Право сдачи имущества в аренду
Для избежания этого желательно до приобретения недвижимости в собственность поставить вопрос о переоформлении договора аренды приобретаемой недвижимости и юридически закрепить смену арендодателя в договоре аренды, так как арбитражные суды первой инстанции буквально толкуют норму статьи 617 ГК РФ. Юридическое закрепление права нового собственника на получение доходов от аренды можно сделать трехсторонним соглашением или иным документом, из которого для арендатора было бы ясно, с какого момента он платит арендные платежи новому арендодателю.
Этот момент зависит от даты перехода права собственности на арендуемую недвижимость к новому собственнику, зафиксированную в свидетельстве на право собственности.
Если вопрос о переоформлении договора аренды поставлен новым собственником, вправе ли он внести в договор иные изменения, кроме изменения стороны в обязательстве, например, изменить срок или размер арендной платы?
Акционерное общество (новый собственник имущества) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о внесении изменений в договор аренды в части наименования арендодателя и срока аренды.
В подтверждение права на предъявление данного иска истец сослался на приобретение в собственность здания, в котором несколько нежилых помещений занимает ответчик на основании договора аренды, заключенного с прежним собственником, а также представил документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности.
Новый собственник здания предложил арендатору внести изменения в договор аренды в части наименования арендодателя, а также условия о сроке аренды. Поскольку арендатор отказался от внесения изменения в договор, акционерное общество обратилось с соответствующим требованием в арбитражный суд.
В силу статей 450, 451 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Арбитражный суд отказал в иске, сославшись на статью 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Суд апелляционной инстанции отменил решение в части отказа в иске об изменении в договоре наименования арендодателя, данное требование признал подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.
Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя правомерно.
Иначе говоря, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором, за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе (п. 24 информационного письма N 66).
К сожалению, статьей 617 ГК РФ не урегулированы отношения, возникающие в случае, когда происходит перемена на стороне арендатора, представленного юридическим лицом. Такое правопреемство возможно в силу различных юридических фактов, например, реорганизации этого юридического лица, перехода права аренды к залогодержателю, перенайма, поэтому данные отношения регулируются соответствующими статьями ГК РФ и иного законодательства.
Так, в силу пункта 2 статьи 60 ГК арендодатель в случае реорганизации юридического лица - арендатора имеет право либо продолжить арендные отношения с новым арендатором, либо потребовать прекращения договора аренды и возмещения убытков. При перенайме действует норма пункта 2 статьи 615 ГК, в соответствии с которой договор аренды в этом случае сохраняется.
Право сдачи имущества в аренду
В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
По общему правилу право передавать имущество в аренду как частный случай реализации правомочия пользования (извлечение доходов), а также распоряжения имуществом (временное изменение его принадлежности) реализует его собственник.
Юридическое лицо - собственник не вправе самостоятельно заключать сделки, в том числе договоры аренды, в случаях и в порядке, предусмотренных в законе, например, когда судом назначается внешний управляющий в целях санации.
Государство или муниципальное образование вправе выступать арендодателем собственного имущества в том случае, если оно не передано учрежденным ими юридическим лицам на праве хозяйственного ведения или оперативного управления либо физическим или юридическим лицам на ином вещном праве. В этом случае публичные образования реализуют свои правомочия собственников либо непосредственно через свои органы, либо давая специальное поручение другим субъектам гражданского права по правилам пункта 3 статьи 125 ГК.
Правомочия собственника в отношении федерального имущества реализует федеральный орган исполнительной власти.
Возможны случаи, когда право распоряжения чужим имуществом приобретает не его собственник, а другое лицо. Это возможно в силу закона или в силу уполномочия самим собственником.
Правомочием распоряжения имуществом, в том числе путем передачи его в аренду, обладает лицо, которое владеет им на ограниченном вещном праве, содержание которого включает это правомочие. Это - право хозяйственного ведения или оперативного управления унитарных предприятий (ст. ст.
294 - 300 ГК). Унитарное предприятие, владеющее недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения, вправе выступать арендодателем с согласия собственника.
Казенное предприятие, обладающее имуществом на праве оперативного управления, свободно распоряжается только готовой продукцией, распоряжение остальным имуществом требует согласия собственника.
Поскольку закон устанавливает принцип специальной (целевой) правоспособности унитарных предприятий (ст. 49 ГК), действия предприятия по распоряжению закрепленным за ним имуществом собственника должны быть обусловлены, прежде всего, задачами его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества. Поэтому в тех случаях, когда передача в долгосрочное пользование имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводит к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки являются недействительными по основаниям, предусмотренным статьей 168 ГК, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятиями (см. п. 9 Постановления Пленума ВАС от 25 февраля 1998 г. N 8 О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав (Вестник ВАС РФ.
