согласно п. 3 ст.
677 ГК РФ за действия постоянно проживающих с нанимателем граждан, которые нарушают условия договора найма жилого помещения, перед наймодателем несет ответственность наниматель. Если постоянные пользователи заключают договор с нанимателем о солидарной ответственности перед наймодателем, они становятся сонанимателями (п.
4 ст. 677 ГК РФ).
В отличие от договора социального найма жилого помещения участников договора коммерческого найма законодатель называет гражданами, постоянно проживающими в жилом помещении вместе с нанимателем (а не членами семьи нанимателя) 1. Изначально круг этих граждан определяет наниматель, при последующем вселении необходимо согласие всех граждан, постоянно с ним проживающих (при вселении несовершеннолетних такого согласия не требуется). Используемое гражданским законодательством понятие является более широким, поскольку включает не только людей, объединенных родственными или иждивенческими связями.
В любом случае все они наделены равными правами по пользованию жилым помещением.
1 Представляет интерес высказываемая в публикациях позиция по данному вопросу. Так, по мнению Ю.К. Толстого, Нет препятствий к тому, чтобы правила ст. 53 ЖК (РСФСР. - Прим. авт.) о круге членов семьи применялись и в других случаях пользования жилыми помещениями, в том числе по договору коммерческого найма (Гражданское право: Учебник / Под ред.
А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого.
М.: Проспект, 2004. С. 28і). Позиции ст. 53 ЖК РСФСР использованы в ст.
69 ЖК РФ.
Права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения
Членами семьи собственника жилого помещения ст. 31 ЖК РФ называет супруга собственника, его детей и родителей, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении.
Право пользования, которым обладают члены семьи собственника, может не совпадать с правом пользования самого собственника. Согласно ч. 2 ст. 31 ЖК РФ члены семьи собственника обладают равным с собственником правом пользования, если иное не установлено соглашением между ними.
Соглашением может быть предусмотрено (допустимо) ограничение в пользовании комнатой, которую занимает сам собственник; установлено условие для членов семьи пользоваться определенными комнатами и т.п.
Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением (если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи).
Солидарная с собственником жилого помещения ответственность дееспособных членов семьи собственника означает, что, например, по оплате коммунальных услуг требование может быть адресовано как ко всем членам семьи, так и к любому из них в отдельности (ст. 323 ГК РФ).
Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность, соблюдать Правила пользования жилым помещением 1.
1 Утверждены Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25.
Жилищный кодекс РФ не содержит нормы, которая регулировала бы отношения между собственником жилого помещения и членами его семьи в том случае, если член семьи собственника нарушает Правила пользования жилым помещением.
В соответствии с ч. 1 ст. 7 ЖК РФ в этих случаях применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения.
Верховным Судом РФ по данному вопросу дано разъяснение: Учитывая положения ч. 1 ст. 7 ЖК РФ, член семьи собственника жилого помещения, нарушающий Правила пользования жилым помещением, в соответствии с ч. 2 ст. 35 ЖК РФ может быть выселен решением суда по требованию собственника. (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 2005 г.)
Прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения влечет утрату права пользования этим помещением. Бывшие члены семьи собственника жилого помещения сохраняют право пользования жилым помещением в порядке и по основаниям, установленным ст.
31 ЖК РФ (если сохранение права пользования установлено соглашением между собственником и бывшим членом семьи; на основании решения суда - на определенный срок).
Права ребенка
См. Жилищные права детей.
Права члена жилищного (жилищно-строительного) кооператива
Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном (жилищно-строительном) кооперативе.
Лицу, принятому в члены кооператива, предоставляется жилое помещение в доме кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса (ст. 124 ЖК РФ).
Член кооператива (по согласию с членами семьи и с предварительным уведомлением правления кооператива) вправе разрешить проживание в жилом помещении временным жильцам (ст. 126 ЖК РФ). Пользование жилым помещением осуществляется временными жильцами в порядке и на условиях, предусмотренных ст. 80 ЖК РФ (вселение временных жильцов нанимателем жилого помещения по договору социального найма), в частности: срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев подряд; временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением; временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания (ч. ч. 2 - 4 ст.
80 ЖК РФ).
С согласия членов семьи и правления кооператива член кооператива вправе сдать часть занимаемого жилого помещения либо все жилое помещение внаем за плату (ст. 128 ЖК РФ).
Сдача жилого помещения внаем осуществляется по правилам ст. ст. 76 - 79 ЖК РФ (сдача в поднаем жилого помещения нанимателем по договору социального найма).
Применяя положения указанных статей ЖК РФ, следует, в частности, отметить следующее. Договор найма жилого помещения может быть заключен при условии, если общая площадь кооперативной квартиры на одного проживающего при сдаче внаем составит не менее учетной нормы.
