Варианты развития строительного комплекса
Специфика работы инвестицинно-строительной компании в сфере жилищного строительства объясняется следующим [106]:
жизненный цикл распространенного продукта жилищного строительства объектов недвижимости - обычно более продолжителен, чем других товаров народного потребления и редко бывает короче двух лет, а чаще измеряется десятилетиями;
- строительство характеризуется высокой капиталоемкостью, что резко ограничивает круг потенциальных покупателей объектов недвижимости. Неудивительно, что потребительские предпочтения в сфере капитального строительства обладают высокой консервативностью и не так подвержены влияниям моды, как спрос на рынке товаров широкого потребления;
- индивидуализация спроса в сфере жилищного строительства стимулирует специализацию строительных организаций, что само по себе уже во многом предопределяет сегментирование рынка объектов недвижимости.;
- объекты жилищного строительства в меньшей мере поддаются стандартизации, их качество во многом определяется уровнем профессионализма изготовителей, что придает им особую ценность, обусловленную авторством изготовителя;
- обычно объекты жилищного строительства характеризуются довольно жесткой локализацией, т. е. привязкой к определенному местонахождению. Их пространственное перемещение (особенно это касается объектов недвижимости) без очень больших затрат, а то и полной потери потребительских качеств практически затруднено;
- существует зависимость процесса жилищного строительства от природно-климатических условий. Помимо конструктивных, технических, экологических и экономических последствий этого фактора, необходимо принимать в расчет и сезонные колебания спроса на продукцию жилищного
строительства;
- высокая степень индивидуализации строительства определяет низкую эластичность спроса на инвестиционные продукты по цене. С этим же связана относительно ограниченная конкуренция на рынке недвижимости как между товаропроизводителями, так и потребителями.
Концепция управления инвестиционно-строительными организациями в строительном комплексе должна представлять собой совокупность целевых и принципиальных основ управления предпринимательской деятельностью организаций строительного профиля, ориентированных на производство и реализацию строительных товаров, услуг и работ в зависимости от характеристик потребительского спроса и состояния рыночной конъюнктуры.
Развернутая интерпретация принципов работы инвестиционностроительной компании предполагает, что необходимо:
- всесторонне изучать состояние и динамику спроса на строительную продукцию на всех стадиях ее жизненного цикла;
- обеспечивать высокую степень адаптивности строительного производства к требованиям рынка, что способствует достаточно полной загрузке производственных мощностей и реальной рыночной ориентации производства;
- активно воздействовать на платежеспособный спрос покупателей, формируя прогрессивную структуру потребления строительной продукции;
- вовлекать в достижение целей компании как работников строительной организации, так и смежников (субподрядчиков), развивая творческий подход к решению проблем потребителей;
- расширять ассортимент услуг, оказываемых потребителям, постоянно повышать качество обслуживания, завоевывая тем самым все новые сегменты рынка строительной продукции. Особой ценностью в глазах потребителей обладает комплексное обслуживание, что в строительстве равнозначно сдаче объекта под ключ и организации послепродажного обслуживания;
- формировать целостную систему управления компании как процессом, включающим цепочку, научные разработки - проектирование - строительство -сервис;
- своевременно обновлять ассортимент строительной продукции и услуг, акцентируя внимание на удовлетворении самых высоких запросов потребителей;
- стремиться к завоеванию рынка строительной продукции не путем механического наращивания производства, а за счет повышения качества товаров и надежности обслуживания;
- добиваться конкурентных преимуществ с соблюдением принципов добросовестной конкуренции и ориентацией на самые высокие потребительские запросы;
проводить взвешенную политику в сфере коммерческого посредничества.
Общую информационную схема девлоперской организации в строительстве показана на рисунок 3.2. Схема включает три блока различных организаций, участвующих в процессе девлоперской деятельности:
1 блок. Организации, осуществляющие непосредственно строительную деятельность, генеральный подрядчик, специализированные субподрядные организации, организации, оказывающие инжиниринговые услуги по разработке проектно-сметной документации, тендерные организации, выдающие наиболее выгодные заказы подрядов на выполнение определённых работ.