1998. N 10)).
Учреждения вправе свободно передавать в аренду имущество, приобретенное на доходы, полученные в результате предпринимательской деятельности, в том случае, если право на осуществление такой приносящей доходы деятельности допускается учредительными документами в условиях неполного его финансирования собственником (учредителем). Свобода такого распоряжения, в свою очередь, ограничена законом, который позволяет такое распоряжение лишь для достижения основной цели, определяемой в учредительных документах.
В то же время в действующем законодательстве есть нормы, позволяющие учреждениям передавать в аренду имущество, закрепленное за ними на праве оперативного управления. Такое право дано, например, образовательным учреждениям в силу положений пункта 11 статьи 39 Закона об образовании. Хотя такое регулирование можно было бы считать допустимым в силу нормы ст.
608 ГК РФ, согласно которой закон может наделять любое лицо, не являющееся собственником, правом передавать имущество в аренду, однако это специальное регулирование вступает в противоречие с общими нормами ГК, которые, будучи императивными, определяют статус учреждения и режим имущества, закрепленного за ним на праве оперативного управления, вполне определенно и не предполагают исключений сущностного характера. Именно такой характер носят нормы Закона об образовании, что влечет изменение (или искажение) правовой природы этого вида юридического лица.
Также в силу указаний закона и управомочия собственником в рамках соответствующих договоров правом заключать договоры аренды от собственного имени в отношении чужого имущества обладают некоторые лица, владеющие им на обязательственном праве: комиссионеры, агенты, действующие от своего имени, доверительные управляющие. Эти лица не должны доказывать своих полномочий, ссылаясь на доверенность, хотя доверительный управляющий обязан информировать другую сторону о своем специальном правовом статусе (см. п. 3 ст.
1012 ГК).
Собственник вправе своей волей, выраженной в доверенности, уполномочить другое лицо заключить и/или исполнять договор аренды, в частности в силу договора поручения или агентского договора в части полномочий, осуществляемых от имени принципала. Однако арендодателем в этом случае будет сам собственник, поскольку такой представитель действует от его имени и, соответственно, права и обязанности по такому договору возникают непосредственно у собственника.
Следует обратить внимание также на случаи, когда собственник имущества не имеет права передавать его в аренду. Во-первых, это связано с законодательным запретом на передачу такого имущества в аренду в силу указаний п. 1 ст. 607 ГК или с договорным запретом (например, законом или соглашением о залоге может быть установлен запрет на передачу в аренду заложенного имущества).
Во-вторых, в случае обособления такого имущества для целей создания юридического лица - унитарного предприятия или учреждения, а также передачи его в доверительное управление. Так, передача имущества на праве хозяйственного ведения или оперативного управления лишает собственника права распоряжения этим имуществом в такой форме.
Договоры аренды, заключенные собственником в отношении такого имущества, должны признаваться недействительными (см. п. п. 40 - 41 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8).
Надо ли опасаться ситуации, когда арендодатель обещает оформить право собственности позже заключения договора аренды?
Арендодатель обратился в Арбитражный суд Москвы с иском к арендатору о признании недействительным договора аренды складских помещений, заключенного с правопредшественником ответчика.
Решением от 02.07.03, оставленным без изменения постановлением того же суда от 03.09.03, иск удовлетворен со ссылкой на ничтожность договора из-за его несоответствия закону (ст. ст. 209, 608 ГК РФ), поскольку истец не был собственником нежилых помещений и не был уполномочен распоряжаться ими.
Ответчик в кассационной жалобе просит отменить состоявшиеся судебные акты, передав дело на новое рассмотрение, указывая на неправильное применение закона (ст. ст. 209, 608 ГК РФ) вследствие неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение, в том числе право истца сдавать в аренду названные нежилые помещения.
Истец, напротив, считает решение и постановление правильными и просит оставить их без изменения, полагая, что обе судебные инстанции объективно и всесторонне исследовали обстоятельства, подлежащие доказыванию, в частности вопрос о собственнике спорных складских помещений.
Проверив законность обжалованных судебных актов, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для их изменения или отмены, как законных, обоснованных и справедливых.
Как установлено судами при рассмотрении спора по существу, между сторонами 10.02.97 заключен оспариваемый договор на складские помещения площадью 8600 кв. м. На дату заключения договора истец не являлся собственником упомянутой недвижимости и не был уполномочен распоряжаться ею, так как право собственности перешло к нему только с даты его государственной регистрации, то есть с 01.04.98 (Постановление ФАС МО от 8 декабря 2003 г. N КГ-А40/9760-03).
