Мировой опыт развития ипотечного кредитования
Систему финансирования ипотеки можно разделить на открытую, где источником средств являются средства, заимствованные с рынка на текущих рыночных условиях, и замкнутую, основанную на согласии участников системы получать процентный доход по сбережениям на целевых счетах ниже рыночного при условии получения возможности воспользоваться льготной ссудой.
В свою очередь, открытая система финансирования ипотеки подразделяется на одноуровневую и двухуровневую.
Одноуровневая система ипотечного кредитования основана на механизме, когда сам кредитор выпускает ипотечные ценные бумаги под
обеспечение выданных им ипотечных кредитов, привлекая тем самым ресурсы для новых кредитов. Данная система существует в европейских странах (Германия, Дания).
Двухуровневая модель, помимо первичных кредиторов, предполагает наличие специальных компаний-операторов вторичного рынка, основная функция которых на рынке - скупка ипотечных кредитов, формирование их в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуск на их основе ипотечных ценных бумаг (США, Канада).
При упрощенном рассмотрении всех известных в мировой практике систем ипотечного кредитования легко заметить, что они имеют одну экономическую основу. В каждой системе присутствует недвижимость, залог которой является важнейшим финансово-экономическим инструментом рыночного хозяйства, способствующим активизации инвестора и одновременно обеспечивающим защиту интересов кредитора. Независимо от вида модели в системе явно представлены три субъекта со своими стратегическими интересами:
Заемщик как правило, частное лицо, который претендует на кредит для приобретения жилья, он же залогодатель.
Кредитор представитель кредитно-финансовых или специализированных организаций, который по установленной форме выдает кредит, оформляет ипотеку и производит эмиссию облигаций залогодержатель.
Инвестор субъект финансового рынка, который приобретает у Кредитора облигации, тем самым обеспечивая функцию рефинансирования.
На схеме инвестиционных потоков в системе ипотечного кредитования (рисунок 1.1) представлены основные модели, которые в этой работе будут рассмотрены. Самая простая из них - система стройсбережений.
Она работает как касса взаимопомощи: одна часть населения выступает заемщиками, другая -инвесторами. В качестве кредитора в такой модели может выступить один из видов кредитных союзов.
Следующая модель одноуровневая система ипотечного кредитования. Существенное отличие ее от других моделей наличие в системе инвестора на вторичном рынке ценных бумаг. Как правило, это пенсионные фонды, страховые и инвестиционные компании.
Важно отметить то, что первичным инвестором и здесь выступает в основном население, потому что клиентами финансовых структур вторичного рынка ценных бумаг в конечном счете являются частные лица.
Надо заметить, что описанный механизм ничто иное, как часть механизма рынка капиталов, где инвесторами в конечном итоге выступают домашние хозяйства. Часть доходов, не использованных на потребление, накапливается ими и превращается в сбережения. В кредитно-финансовой системе эти сбережения фактически выступают пассивами, обеспечивающими инвестиционный процесс.
Анализ двухуровневой модели дает аналогичную картину. В упрощенном виде систему ипотечного кредитования можно представить как составную часть рынка капиталов, где заемщиками и инвесторами выступают домашние хозяйства, а все остальные субъекты обеспечивают формирование активов и пассивов в приемлемой для ипотечного рынка форме и соответствующие гарантии возврата под залог недвижимости. Все описанные выше модели и их возможные вариации имеют одну экономическую основу и различаются лишь степенью сложности и разнообразием используемых рыночных инструментов.
Степень их различия можно описать следующей формулой: чем сложнее действующая система, тем она дороже обходится для клиентов, но тем меньше рисков и больше гарантий, и наоборот.
Ипотечный рынок это рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими учреждениями домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью привлечения ресурсов в ипотечное кредитование.
Под домашним хозяйством понимается хозяйство, которое ведется одним или несколькими лицами, проживающими совместно и имеющими общий бюджет [113]. Это особый тип хозяйства, оказывающий серьезное влияние на все экономические отношения в стране.
Домашние хозяйства инвестируют сбережения в ипотечные активы через специальные институты, входящие в инфраструктуру финансового рынка и имеющие долгосрочные сберегательные программы: пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные фонды и т. д. Инвестиционные институты в свою очередь инвестируют привлеченные сбережения в ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, выданные домашним хозяйствам для финансирования приобретения жилья. Поток платежей по погашению и обеспечению доходности облигаций формируется за счет погашения кредитов домашними хозяйствами.
