Главная вещь и принадлежность
Наймодатель может решить вопрос, если наниматель и члены его семьи выразят на это согласие, т.е. имеет место расторжение договора социального найма по соглашению сторон. Причем необходимо согласие и временно отсутствующих членов семьи.
В отличие от этого наймодатель, напомним, обязан предоставить нанимателю другое жилое помещение по договору социального найма в случае существенного изменения жилого помещения либо в случае, если оно не может быть сохранено в результате капитального ремонта или реконструкции.
Согласно ч. 4 ст. 88 ЖК РФ после проведения капитального ремонта или реконструкции дома наниматель и члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого уменьшилась. Данное положение требует уточнения.
Позиция ЖК в данном вопросе непонятна в части решения нанимателя после проведения ремонта заселить жилье.
Возможное уменьшение площади отражено в проекте капитального ремонта или реконструкции дома. Таким образом, наниматель жилого помещения и члены его семьи до начала работ принимают решение:
вернуться после завершения работ в жилое помещение и, следовательно, на время капитального ремонта или реконструкции переселяются в дом маневренного фонда без расторжения договора социального найма;
переселиться в другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма на это помещение и с расторжением договора на жилье в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции.
Не подлежат сомнению в этой ситуации лишь следующие позиции. Уменьшение площади жилого помещения, о котором говорится в ч. 4 ст.
88 ЖК РФ, не может быть столь значительным, чтобы семья была признана нуждающейся в жилье; в любом случае необходимо согласие всех членов семьи нанимателя, включая временно отсутствующих.
Капитальный ремонт жилого дома осуществляется в установленные сроки. Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда, содержится в приложении N 8 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утв.
Госстроем России (Постановление от 27.09.2003 N 170 1).
1 РГ. 2003.
N 214 (доп. выпуск).
Вопросам предоставления гражданам другого благоустроенного жилья в связи с выселением по рассмотренным выше основаниям посвящена ст. 89 ЖК РФ. Согласно этой статье предоставляемое жилое помещение должно обладать следующими признаками:
быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта; быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению; отвечать установленным требованиям; находиться в черте данного населенного пункта.
В части требований к жилому помещению следует обратиться к ст. 15 ЖК РФ.
Что касается благоустроенности жилого помещения, то уровень его не должен быть ниже уровня благоустроенности данного населенного пункта.
Если наниматель и члены его семьи занимали квартиру или комнаты в коммунальной квартире, он соответственно имеет право на получение квартиры или жилого помещения, состоящего из того же числа комнат в коммунальной квартире (ч. 2 ст.
89 ЖК РФ).
2) Выселение с предоставлением другого жилого помещения.
В соответствии со ст. 90 ЖК РФ наниматель и члены его семьи, если они без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более 6 месяцев, могут быть выселены в судебном порядке.
Данная статья предусматривает выселение с предоставлением другого жилья по договору социального найма; требования о его благоустройстве законодатель не предусматривает. Предоставляемое помещение должно соответствовать размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие, т.е. из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека.
Расторжение договора может иметь место в случае, если неуплата является длящейся без перерыва в течение 6 месяцев. Если же она прерывается уплатой, надо полагать, основания к расторжению договора утрачены.
Статья 90 ЖК РФ не содержит положения о том, что жилое помещение, предоставляемое в связи с выселением, должно быть указано в решении суда. Вместе с тем это необходимо.
В решении суда должно быть названо конкретное жилое помещение, которое предоставляется гражданину в связи с выселением.
Применение ст. 90 ЖК РФ является затруднительным в части определения, что следует считать уважительными причинами неоплаты жилья и коммунальных услуг. Видимо, уважительными можно признать продолжительную болезнь, бесконечные задержки выплаты заработной платы и т.п. Следует отметить, что помимо выселения к нанимателю может быть применено правило ч. 14 ст.
155 ЖК РФ о взимании пени.
3) Выселение без предоставления другого жилого помещения.
Статьей 91 ЖК РФ установлено, что выселение без предоставления другого жилья производится в случаях, если наниматель и (или) члены его семьи:
используют жилое помещение не по назначению;
систематически нарушают права и законные интересы соседей;
бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.
Рассмотрим каждый из перечисленных случаев.