Таким образом, арендатор при заключении договора аренды должен убедиться в правомочиях арендодателя по заключению такого договора. Для этого желательно в предмете договора аренды сделать ссылку на свидетельство на право собственности арендодателя, а если арендодатель не является собственником - ссылку на документ о правомочии распоряжения имуществом, в том числе путем передачи его в аренду.
Право выкупа арендованной государственной и муниципальной недвижимости
Интересно соотношение статьи 624 ГК РФ и законодательства о приватизации государственного и муниципального имущества в части выкупа арендованной государственной и муниципальной недвижимости.
Статья 624 ГК РФ Выкуп арендованного имущества определяет:
1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
На первый взгляд может показаться, что в данной статье речь идет об общем правиле, касающемся как государственного, так и частного имущества.
Между тем в соответствии с частью 1 статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. А законодательство о приватизации не всегда ставило право выкупа в зависимость от его наличия в договоре аренды, то есть предусматривало периоды времени, когда право выкупа можно было реализовать при его отсутствии в договоре аренды и наоборот, когда наличие в договоре права выкупа не позволяло реализовать это право.
Для того чтобы разобраться с указанными периодами времени, сделаем анализ законодательства о приватизации.
1. Способы приватизации по федеральному законодательству
Законодательство о приватизации включает в себя:
1) Закон Российской Федерации от 03.07.91 N 1531-1 О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации (Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. N 27. Ст.
927). Первоначальный текст документа опубликован в издании: Ведомости СНД и ВС РСФСР. 04.07.1991. N 27.
Ст. 927.
Действует с 04.07.1991 - день официального опубликования.
2) Федеральный закон от 21.07.1997 N 123-ФЗ О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации. Первоначальный текст документа опубликован в изданиях: Собрание законодательства РФ. 28.07.1997.
N 30. Ст.
3595; Российская газета. N 148.
02.08.1997.
Действует с 28.07.1997 - день официального опубликования.
3) Федеральный закон от 21.12.01 N 178-ФЗ О приватизации государственного и муниципального имущества. Первоначальный текст документа опубликован в изданиях: Парламентская газета. N 19.
26.01.2002; Российская газета. N 16. 26.01.2002; Собрание законодательства РФ. 28.01.2002.
N 4. Ст. 251.
Действует по истечении 3-х месяцев с даты официального опубликования, то есть с 26.04.2002.
4) Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденная Указом Президента РФ от 24.12.93 N 2284.
Программа устанавливает цели, задания, приоритеты, ограничения и порядок приватизации. Расширительное толкование указанных в Программе, а также в местных программах приватизации ограничений на приватизацию не допускается. Действует с 01.01.1994;
5) Основные положения Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденные Указом Президента РФ от 22.07.94 N 1535.
Устанавливает цели и порядок применения положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации. Действует с 01.01.1994.
Способы приватизации государственных и муниципальных предприятий, сформулированные в двух первых Законах, касались имущества в целом и не выделяли способы приватизации недвижимого имущества. Статья 15 Закона от 1991 г. свидетельствует об этом:
1. Приватизация государственных и муниципальных предприятий осуществляется путем их купли-продажи по конкурсу или на аукционе, посредством продажи долей (акций) в капитале предприятия, а также путем выкупа имущества предприятия, сданного в аренду полностью или частично.
Приватизация предприятий в форме продажи долей в их капитале (акций) осуществляется после преобразования государственных и муниципальных предприятий в акционерные общества. Порядок преобразования определяется Положением, которое утверждается Госкомимуществом России.
2. Приватизация имущества государственного или муниципального предприятия, сданного в аренду по договору аренды с правом выкупа, заключенному до вступления в силу Закона Российской Федерации О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, осуществляется следующими способами:
- в соответствии с договором аренды, если размеры, сроки, порядок и иные условия внесения выкупа установлены договором аренды с предоставлением трудовому коллективу арендного предприятия всех льгот, предусмотренных для трудового коллектива государственного и муниципального предприятия;
- путем преобразования арендного предприятия в акционерное общество открытого типа с правом первоочередного приобретения арендаторами акций, принадлежащих государству, местным Советам народных депутатов, если такое решение принято общим собранием (конференцией) арендаторов.
Такой же подход мы видим и в Законе 1997 года.