2 блок. Финансовые организации банки, финансовые компании, страховые компании, которые обеспечивают систему финансирования, страхования и расчётов девлоперских организаций.
3 блок. Заказчики-инвесторы и организации, обеспечивающие их обслуживание, это сами девлоперские организации, кондоминиумы, организации, оказывающие риэлторские услуги на рынке недвижимости, и заказчики-покупатели.
Девлоперская деятельность как специфический вид деятельности на рынке жилищного строительства определяется совокупностью услуг,
оказываемых собственникам и пользователям объектов недвижимости в виде специфической разновидности товара товар-объект. Это более высокая градация товарно-вещественной структуры. Через специфический рынок этого товара-объекта объединяются в единую группу рынки строительных материалов, сантехники, кондиционеров, вентиляционной техники, средств связи, и ценовые импульсы достигают каждый из названных рынков с большей скоростью и надежностью. Застройщик-девлопер выступает аккумулятором инвестиций между подрядчиком и заказчиками по строительству квартир, офисных помещений, гаражей и других объектов.
При этом девлопер заключает общий договор с подрядчиком и индивидуальные договора с заказчиками-клиентами, аккумулируя их источники и оплачивая счета подрядчика.
Продажа жилья предприятиями жилищно-строительного комплекса домашним хозяйствам на условиях ипотечного кредита будет способствовать развитию жилищно-строительного комплекса через интенсификацию механизмов формирования финансовых ресурсов инвестиционно-строительных компаний. Рассмотрим более подробно особенности финансовых ресурсов предприятий данной отрасли.
Финансовые ресурсы предприятий строительного комплекса - это совокупность собственных денежных доходов и поступлений извне, предназанченных для выполнения финансовых обязательств строительных предприятий, финансирования текущих затрат и затрат, связанных с развитием производства - строительно-монтажных работ.
Финансовые ресурсы предприятий строительного комплекса по источникам образования подразделяются на собственные (внутренние) и привлеченные на разных условиях (внешние), мобилизуемые на финансовом рынке и поступающие в порядке перераспределения.
Собственные ресурсы предприятий строительного комплекса включают в себя: доходы, прибыль от основной деятельности, прибыль от прочей деятельности, выручка от реализации выбывшего имущества, за минусом расходов по его реализации, аммортизационные отчисления.
Привлеченные, или внешние, источники формирования финансовых ресурсов можно разделить на собственные, заемные, поступающие в порядке перераспределения и бюджетные ассигнования. Это деление обусловлено формой вложения капитала.
Если внешние инвесторы вкладывают денежные средства в качестве предпринимательского капитала, то результатом такого вложения является образование привлеченных собственных финансовых ресурсов.
Предпринимательский капитал представляет собой капитал, вложенный в уставный капитал другого предприятия в целях извлечения прибыли или участия в управлении предприятием.
Ссудный капитал передается предприятию во временное пользование на условиях платности и возвратности в виде кредитов банков, выданных на разные сроки, средства других предприятий в виде векселей, облигационных займов.
Средства, поступающие в порядке перераспределения, состоят из: страхового возмещения по наступившим рискам, финансовых ресурсов, поступающих от концернов, ассоциаций, головных компаний, дивидендов и процентов по ценным бумагам других эмитентов, бюджетных субсидий.
Финансовые ресурсы используются строительными предприятием в процессе производственной и инвестиционной деятельности. Они находятся в постоянном движении и пребывают в денежной форме лишь в виде остатков денежных средств на расчетном счете в коммерческом банке и в кассе предприятия.
Финансы предприятий жилищно-строительного комплекса имеют ряд особенностей, обусловленных технико-экономической спецификой данной отрасли:
- для строительного производства характерен более продолжительный производственный цикл, что влияет на объем незавершенного производства, покрываемый оборотными средствами. Поэтому в структуре оборотных средств большой удельный вес занимает незавершенное производство.