Жилые помещения предназначены для проживания граждан, и основное требование Жилищного кодекса РФ - использование жилья в соответствии с его назначением. Нельзя, например, приспосабливать жилые помещения под офисы, подсобные помещения.
В то же время ч. 2 ст. 17 ЖК РФ допускает использование жилого помещения, наряду с проживанием, для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности на условиях, установленных указанной статьей Кодекса.
Согласно ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей.
Статья 1 ЖК РФ устанавливает, что, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, граждане не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
Нарушение прав и законных интересов соседей может выразиться, в частности, в антиобщественном (аморальном) поведении нанимателя или членов его семьи, т.е. в поведении, противоречащем общепризнанным правилам поведения.
Правило о выселении в случаях, если наниматель или члены его семьи разрушают или портят жилище, вытекает из обязанности граждан использовать жилое помещение по назначению; соблюдать правила пользования этим помещением; бережно относиться к санитарнотехническому и иному оборудованию, проводить текущий ремонт жилого помещения (ст. 67 ЖК РФ).
Статья 91 ЖК РФ устанавливает в качестве условий выселения лиц, виновных в разрушении или порче жилого помещения, систематический характер таких нарушений и принятие к виновному мер предупреждения, которые оказались безрезультатными.
По данному вопросу Верховным Судом РФ дано следующее разъяснение.
Поскольку закон не требует какой-либо определенной формы, в которой собственником либо наймодателем должно быть выражено предупреждение, то в случае возникновения спора по поводу выселения граждан по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 35 ЖК РФ и ч. 1 ст. 91 ЖК РФ, в суд могут быть представлены любые доказательства, которые свидетельствуют как о нарушениях, допущенных гражданами в отношении жилых помещений, так и о том, что виновные граждане предупреждены о необходимости устранить такие нарушения. (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2006 г.)
К случаям выселения, предусмотренным ст. 91 ЖК РФ, следует отнести и последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения.
Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, если самовольно перепланированное жилье не будет приведено в прежнее состояние, суд может расторгнуть договор найма. Представляется возможным классифицировать этот случай как причинение существенного вреда жилому помещению и, следовательно, применять выселение по ст.
91 ЖК РФ.
Выселению в соответствии со ст. 91 ЖК РФ подлежат лица, виновные в нарушении правил пользования жилым помещением.
Следует отметить, что расторжение договора социального найма по указанным основаниям возможно, если семья бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, либо если претензии о нарушении прав и интересов соседей можно адресовать семье в целом.
Если же нарушителем является конкретное лицо (наниматель, член его семьи), то выселению подлежит только это лицо. При этом договор социального найма продолжает действовать в отношении всех остальных его участников.
Выселение в судебном порядке возможно (в случаях, предусмотренных ст. 91 ЖК РФ) по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц.
Верховным Судом РФ в отношении круга лиц, имеющих право обращаться в суд с иском о выселении, дано следующее разъяснение.
К заинтересованным относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи.
В частности, при систематическом нарушении прав и законных интересов соседей в суд с иском о выселении граждан, которые своим поведением делают невозможным для других проживание с ними в одном доме, может обратиться любой житель дома, чьи права нарушаются неправомерными действиями другого жильца этого же дома.
Кроме того, согласно п. 5 Положения о Государственной жилищной инспекции в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 26.09.94 N 1086 1, органы Государственной жилищной инспекции осуществляют контроль за использованием жилищного фонда; за соблюдением правил пользования жилыми помещениями.
1 СЗ РФ. 1994.
N 23. Ст.
2566.
Учитывая изложенное, органы государственной жилищной инспекции также вправе обратиться в суд с иском о выселении нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи при нарушении ими правил пользования жилым помещением, ведущем к разрушению такого жилого помещения. (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 2005 г.)
Согласно ч. 2 ст. 91 ЖК РФ без предоставления жилья выселяются лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.
Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевой взнос и исключенный из кооператива в связи с грубым неисполнением своих обязанностей без уважительных причин, обязан освободить жилье в 2-месячный срок с момента своего исключения. В случае отказа освободить жилье добровольно он и члены его семьи выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилья (ст.
133 ЖК РФ).
Г
Главная вещь и принадлежность
Согласно ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением, следует судьбе главной вещи.
Она переходит к приобретателю главной вещи, если договором не установлено иное.
