Малоимущие граждане
Так, в частности, в размере 50% оплаты жилья и коммунальных услуг установлена скидка: гражданам, подвергшимся воздействию радиации вследствие чернобыльской катастрофы, и другим лицам из подразделений особого риска (Закон РФ от 15.05.91 N 1244-1 О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС; Постановление ВС РФ от 27.12.91 N 2123-1 О распространении действия Закона РСФСР О
социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС на граждан из подразделений особого риска; Федеральный закон от 26.11.98 N 175-ФЗ О социальной защите граждан Российской Федерации, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении Маяк и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча; Федеральный закон от 10.01.2002 N 2-ФЗ О социальных гарантиях гражданам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне);
инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов (Федеральный закон от 24.11.95 N 181-ФЗ О социальной защите инвалидов в Российской Федерации);
инвалидам и участникам Великой Отечественной войны, инвалидам боевых действий, лицам, награжденным знаком Жителю блокадного Ленинграда, а также членам семей умерших инвалидов, участников войны и другим категориям граждан (Федеральный закон от 12.01.95 N 5-ФЗ О ветеранах);
реабилитированным лицам, пострадавшим от политических репрессий (Федеральный закон от 12.01.95 N 5-ФЗ, Закон РФ от 18.10.91 N 1761-1 О реабилитации жертв политических репрессий).
Многодетные семьи имеют право на скидку в размере не ниже 30% платы за пользование отоплением, водой, канализацией, газом и электроэнергией (Указ Президента РФ от 05.05.92 N 431 О мерах по социальной поддержке многодетных семей).
Педагогические работники образовательных учреждений пользуются правом на бесплатную жилую площадь в сельской местности с отоплением и освещением (Закон РФ от 10.07.92 N 3266-1 Об образовании).
Скидка по оплате жилья и коммунальных услуг установлена для судей, работников аппаратов судов, которым присвоены классные чины (Закон РФ от 26.06.92 N 3132-1 О статусе судей в Российской Федерации).
Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации, полные кавалеры ордена Славы и члены их семей освобождены от оплаты жилья и коммунальных услуг независимо от вида жилищного фонда.
Указанные льготы сохраняются за пережившими супругами и родителями Героев, полных кавалеров ордена Славы (Закон РФ от 15.01.93 N 4301-1 О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы).
См. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги.
М
Малоимущие граждане
В соответствии со ст. 40 Конституции РФ малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными нормами.
Данное конституционное положение нашло отражение и развитие в Жилищном кодексе РФ. Статья 49 ЖК РФ устанавливает, что жилыми помещениями по договору социального найма обеспечиваются граждане, признанные в установленном порядке малоимущими.
Жилые помещения предоставляются из муниципального фонда.
Что касается иных категорий граждан, имеющих право на социальное жилье, то они определяются федеральным законом, указом Президента РФ, законом субъекта РФ, которыми (законами, указом) может быть определен порядок обеспечения их жилыми помещениями (см. ч. 3 и ч. 4 ст. 49 ЖК РФ).
Основным требованием обеспечения граждан жилыми помещениями по договорам социального найма является нуждаемость в жилых помещениях; признание нуждающимися осуществляется по установленным ЖК РФ основаниям (ст. 51).
Жилищный кодекс РФ обозначает показатели, позволяющие признать гражданина малоимущим: это невысокий доход в расчете на каждого члена семьи и (при этом) наличие подлежащего налогообложению имущества не выше определенной стоимости.
Предельный размер дохода устанавливается органами местного самоуправления.
Перечень видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи, определен Постановлением Правительства РФ от 20.08.2003 N 512.
Этим Постановлением определено, что при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи учитываются все виды доходов, полученных каждым членом семьи или одиноко проживающим гражданином в денежной и натуральной формах, в том числе:
все предусмотренные системой оплаты труда выплаты;
средний заработок, сохраняемый в случаях, предусмотренных трудовым законодательством;
доходы от реализации и сдачи в аренду недвижимого имущества, транспортных и иных средств и т.п.
Однако порядок определения размера дохода и стоимости имущества в целях признания граждан малоимущими устанавливает субъект РФ. Поэтому приведенное выше Постановление Правительства РФ может служить лишь ориентиром.
Можно в этом плане упомянуть также Федеральный закон от 05.04.2003 N 44-ФЗ О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи.
Порядок признания граждан малоимущими устанавливается субъектами РФ. Признает граждан малоимущими орган местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ.