- строительство объектов осуществляется в различных климатических и территориальных зонах, что отражается на их индивидуальной стоимости и приводит к неравномерному поступлению выручки от сдачи выполненых работ заказчику;
- финансирование строительства производится в пределах сметной стоимости, которая устанавливается на основе договоров на строительство с заказчиками, а также договоров, заключенных с поставщиками материально-технических ресурсов;
- характер строительно-монтажных работ обуславливает различную степень материалоемкости и трудоемкости выполняемых работ в определенные периоды строительства, что определяет неравномерную потребность в оборотных средствах.
Продажа жилья на условиях ипотечного кредитования инвестиционностроительным компаниям возможна в том случае, если эти компании готовы большую часть прибыли капитализировать в виде кредита домашним хозяйствам обеспеченного залогом недвижимости под определенный, установленный самими компаниями, процент. В тоже время положительная репутация такого рода компаний позволит им привлекать достаточно большие объемы заемных средств, в виде первоначальных взносов за жилье. В этих условиях только грамотная, сбалансированная политика при планировании финансовых потоков позволит строительным компаниям добиться положительных финансовых результатов.
Разработка приемов и методов планирования финансовых потоков внутри инвестиционно-строительной компании, продающей жилье на условиях ипотечного кредита, заслуживает особого внимания и выходит за рамки данного исследовании.
В связи с тем, что один из сценариев развития ипотечного кредитования в России связан именно с инвестиционно-строительными компаниями, то целесообразно рассмотреть основные направления расширения спектра услуг девлоперских компаний, разработать методы оценки их развития и всего строительного комплекса региона в целом.
Для того, чтобы представить, как же видится общий процесс развития жилищного строительства в стране на основе ипотечного кредитования, нужно обратиться вновь к Приложению 2.
Вся таблица разбита на блоки с различной затемненностью ее информационного массива. Верхняя ее светлая часть - это отражение современного состояния ипотечного кредитования в стране. Оно еще очень незначительное.
В основном, строится в небольшом количестве весьма дорогостоящее элитное жилье. Предварительная оплата приобретаемого жилья довольно значительная, порядка от 30 до 50%. Срок кредита до 6 лет.
Проценты ежегодных платежей за предоставленный кредит тоже довольно значительные.
порядка 12-15%. Такова, например, московская фирма Дельта - кредит, которая берет в предварительную оплату жилья - 50% ее полной стоимости (f =0,5), срок погашения оставшейся суммы стоимости жилья, кредитуемого фирмой, - 3 года (Т=3) [24].
Постепенно по мере удовлетворения в жилье одной группы наиболее богатых потребителей, фирмы будут переходить к следующему блоку таблицы с более затемненной частью ее информационного массива, охватывая своими услугами все большее количество потенциальных потребителей жилья.
Вторая часть компьютерной программы может наглядно показывать механизм развития жилищного строительства не только отдельно взятой компании, но и региона и даже страны в целом. Для этого процесс развития строительного комплекса условно разбивается на отдельные этапы, каждому из которых свойственны определенные качественные характеристики. Необходимо заполнить соответствующие поля с ограничениями, которые устанавливают инвестиционно-строительные компании, исходя из своих финансовых возможностей, по основным параметрам по каждому условному этапу развития (рисунок 3.3). К таким параметрам относятся максимальная и минимальная стоимость продаваемых квартир, доля первоначального взноса, максимальный и минимальный возможный срок рассрочки платежа, а также процентная ставка за кредит.
Затем строится график, на котором отображаются поля возможных вариантов приобретения жилья с использованием системы ипотечного кредитования, причем границы каждого этапа окрашены в разный цвет (рисунок 3.4).