Обратимся к Жилищному кодексу РФ. Статья 38 предусматривает, что при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в доме.
То есть доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является неотъемлемой частью жилого помещения в этом доме.
Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными. Недействительность ничтожной сделки вытекает из самого факта ее совершения. Недействительность сделки не влечет юридических последствий (см. ст.
167 ГК РФ).
Город
Отнесение населенного пункта к категории город осуществляется в соответствии с законом. Город - административно-территориальная единица, осуществляющая местное самоуправление (см. ст.
131 Конституции РФ).
Конституцией РФ установлено, что органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью, устанавливают местные налоги и сборы и проч. (ст. 132).
Жилищным кодексом РФ обозначены вопросы, отнесенные к ведению органов местного самоуправления: учет граждан в качестве нуждающихся в жилье; определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного фонда; предоставление в установленном порядке жилых помещений малоимущим гражданам и т.п. (ст. 14).
Города Москва и Санкт-Петербург являются городами федерального значения, т.е. субъектами Российской Федерации.
Государственная регистрация
Согласно ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.
Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных гражданским законодательством.
Государственная регистрация осуществляется учреждениями юстиции (Министерством юстиции РФ и его территориальными органами).
Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним утверждены Постановлением Правительства РФ от 18.02.98 N 219. Приказом Министерства юстиции РФ от 06.08.2001 N 233 была утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в суде.
Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр.
Государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность; такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст.
165 ГК РФ).
Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение госоргана от регистрации могут быть обжалованы в суд.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка будет зарегистрирована по решению суда.
Государственная регистрация жилищного кооператива, товарищества собственников жилья (ТСЖ)
Согласно ст. 114 ЖК РФ государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации (ст. 135 ЖК РФ).
Жилищный кооператив, ТСЖ считаются созданными со дня внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о них. С этого же момента они вправе начинать свою деятельность, предусмотренную их уставами.
Государственная регистрация прав на жилые помещения
Права на жилые помещения регистрируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии со ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Статьями 574 и 584 ГК РФ предусматривается регистрация договора дарения недвижимого имущества и договора, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты. Эти правила относятся и к жилым помещениям как к одному из видов недвижимого имущества.
Статьей 339 ГК РФ предусмотрена регистрация договора об ипотеке.
Жилищный кодекс РФ также предусматривает случаи государственной регистрации прав на недвижимое имущество (их возникновение, переход и прекращение). В частности, ст. 32 установлено, что регистрации подлежит решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка.
Согласно ч. 3 ст. 33 гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.
Законодатель не предусматривает регистрации прав на жилье, возникающих из договора социального найма (гл. 8 ЖК РФ), а также из договора коммерческого найма (гл.
35 ГК РФ).
Государственная регистрация права пользования по завещательному отказу
Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, может потребовать государственной регистрации права пользования, возникающего из такого отказа (ч. 3 ст.
33 ЖК РФ).
См. Завещательный отказ.
Государственная регистрация решения об изъятии жилого помещения
Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст.
32 ЖК РФ).
Решение об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 3 ст.
32 ЖК РФ).
Государственная собственность
Статья 214 ГК РФ посвящена праву государственной собственности.
Согласно этой статье государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность) и субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации).
От имени Российской Федерации и субъектов РФ права собственника осуществляют соответствующие органы власти в пределах их компетенции. Имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями в соответствии с ГК РФ (см. ст. ст.
294 - 298 ГК РФ).
Статья 19 ЖК РФ определяет государственный жилищный фонд как совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации) и субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации). Вопросы, находящиеся в ведении Российской Федерации и субъектов РФ в области жилищных отношений, обозначены ст. 12 и ст.
13 ЖК РФ.
Государственный жилищный фонд
См. Жилищный фонд.
Гражданин Российской Федерации
Гражданин РФ - лицо, принадлежащее на правовой основе к Российской Федерации.
Согласно ст. 6 Конституции РФ гражданин Российской Федерации обладает на ее территории всеми правами и свободами и несет равные обязанности, предусмотренные Конституцией РФ.
Гражданин Российской Федерации не может быть лишен своего гражданства или права изменить его.
Российскими гражданами являются те лица, которые имеют документальное подтверждение их принадлежности к гражданству Российской Федерации.