Передача жилого помещения внаем не допускается, если в кооперативной квартире проживает или в нее вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний 1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, определяемый сторонами договора.
1 Перечень заболеваний установлен Постановлением Правительства РФ от 16.06.2006 N
378.
Порядок, условия, сроки внесения платы за наем жилого помещения устанавливаются соглашением сторон. Договор найма прекращается по истечении срока, на который он был заключен. По инициативе члена кооператива (наймодателя) договор найма может быть расторгнут (в установленном порядке) в случаях, если: наниматель не исполняет условия договора найма жилого помещения (допустим, несвоевременно вносит плату за наем жилья); использует жилое помещение не по назначению; нарушает права и законные интересы соседей; бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение (см. ст.
79 ЖК РФ).
В случае сноса дома по предусмотренным основаниям член кооператива (с членами его семьи) подлежит обеспечению жилым помещением по правилам ст. 86 ЖК РФ, если пай не выплачен полностью (см. ст. 134 ЖК РФ).
В случае полностью выплаченного пая членом кооператива кооперативная квартира становится собственностью члена кооператива (ст. 129 ЖК РФ). Расчеты с членом кооператива - собственником квартиры в случае сноса дома производятся по правилам ст. 32 ЖК РФ (см. ст.
134 ЖК РФ).
Член кооператива может быть избран в правление кооператива и в ревизионную комиссию (см. ст. ст. 118 - 120 ЖК РФ).
См. Член кооператива.
Права члена товарищества собственников жилья
См. Член товарищества собственников жилья; права и обязанности собственника жилого помещения.
Правила пользования жилыми помещениями
Утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. N 25
ПРАВИЛА
ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ 1
1 Не приводится.
Правление жилищного (жилищно-строительного) кооператива
См. Органы управления жилищным (жилищно-строительным) кооперативом.
Правление товарищества собственников жилья
См. Органы управления товарищества собственников жилья.
Право граждан на жилище
См. Жилищные права граждан.
Право на пай члена жилищного (жилищно-строительного) кооператива
Закон не устанавливает порядок и условия внесения паевого взноса членами кооператива. Этот вопрос должен быть решен в уставе кооператива (ч. 1 ст.
125 ЖК РФ). В уставе кооператива должны содержаться также положения: о размере паевого взноса; об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов; о порядке выдачи паевого взноса при выходе из кооператива (ст.
113 ЖК РФ).
Принятому в кооператив гражданину или юридическому лицу жилое помещение в кооперативном доме предоставляется в соответствии с размером паевого взноса (ст. 124 ЖК РФ).
Члену кооператива, исключенному из кооператива, выплачивается сумма пая (ст. 132 ЖК РФ). В случае смерти члена кооператива наследники, имеющие право на часть пая, пользуются преимущественным правом на вступление в кооператив (см. ст.
131 ЖК РФ).
Согласно ст. 129 ЖК РФ в случае выплаты паевого взноса член жилищного (жилищностроительного) кооператива приобретает право собственности на жилое помещение (см. п. 4 ст.
218 ГК РФ).
См. Наследование пая.
Предоставление жилых помещений вне очереди
Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилье, в порядке очередности исходя из времени принятия на учет. Очередность означает определенную последовательность выделения жилья лицам из числа принятых на учет (зависимость от времени постановки на учет нуждающихся).
Исключение из этого правила законодатель делает для граждан, которым жилье предоставляется вне очереди.
В соответствии с ч. 2 ст. 57 ЖК РФ вне очереди жилье по договорам социального найма предоставляются:
1) гражданам, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания и не подлежащими ремонту или реконструкции.
Одним из оснований получения жилья во внеочередном порядке является проживание в жилом помещении, признанном в установленном порядке непригодным для проживания (п. 1 ч. 2 ст.
57 ЖК РФ).
Подобное положение содержалось в ст. 37 ЖК РСФСР.
Однако по сравнению с указанной статьей круг случаев обеспечения жильем по основанию непригодности расширен.
Так, если по ЖК РСФСР вне очереди обеспечивались жильем граждане, жилище которых в результате стихийного бедствия стало непригодным для проживания (т.е., как правило, аварийным), то ЖК РФ предусматривает такой порядок обеспечения жилыми помещениями при признании жилья непригодным для проживания не только в результате стихийного бедствия.
Уточнение, содержащееся в п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ (жилые помещения ремонту и реконструкции не подлежат), свидетельствует о том, что речь следует вести о непригодности в связи с определенным техническим состоянием жилья. Иначе говоря, речь идет об аварийности дома, поскольку ветхое жилье при определенных показателях может быть приведено в состояние, пригодное для проживания в результате капитального ремонта;
2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы.