Однако не все семьи сразу являются заемщиками. Согласно гипотезе накопления сбережений в течение жизненного цикла семьи, на первой стадии семья из-за превышения расходов над доходами нуждается в кредитных средствах. Эту группу семей можно отнести к категории заемщиков. Далее, по мере роста доходов и погашения задолженности, семья начинает больше сберегать и превращается в чистого инвестора (вкладчика).
В нетрудоспособном возрасте семьи начинают расходовать накопленные сбережения. Следовательно, в нормально работающей экономике рост удельного веса молодых семей ведет к повышению спроса на ипотечные кредиты, а рост семей зрелого возраста повышает предложения длинных инвестиционных ресурсов.
Можно также сказать, что рост сбережений семей ведет к повышению предложения на ипотечном рынке.
Таким образом, предпосылкой построения эффективной системы финансирования ипотечных активов является наличие достаточных групп семей с преимущественно инвестиционной и преимущественно потребительской личной экономической стратегией. То есть эффективная модель финансирования строится на предпосылке баланса экономических стратегий: пока одни семьи преимущественно инвестируют, другие преимущественно потребляют и обслуживают взятые кредиты.
Одним из ключевых факторов успешного развития системы ипотечного кредитования является наличие достаточно больших групп семей с инвестиционными и сберегательными экономическими стратегиями.
Ипотечное кредитование является мощным инструментом экономического развития во многих странах мира. Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики (рост строительства, модернизация производства и др.), оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности (снижение безработицы, мобильность трудовых ресурсов, удовлетворение потребностей населения в жилье), играет важную роль в повышении стабильности и эффективности банковской и в целом кредитной системы страны [47].
Ипотечное кредитование может играть существенную роль в экономической политике государства. Еще во времена Великой депрессии 30-х гг. в США одним из способов оздоровления экономию! являлось активное развитие с помощью государства национальной системы ипотечного жилищного кредитования.
Теоретической основой Нового курса Рузвельта была экономическая теория, получившая название по имени английского экономиста Дж. М. Кейнса.
В основе теории лежит тезис о том, что через активизацию и стимулирование совокупного спроса необходимо оказывать воздействие на расширение производства и предложение товаров и услуг.
Ипотечное кредитование оказывает значительное влияние на рынок жилья. Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно расширяют спрос на недвижимость. Это в свою очередь может привести к повышению стоимости недвижимости, что приведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.
С другой стороны, ухудшение условий заимствования, сокращение предложения ипотечных ссуд снижает покупательную способность и спрос на рынке недвижимости, что ведет к снижению цен на жилье, сокращению объемов строительства и сокращению спроса на ипотечные кредиты. Следует подчеркнуть, что описываемое взаимодействие напрямую зависит от соотношения размеров обоих рынков и доли сделок на рынке недвижимости, финансируемых с участием ипотечного кредита.
В результате рынок ипотечного кредитования по мере своего развития начинает оказывать все большее влияние на конъюнктуру на рынке жилья и при достижении определенных размеров оказывает ключевое воздействие на рынок жилья (что наблюдается в США, где 70-80% приобретений недвижимости осуществляется с помощью ипотечного кредита) [112].
Обеспеченность жильем в России достаточно низкая. Средний показатель составляет 18,9 кв.м.
Однако около 11% населения имеет жилье такой или большей площади, остальные проживают в несравнимо худших условиях: так, около трети населения обеспеченно общей жилой площадью менее 9 кв.м, на одного человека. При этом строительство жилья каждый год уменьшается.
В настоящее время ввод квартир составляет около 400 тыс. в год. При довольно грубом подсчете ежегодно в среднем менее чем одна семья из 100 приобретает новую квартиру [116].
Причем ситуация с жильем усугубляется серьезной проблемой старения жилищного фонда. Сегодня ежегодный объем нового строительства составляет немногим более 1 % существующего общего жилищного фонда, и это не только не удовлетворяет потребности населения в жилье, но и отрицательно сказывается на качестве жилищного фонда (в США ежегодный ввод жилья составляет около 2-3% общего жилищного фонда [127].
Если учесть его реальное состояние, постоянное амортизационное выбытие, острейшую необходимость капитального ремонта значительной его части, то положение с жильем можно назвать катастрофическим.