Статья 16. Способы приватизации государственного и муниципального имущества
1. При приватизации государственного и муниципального имущества используются следующие способы приватизации:
продажа государственного или муниципального имущества на аукционе, в том числе продажа акций, созданных в процессе приватизации открытых акционерных обществ на специализированном аукционе;
продажа государственного или муниципального имущества на коммерческом конкурсе с инвестиционными и (или) социальными условиями;
продажа акций созданных в процессе приватизации открытых акционерных обществ их работникам;
выкуп арендованного государственного или муниципального имущества;
преобразование государственных и муниципальных унитарных предприятий в открытые акционерные общества, 100 процентов акций которых находится в государственной или муниципальной собственности;
внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы хозяйственных обществ;
отчуждение находящихся в государственной или муниципальной собственности акций созданных в процессе приватизации открытых акционерных обществ владельцам государственных или муниципальных ценных бумаг, удостоверяющих право приобретения таких акций.
Таким образом, приватизация недвижимого имущества стала регламентироваться Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденными Указом Президента РФ от 22.07.94 N 1535, где впервые появился раздел 4 Приватизация недвижимого имущества.
В пункте 4.1. указанного раздела определены объекты недвижимого имущества, находящиеся в федеральной собственности, государственной собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности, приватизация которых возможна. К ним относятся:
- земельные участки (кроме не подлежащих приватизации в соответствии с законодательством Российской Федерации), на которых расположены приватизируемые предприятия, иные объекты недвижимости, находящиеся в частной собственности граждан и юридических лиц, а также вышеуказанные объекты недвижимости, сданные в аренду;
- земельные участки, в том числе с находящимися на них объектами недвижимости, предоставленными гражданам и их объединениям для ведения предпринимательской деятельности;
- незанятые (неиспользуемые) здания, строения, сооружения, помещения, в том числе встроенно-пристроенные нежилые помещения в жилых домах, вместе с земельными участками (долями земельных участков), на которых они расположены.
Продажа незанятых (неиспользуемых) объектов нежилого фонда, в том числе предназначенных для реконструкции, осуществляется исключительно на открытых аукционах (конкурсах) в соответствии с законодательством Российской Федерации. Продажа иных объектов нежилого фонда на аукционе, конкурсе не допускается (п. 4.3);
- сданные в аренду объекты нежилого фонда: здания, строения, сооружения, помещения, в том числе встроенно-пристроенные нежилые помещения в жилых домах.
Не допускается отказ в продаже арендаторам сданных в аренду объектов нежилого фонда, включая здания и строения, являющиеся объектами исторического и культурного значения, за исключением объектов, на которые распространяются ограничения, установленные разделом 2.1 Программы, а также зданий и сооружений, занимаемых органами государственной власти, органами местного самоуправления и судами. При этом здания и строения, являющиеся памятниками истории и культуры, приватизируются с обязательным условием их содержания новым собственником в надлежащем порядке в соответствии с требованиями охранного обязательства, оформляемого в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (п.
4.2 Указа Президента РФ N 1535).
Отказ в продаже сданного в аренду недвижимого имущества (зданий, сооружений, земельных участков, на которых они расположены), а также нежилых помещений в жилых домах, включая встроенно-пристроенные помещения, арендаторам, указанным в пункте 2.6 Программы, допускается только в случае, когда на эти объекты распространяются ограничения, установленные разделом 2.1 Программы, а также в отношении зданий и сооружений, являющихся недвижимыми объектами исторического и культурного значения, культовых зданий и зданий и сооружений, занимаемых органами государственной власти и управления, а также судами (абзац 3 ст. 2.6 Указа Президента РФ N 2284).
Таким образом, приватизация объектов недвижимости (объектов нежилого фонда) законодательно закреплена с 1 января 1994 года Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации (Указ Президента РФ N 1535) и Государственной программой приватизации (Указ Президента РФ N 2284). Вместе с тем сделки приватизации со сданными в аренду объектами недвижимости (зданиями, строениями, сооружениями, помещениями, в том числе встроенно-пристроенными нежилыми помещениями в жилых домах) имели место и до 1994 года.
В связи с этим важно знать позицию Президиума ВАС относительно наличия либо отсутствия у субъекта права приватизации арендованной недвижимости в разные периоды эволюции приватизационного законодательства. Это важно знать для оценки законности приватизации недвижимости.
Позиция Президиума ВАС, сформулированная в Постановлении ПВАС от 02.03.2004 N 13238/03 относительно применения норм законодательства о приватизации, заключается в следующем:
Согласно статье 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 123-ФЗ О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации выкуп государственного и муниципального имущества, сданного в аренду, осуществляется лишь по договорам аренды с правом выкупа, которые были заключены до вступления в силу Закона РФ от 03.07.1991 N 1531-1 О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации.