Жилищным кодексом РФ предусматривается исключительное право граждан Российской Федерации в определенных жилищных отношениях. Так, согласно ст. 49 Кодекса жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам Российской Федерации. Жилье по такому договору не предоставляется иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное.
Подобное касается субсидий на оплату жилых помещений и коммунальных услуг (ч. 12 ст.
159 ЖК РФ), приватизацию жилья.
Гражданско-правовая ответственность
Нормами гражданского законодательства установлены последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения лицом своих обязанностей. К нарушителю применяются установленные меры воздействия: возмещение убытков, штраф, пеня, возмещение вреда.
Так, в качестве ответственности за неисполнение наймодателем по договору социального найма своих обязанностей ст. 66 ЖК РФ предусмотрено право нанимателя требовать возмещения убытков. Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных расходов.
Вопросы ответственности за нарушение обязательств (убытки, неустойка), возмещение вреда регламентируются положениями гл. 25 и 59 ГК РФ.
Д
Дееспособность гражданина
Дееспособность гражданина - это способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Дееспособность в полном объеме (по общему правилу) возникает с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18 лет; возможно наступление полной дееспособности до достижения этого возраста на условиях, установленных ст.
21 ГК РФ.
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, а также малолетние в возрасте от 6 до 14 лет наделены частичной дееспособностью (ст. ст. 26, 28 ГК РФ).
Обратимся к Жилищному кодексу РФ. Так, согласно ст.
111 ЖК РФ право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие 16 лет.
Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в установленных п. 2 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ случаях имеют право на внеочередное обеспечение жильем.
Статьями 31 и 69 ЖК РФ предусматривается солидарная ответственность дееспособных членов семьи (соответственно) собственника и нанимателя жилого помещения по договору социального найма по обязательствам, вытекающим из пользования жильем.
См. Эмансипация.
Действие закона
Законы действуют во времени, пространстве и по кругу лиц.
Действие закона во времени начинается с момента вступления его в силу, о чем может быть специально указано в законе. Прекращается действие закона с момента признания его утратившим силу либо по истечении срока, на который предусматривалось его действие.
Статья 6 Жк РФ посвящена вопросам действия жилищного законодательство во времени.
Действие закона в пространстве означает его применимость на определенной территории.
Так, Жилищный кодекс РФ действует на всей территории Российской Федерации, что следует, в частности, из положений ч. 8 ст. 5 ЖК РФ. Конституция РФ применяется на всей территории Российской Федерации (ст.
15).
Действие закона по кругу лиц означает его применимость к определенной категории лиц.
Так, согласно ст. 49 ЖК РФ жилые помещения по договору социального найма предоставляются малоимущим гражданам (ч.
2), а также иным категориям граждан, определенным федеральным законом, указом Президента РФ, законом субъекта РФ (ч. 3).
Законы подлежат официальному опубликованию. Неопубликованные законы не применяются (ст.
15 Конституции РФ).
Деприватизация жилых помещений (передача приватизированных жилых помещений в государственную или муниципальную собственность)
Собственникам жилых помещений, приобретенных в собственность в порядке приватизации, предоставлено право передать эти жилые помещения в государственную или муниципальную собственность (с последующим заключением договора социального найма). В литературе такая передача получила обозначение деприватизация.
Указанное право предусмотрено ст. 9.1 Закона РФ от 04.07.91 N 1541-1 О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации. В соответствии с этой статьей все собственники приватизированных жилых помещений имеют право на передачу этих помещений в государственную и муниципальную собственность. Тогда как согласно ст.
20 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации 1 правом на такую передачу обладали лишь малоимущие граждане. Предпочтение в этом случае надлежало отдавать ст.
20 Федерального закона (более позднего акта по времени принятия).
1 СЗ РФ. 2005. N 1 (ч.
I). Ст.
15.
Коллизия была ликвидирована Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ путем замены слов в ст. 20 Федерального закона от 19.12.2004 N 189-ФЗ, согласно которой вопрос о деприватизации могут решать не только малоимущие граждане.
Следует обратить внимание на то, что такое право может быть реализовано до 1 января 2010 г.; одно из условий реализации - приватизированное жилье является единственным местом постоянного проживания для его собственника. Для органов государственной власти и органов местного самоуправления принятие жилого помещения (при деприватизации) является обязанностью.