Изменение размеров полей на графике 3.4 связано с изменением основных параметров в системе ипотечного кредитования жилищного строительства. Суть этих изменений заключается в том, что в процессе функционирования инвестиционно-строительные компании, используя ипотечное кредитование как необходимое условие для нормального развития, в результате конкуренции и за счет наращивания собственных финансовых активов будут увеличивать объемы строительства дешевого жилья, доступного
широкому кругу населения, в то время как доля элитного жилья будет неизменной; размер первоначального взноса будет уменьшаться, тем самым расширяя круг потенциальных покупателей жилья с меньшим уровнем достатка; максимальный срок кредитования будет возрастать, а минимальный -уменьшаться; процентная ставка за кредит также будет уменьшаться, что в совокупности с увеличенным сроком кредитования позволит установить такой размер ежемесячного платежа, который будет доступен практически каждому работающему человеку. Естественно, этот процесс займет не один год, но результатом использования инвестиционно-строительными компаниями механизма ипотечного кредитования будет являться то, что значительная часть населения страны сможет улучшить свои жилищные условия.
Источник: составлен автором.
Для оценки относительного развития строительного комплекса региона с точки зрения применения системы ипотечного кредитования можно предложить использовать следующий коэффициент:
(з.і)
і=х
где Кср - коэффициент общего относительного развития строительного комплекса региона;
Кі - коэффициент развития строительного комплекса в і-ом этапе
(первый этап принимается за базу сравнения, при этом для него принимается коэффициент К] =1,0;
х - количество этапов оценки развития строительного комплекса, принимаемого для исследования;
d і - удельный вес квартир і-го этапа в исследовании общего
1 строительного комплекса под номером х (при этом - 2Х=1)- і~х
Во второй части компьютерной программы заложена возможность осуществления расчета этого коэффициента. Для этого программа автоматически заполняет таблицу (рисунок 3.5), в которой показаны наименование этапа, площадь фигуры (рассчитывается как площадь трапеции) и коэффициент, характеризующий увеличение площади фигуры, как отношение площади поля второго этапа к первому, третьего к первому и так далее.
Условно поле фигуры можно охарактеризовать как совокупность возможностей, предоставляемых инвестиционно-строительными компаниями потенциальным покупателям жилья.
Варианты развития строительного комплекса
Исходя из данных рисунка 3.5, можно утверждать, что площадь поля второго этапа больше площади поля первого этапа в 3.145 раза, площадь поля третьего этапа больше площади первого в 6.373 раза, аналогично и для других этапов. Далее пользователь программы каждому этапу дает определенный вес в долях, соответствующий доле каждого этапа в общем объеме строительного комплекса региона (рисунок 3.6). Логика присвоения веса каждому этапу следующая: на рынке строительства жилья есть инвестиционно-строительные
компании, начинающие только работать, они осуществляют ипотечное кредитование приобретения жилья на условиях, характерных для первого этапа развития строительного комплекса (рисунок 3.3 а), их доля на рынке определяется экспертным путем или путем оценки их доли с применением статистических методов, предположим она равна 10%; часть инвестиционностроительных компаний, наработав определенный капитал, развив свои возможности, перешла к осуществлению ипотечного кредитования на условиях, характерных уже для второго этапа (рисунок 3.3 б), их доля на рынке, предположим, равна 20% и так далее для остальных этапов.
На основе примерных данных, показанных на рисунках 3.3, 3.4, 3.5, был рассчитан коэффициент общего относительного развития строительного комплекса региона, который составил - 2,765913 (рисунок 3.6).
Данная компьютерная программа найдет свое использование в * консалтинговых компаниях, занимающихся мониторингом, оценкой и
прогнозированием развития регионального рынка жилищного строительства. На основе разработанной программы и комплексного анализа социально-экономического положения региона можно будет давать рекомендации специальным службам инвестиционно-строительных компаний по разработке новых продуктов и изменению условий ипотечного кредитования, тем самым будет осуществляться корректировка направления развития строительного комплекса региона для обеспечения необходимым жильем значительной части населения.
В зависимости от наличия среднестатистических данных по параметрам ипотечного кредитования можно расширить границы территории до масштабов страны.