Приказом Минрегиона России от 25.02.2005 N 17 утверждены Методические рекомендации для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма.
В части пользования малоимущими гражданами жилыми помещениями по договору социального найма следует упомянуть ст. 156 ЖК РФ, согласно которой указанные граждане освобождены от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем).
Местное самоуправление
Местное самоуправление в Российской Федерации обеспечивает самостоятельное решение населением вопросов местного значения, владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью (ст. 130 Конституции РФ).
Местное самоуправление осуществляется населением через органы местного самоуправления (муниципальные собрания, комитеты, местную администрацию и проч.).
В вопросах реализации гражданами жилищных прав органам местного самоуправления отводится значительная роль.
В Жилищном кодексе РФ содержится статья, определяющая полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений (ст. 14).
Органы местного самоуправления: осуществляют учет муниципального жилищного фонда; ведут учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и предоставляют малоимущим гражданам жилые помещения из муниципального жилого фонда; определяют порядок предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда; признают непригодными для проживания жилые помещения муниципального жилищного фонда; согласовывают вопросы переустройства и (или) перепланировки жилых помещений; осуществляют контроль за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда; ведают вопросами перевода жилых помещений в нежилые помещения и нежилых в жилые; устанавливают учетную норму и норму предоставления жилья и др.
Органы местного самоуправления могут наделяться рядом государственных полномочий. Так, органы местного самоуправления могут быть наделены государственными полномочиями на обеспечение жилыми помещениями иных категорий граждан, имеющих право на социальный наем жилого помещения, из муниципального жилищного фонда (ч.
4 ст. 49 ЖК РФ).
Согласно ст. 133 Конституции РФ местное самоуправление в Российской Федерации гарантируется правом на судебную защиту, на компенсацию дополнительных расходов, возникших в результате решений, принятых органами государственной власти.
Место жительства гражданина
Согласно ст. 20 ГК РФ местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает.
Местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительство их законных представителей -родителей, усыновителей или опекунов.
Местом жительства может быть жилой дом, квартира, жилое помещение специализированного фонда (служебное жилое помещение, общежитие и проч.), а также иное жилье, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору жилищного найма, поднайма или на иных основаниях, предусмотренных законодательством (Закон РФ от 25.06.93 N 5242-1 О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации).
Реализация ряда положений Жилищного кодекса РФ связана с местом жительства гражданина. Так, на учет для получения жилого помещения по договору социального найма граждане принимаются по месту своего жительства (ч.
3 ст. 52 ЖК РФ).
По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта).
Муниципальный жилищный фонд
Под муниципальным фондом понимается совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
Муниципальный жилищный фонд является самостоятельным видом жилищного фонда. Согласно ст.
130 Конституции РФ органы местного самоуправления самостоятельно решают вопросы владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью.
Из муниципального фонда жилье предоставляется по договорам социального найма жилого помещения малоимущим гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Жилыми помещениями муниципального жилищного фонда могут обеспечиваться иные категории граждан, имеющих право на получение жилья по договору социального найма (ч. 3 и ч. 4 ст.
49 ЖК РФ), в случае наделения органов местного самоуправления в установленном порядке государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями.
См. Предоставление жилого помещения по договору социального найма.
Н
Наймодатель жилого помещения
Наймодатель является стороной договора жилищного найма (социального, коммерческого), которая обязуется предоставить другой стороне - нанимателю жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем (ст. 60 ЖК РФ, ст.
671 ГК РФ).
Наймодатель согласно ЖК РФ обладает значительным числом прав по договору социального найма и несет определенные обязанности (ст. 65 ЖК РФ).
Ответственность наймодателя определена ст. 66 ЖК РФ.
Согласно ч. 1 ст. 65 наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилье и коммунальные услуги.
Данному праву наймодателя соответствует столь же серьезная обязанность нанимателя - своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.
Однако права наймодателя этим не ограничиваются. Так, в соответствии с ЖК РФ:
наймодатель вправе требовать расторжения договора социального найма в случаях нарушения нанимателем жилищного законодательства, несоблюдения условий договора (ст. 83);
наймодатель может запретить вселение в жилое помещение иных граждан в качестве членов семьи нанимателя (ст. 70);
для обмена жилого помещения и сдачи его в поднаем необходимо согласие наймодателя в письменной форме (ст. ст. 72, 74, 76);
наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов по основаниям, предусмотренным ст. 80.
В соответствии с ч. 2 ст. 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения обязан:
1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение.
Жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно быть юридически и фактически свободным. У него не может быть других законных пользователей и оно не должно быть занято лицами, не имеющими права пользования этим помещением.
Решение соответствующего органа о предоставлении жилого помещения, право пользования которым на законных основаниях принадлежит иным лицам, является недействительным. Лицо, фактически занимающее жилое помещение без законных на то оснований, подлежит выселению.
Споры об этом разрешаются в судебном порядке. До того момента, пока не будет принято решение по возникшему спору либо не будет освобождено незаконно занимаемое жилое помещение, оно заселению не подлежит;
2) участвовать в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Положения в части технического обслуживания и ремонта жилищного фонда, обеспечения его сохранности в достаточно полном объеме содержатся в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утв.
Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170.
Правилами пользования жилыми помещениями предусматривается обязанность наймодателя систематически производить осмотр жилых домов и жилых помещений и профилактическое обслуживание санитарно-технического оборудования, находящегося в них; обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования дома и придомовой территории. По вопросам обеспечения сохранности и содержания жилищного фонда следует обратиться также к упомянутым выше Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда;
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. Такая обязанность предусмотрена ст. 65 ЖК РФ и Типовым договором социального найма (подп. в п. 5) 1.
1 Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 N 315.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, а также общего имущества в многоквартирном доме наступают последствия, предусмотренные ст. 66 ЖК РФ;
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Современное жилое помещение (жилой дом) включает - как неотъемлемое составляющее жилья - инженерное оборудование (газовое, электрическое и др.). Гражданин приобретает (при получении жилого помещения) право на использование санитарно-технического и иного оборудования в доме (см. ч. 2 ст. 61 ЖК РФ).
В 2006 г. Правительством РФ были утверждены Правила предоставления коммунальных услуг гражданам (Постановление от 23.05.2006 N 307). Они определяют порядок предоставления и оплаты коммунальных услуг, права и обязанности потребителей и исполнителей услуг.
Правилами предусмотрена обязанность исполнителя предоставлять потребителю услуги, соответствующие обязательным требованиям нормативов и стандартов, санитарных правил и норм.
Обязанности наймодателя не исчерпываются обозначенными в ч. 2 ст. 65 ЖК РФ.
Согласно ч. 3 этой же статьи наймодатель несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.
Статьей 81 ЖК РФ предусматривается обязанность наймодателя предоставить нанимателю жилое помещение меньшего размера взамен занимаемого, если наниматель обратился к нему с такой просьбой. Другое жилое помещение должно быть предоставлено в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления нанимателем.
Согласно ст. 29 Кодекса наймодатель обязан привести жилое помещение в прежнее состояние в случае самовольного переустройства этого помещения.
Статья 87 ЖК РФ предусматривает, что в случае перевода жилого помещения в нежилое (или признания его непригодным для проживания) выселяемым из этого помещения гражданам наймодатель предоставляет другое жилье.
Еще одна обязанность наймодателя - предоставить нанимателю и членам его семьи жилое помещение на время капитального ремонта или реконструкции дома, если такие работы не могут быть произведены без выселения (ч. 1 ст.
88 ЖК РФ).
Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя. Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договору социального найма, в связи с другими обстоятельствами, предусмотренными ст.
95 ЖК РФ.
Если в результате капитального ремонта или реконструкции дома занимаемое нанимателем и членами его семьи жилое помещение не может быть сохранено либо размер его существенно изменится, наймодатель должен предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение по договору социального найма до начала работ по капитальному ремонту или реконструкции дома (ст. 88 ЖК РФ).
Согласно Типовому договору социального найма наймодатель обязан принимать участие в своевременной подготовке жилых домов, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них, к эксплуатации в зимних условиях (подп. е п. 5).
Кроме того, Типовым договором предусмотрена обязанность наймодателя информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ, а также ряд иных обязанностей.
В значительном объеме обязанности наймодателя обозначены Правилами пользования жилыми помещениями, утв. Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25.
Что касается прав и обязанностей наймодателя жилого помещения по договору коммерческого найма, то они определены статьями гл. 35 ГК РФ. Так, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма в случаях и в порядке, установленных ст. 687 ГК РФ.
Обязанностью наймодателя является надлежащая эксплуатация жилого дома; проведение капитального ремонта жилого помещения, если иное не установлено договором найма (ст. 676 и ст.
681 ГК РФ).
См. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма.
Наниматель жилого помещения
Наниматель является стороной договора жилищного найма (социального, коммерческого), получающей от наймодателя (другой стороны договора) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 60 ЖК РФ, ст.