Только дома так называемой массовой застройки 1950-1960 гг. (в основном это пятиэтажки, рассчитанные на небольшие сроки эксплуатации) составляют приблизительно одну десятую в общем жилищном фонде -примерно 250 млн.кв.м. В этих домах проживает около 15 млн. чел.
Это жилье довольно быстро приходит в негодность, и требуются сверхсрочные социальные программы по расселению или реконструкции таких домов [117].
В этой связи высокую актуальность приобретает необходимость активизации строительной деятельности в стране для увеличения темпов строительства нового жилья.
На развитие жилищно-строительного комплекса влияет целый ряд условий, однако основным из них является наличие достаточного финансирования. Острейшая потребность в жилье очень больших групп населения, которые не могут купить недвижимость за собственные средства, необходимость нахождения новых инвестиционных средств для развития жилищного сектора достаточно убедительно показывают, что без задействования всех возможностей института ипотеки в России уже не обойтись.
Основной целью реформирования Российской экономической системы является построение социально-ориентированной рыночной экономики, под которой следует понимать, прежде всего, приоритет потребностей общества, а не приоритет интересов производителей.
Особая обеспечивающая роль на рынке жилья принадлежит строительству, призванному в первую очередь удовлетворять потребности населения в жилье.
Проблема приобретения жилища сегодня затрагивает практически каждого россиянина, так как современное поколение в отличие от предыдущего, практически не имеет никаких шансов на получение бесплатного жилья или хотя бы по доступной цене.
Важную роль в формировании рынка жилья играют факторы, регулирующие стоимость и мотивы строительной деятельности. К ним относятся земля, труд и капитал.
Если собрать все факторы и условия воедино, рынок жилья может быть представлен как динамическая совокупность взаимодействующих субъектов (заказчики, подрядчики, поставщики, инвесторы, государство и кредитные учреждения) в процессе строительства жилища, его обмена, распределения и потребления.
Рассматривая жилищное строительство как макроэкономический процесс, следует обратить внимание на следующее. Создавая капитал, оно по воле заказчиков рассредоточивает его по другим отраслям национальной экономики в определенных пропорциях. Эти изменения в любой из сопряженных со строительством отраслей приводят к ответной реакции рынка и ставят новые задачи перед участниками строительства, после решения которых происходят новые изменения, и т. д.
В строительстве используется 50% продукции промышленности строительных материалов, около 18 % металлопроката, 40% пиломатериалов, 10% продукции машиностроительной продукции. Строительство обслуживает практически все отрасли промышленности. Для перевозки строительных материалов, строительных конструкций и строительной техники используются практически все виды транспорта: автомобильный, железнодорожный, речной, морской и воздушный.
Величина транспортных расходов в затратах на строительство достигает 20%. По объему производимой продукции и количеству занятых людских ресурсов на строительную отрасль приходится примерно десятая часть экономики страны. [126].
Приоритетность жилищного строительства в системе национальной экономики обусловлена целым рядом причин. Одной из важнейших является необходимость создания социальной базы для воспроизводства человеческого капитала.
Следующая причина заключается в необходимости формирования устойчивых тенденций интенсификации проводимых в жилищной сфере реформ и перехода строительного комплекса к устойчивому развитию [96].
При выдаче и рефинансировании ипотечных кредитов достигается максимальный мультипликативный эффект. Мультипликатор это коэффициент, выражающий соотношение между приростом дохода (кредитов банков) и вызывающий этот прирост увеличением объема инвестиций.
Суть мультипликатора заключается в том, что даже незначительное повышение доходов домохозяйств или предложения кредитов коммерческими банками может вызвать гораздо большие изменения в равновесном уровне ВВП. Увеличение мультипликатора происходит в условиях, когда домашние хозяйства используют прирост их доходов для наращивания потребления.
Жилищно-строительный комплекс имеет несколько характеристик, которые определяют его особое место в экономике любой страны и являются причиной высокого мультипликативного эффекта. В первую очередь это наличие наибольшего коэффициента взаимосвязи с большинством других отраслей экономики, таких, как группы средств производства и группы товаров потребления.
Так, даже незначительное увеличение спроса и оживления рынка недвижимости и стройиндустрии незамедлительно сказывается на повышении спроса в других отраслях экономики. Деньги, направленные на покупку жилья, попадают в оборот предприятия, состоящего в технологической цепочке инвестиционно-строительного процесса.