На основе проведенного анализа развития инвестиционно-строительных компаний с использованием компьютерной программы можно сделать вывод, что для успешного функционирования и развития предприятий жилищностроительного комплекса, их деятельность должна включать в себя такие направления, как изучение численности и возрастного состава населения и оценка его покупательной способности, изучение предпочтений населения в сфере жилищного строительства, анализ состояния жилищного комплекса региона и т.д. Основной целью такой работы должно стать создание условий для наиболее полного удовлетворения потребностей населения в качественном и доступном жилье.
Реализация подобного подхода возможна только с применением системы маркетинга в жилищном строительстве.
В заключении третьего раздела можно отметить, что социально-экономический потенциал ипотечного кредитования в Ставропольском крае достаточно высок, а использование системы ипотечного кредитования жилищного строительства является необходимым условием развития предприятий жилищно-строительного комплекса региона выражающееся в интенсивном формировании финансовых ресурсов компаний этой отрасли. Предложенный метод оценки развития строительного комплекса с точки зрения применения механизма ипотечного кредитования и разработанная программа послужат инструментом для создания условий для наиболее полного удовлетворения потребностей населения региона в качественном и доступном жилье.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Основные результаты проведенных исследований позволяют сформулировать следующие выводы и практические рекомендации.
1. Для жилищно-строительного комплекса в экономике страны характерна следующая особенность. По требованию заказчиков предприятия этой отрасли, создавая капитал, рассредоточивают его по другим сферам национальной экономики в разных пропорциях.
В свою очередь, эти изменения в любой из сопряженных со строительством отраслей приводят к ответной реакции рынка и ставят новые задачи перед участниками строительства. Этот процесс может повторяться многократно.
На основе проведенного анализа международного опыта возможно сделать вывод, что для удовлетворения потребности в жилье больших групп населения, которые не могут купить недвижимость за собственные средства, наиболее эффективным является развитие института ипотеки в стране.
2. Несмотря на существование многих проблем, в России был достигнут определенный прогресс в становлении системы ипотечных кредитных операций. В то же время такая практика в современной России носит достаточно ограниченный характер вследствие наличия ряда причин.
Все причины, сдерживающие внедрение ипотеки в России, можно разделить на четыре основные группы: недостаточность правового обеспечения ипотеки, социально-экономическая и финансовая нестабильность в обществе, неготовность и экономическая незаинтересованность российских банков в развитии ипотеки, недостаточность научной и коммерческой обеспеченности предлагаемых сценариев и стартовых шагов по развитию ипотеки.
3. Проведенный анализ ключевых условий по кредитной операции, которые предлагают различные банки и организации, осуществляющие свою деятельность в области ипотечного кредитования, позволяют нам сделать вывод о достаточно жестких параметрах сделок в данной сфере. В этой связи, для увеличения объемов по этим операциям, целесообразно предложить ипотечным компаниям изменить подход к работе с клиентами в части предоставления им возможности самим участвовать в моделировании отдельных условий ипотечной сделки. Это подход даст возможность найти такое компромиссное решение, которое будет удовлетворять и покупателя, и продавца квартиры. Для реализации данного предложения в диссертации предлагается применить компьютерные технологии обработки информации.
Они позволяют не только найти конкретный вариант искомого решения, но и определить область допустимых решений, которые в своей совокупности удовлетворяют пользователей программы. Таких решений может быть множество и заинтересованным лицам останется только выбрать такое из них, которое отвечает всем установленным ограничениям и окажется наиболее благоприятным.
4. Исследование расчетов между продавцом и покупателем жилья позволило уточнить математическую модель определения платы за жилье в установленную единицу времени. Эта модель была положена в основу программного продукта, созданного в результате диссертационного исследования.
Применение этой программы позволяет найти покупателю такой вариант условий приобретения квартиры с использованием системы ипотечного кредитования, который не будет противоречить интересам продавца и дает возможность в дальнейшем зафиксировать основные параметры компромиссного решения в договоре ипотечного кредитования.
5. Принцип работы предложенной модели заключается в том, что с ее помощью возможно на графике отобразить все ограничения в виде полей разного цвета, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя жилья, локализовать область компромиссного решения в виде многоугольника.