671 ГК РФ).
Жилищным кодексом РФ в значительном объеме определены права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ст. 67 ЖК РФ). Ответственность нанимателя предусмотрена ст.
68 ЖК РФ.
Наниматель имеет право вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; сдавать жилое помещение в поднаем; разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; осуществлять обмен или замену жилого помещения (ст. ст. 70, 72, 76, 80, 81 ЖК РФ).
Согласно п. 5 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ наниматель вправе требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, участия его в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг. Указанные позиции (ремонт, содержание общего имущества дома, предоставление коммунальных услуг) предусматриваются ст.
65 ЖК РФ в качестве обязанностей наймодателя, а их невыполнение влечет за собой ответственность, предусмотренную ст. 66 ЖК РФ.
Перечень прав, обозначенных в ч. 1 ст. 67 ЖК РФ, не является закрытым; ч. 2 этой статьи предусмотрено наличие у нанимателя иных прав, определенных Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.
Так, согласно ст. 66 ЖК РФ наниматель вправе потребовать уменьшения платы за пользование жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме и т.п., если наймодатель не исполняет своих обязанностей; ст.
71 ЖК РФ предусматривает сохранение прав (а также обязанностей) по договору социального найма при временном отсутствии нанимателя и членов его семьи; ст. 159 ЖК РФ устанавливает право на субсидию на оплату жилья и коммунальных услуг; ч. 2 ст.
83 ЖК РФ содержит положение о праве нанимателя с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор социального найма. На расторжение договора в этом случае надлежит получить согласие не только членов семьи, проживающих с нанимателем, как это обозначено в ч. 2 ст. 83 ЖК РФ, но и временно отсутствующих членов семьи. Вряд ли правильно решать столь серьезный вопрос без согласия всех лиц, имеющих право пользования жилым помещением.
Следует отметить, что при обмене жилого помещения (ст. 72 ЖК РФ), переселении в жилое помещение меньшего размера (ст.
81 ЖК РФ) и проч. согласие временно отсутствующих членов семьи прямо предусмотрено этими статьями Кодекса.
Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма изложены в ч. 3 ст. 67 ЖК РФ. В соответствии с ней наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:
1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ (п. 1 ч. 3).
Жилые помещения предназначены для проживания, и поэтому в них нельзя размещать промышленные производства (ч. 3 ст.
17 ЖК РФ). Наряду с проживанием (прямое назначение жилья) отдельные категории лиц осуществляют в жилых помещениях определенную профессиональную деятельность: писатели, научные работники и др. Запрещать такую деятельность было бы неоправданным ограничением прав граждан (см. ч. 2 ст.
17).
Жилищный кодекс РФ допускает использование жилого помещения в указанных выше целях, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Основные требования при осуществлении предпринимательской деятельности (помимо соблюдения интересов соседей): соблюдение правил пользования жилым помещением; порядка пользования инженерными сетями и оборудованием; стандартов, применяемых к уровню шума; требований пожарной безопасности; санитарно-гигиенических, экологических и иных требований (ч.
2 и ч. 4 ст. 17 ЖК РФ);
2) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; обеспечивать сохранность жилого помещения; проводить текущий ремонт жилого помещения. В этой связи законодательство возлагает на граждан - пользователей жилыми помещениями обязанности: бережно относиться к занимаемому жилому помещению; использовать жилье в соответствии с его назначением, т.е. для удовлетворения своих жилищных потребностей;
3) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Эта обязанность возникает с момента заключения договора социального найма жилого помещения (п.
1 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).
Плата за жилье для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, включает (ст. 154 ЖК РФ):
плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме производится за счет собственника жилищного фонда;
плату за коммунальные услуги.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 155 ЖК РФ);
4) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма. Согласно ч. 3 ст.
60 ЖК РФ изменение оснований и условий, дающих право на получение жилья по договору социального найма, не влечет расторжения этого договора.
Практически в полном объеме обязанности нанимателя содержатся в Правилах пользования жилыми помещениями, утв. Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25.
Согласно п. 10 Правил наниматель обязан:
обеспечить сохранность жилых помещений, бережно относиться к жилому дому, жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, соблюдать правила пользования жилыми помещениями, правила пожарной безопасности;
соблюдать санитарно-гигиенические правила: содержать в чистоте и порядке жилые и подсобные помещения, соблюдать чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования, своевременно производить ремонт жилого помещения;