По разным оценкам, целевое вложение одной денежной единицы в ипотечное жилищное кредитование дает 2-3 денежные единицы прироста ВВП [112]. Иными словами, целевое направление средств через ипотечный инвестиционно-кредитный механизм в жилищную сферу позволяет достичь эффекта наибольшего (по сравнению с альтернативными вариантами вложения) прироста ВВП. Достигается это за счет:
денежного мультипликатора (банк, выдавая кредит, является источником ресурса для другого банка, который выдает другой кредит за счет этих средств за минусом средств на инвестирование);
- мультипликатора доходов (приростом дохода и вызывающим этот прирост увеличением объема инвестиционного потребления и ростом ВВП);
- мультипликатора налогов (каждый денежный оборот генерирует налоги).
Развитие жилищного строительства невозможно без развития предприятий жилищно-строительного комплекса, которое может выражаться как в количественных, так и в качественных показателях. Однако любое развитие предприятия характеризуется активизацией финансовых и денежных отношений в процессе формирования основного и оборотного капитала, фондов денежных средств предприятия и их использования.
Поэтому на данном этапе развития России необходимо уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования. Так как развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в России. Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в следующем:
- вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг -существенный фактор оздоровления экономики;
- рынок недвижимости связывает значительную часть денежных средств и этим самым является важным антиинфляционным фактором. Например, в
США 25% дохода среднего американца уходят на оплату долгов по недвижимости,
- денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров);
- применительно к работе банков освоение технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.
Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в России. Ключевыми же условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательнонормативной базы и повышение уровня благосостояния населения.
В этой связи достаточно большой интерес могут вызывать исследования, направленные на изучение влияния ипотечного кредитования покупки жилья на механизм формирования финансовых ресурсов предприятий жилищностроительного комплекса. Учитывая масштаб проблемы, ее значимость для социально-экономического развития России необходимо изучить мировой опыт и российскую практику развития и становления системы ипотечного кредитования.
2. Мировой опыт развития ипотечного кредитования
Процесс зарождения ипотечного кредитования начался в Древней Греции. Постепенно ипотека вошла и в средневековое европейское законодательство. В зависимости от национальных особенностей и исторического пути развития складывалось несколько разновидностей классических систем ипотечного кредитования.
В условиях во многом сходных подходов к выдаче ипотечных кредитов основная суть отличия систем в особенностях механизма рефинансирования ипотечных активов.
Европейская система ипотечного кредитования начала возникать еще в конце XVIII столетия в шахтерских поселках по простому принципу: если для строительства одного дома требовалось 10 000 тыс. денежных единиц, а каждый желающий обзавестись собственным жильем мог сэкономить за год только тысячу, то, следовательно, он мог построить жилье лишь через 10 лет. В случае объединения сбережений десяти таких желающих один из них мог приобрести жилье уже через год, второй через два и т. д. Таким образом, в выигрыше оказываются все, кроме последнего.
Среди основных принципов данной системы, называемой условно немецкой или одноуровневой,-контрактные сбережения; ипотечное кредитование; государственная поддержка. Конечно, конкретные механизмы реализации этих принципов могут отличаться. Например, в дореволюционной России, как и во всей Европе, действовала так называемая одноуровневая система. Родоначальником и лидером на рынке здесь является Германия.
Помимо Германии одноуровневая модель функционирует в Дании, Франции, Швеции, Финляндии и других странах. Другая система ипотечного кредитования, называемая двухуровневой, была сформирована в США и Канаде.
Рассмотрим имеющийся опыт подробнее.
На основе исторического опыта развития ипотечного кредитования в различных странах мира можно сделать вывод, что одноуровневая модель является наиболее приемлемой для внедрения в условиях современной России [98].
Суть одноуровневой системы ипотечного кредитования состоит в том, что выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа -закладных листов (рисунок 1.2). Выпуск и обращение закладных листов регулируются специальным законодательством и отличаются от регулирования выпуска облигаций. Выпускать ценные бумаги, именуемые закладной лист, не может ни один другой эмитент, кроме того, который определен
законодательством. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.
Финансирование ипотечного кредитования через выпуск ипотечных облигаций специализированными банками активно развивается в Германии, Дании, Швеции, Финляндии и ряде других стран. Ипотечным облигациям в Европе присущ ряд характеристик:
они выпускаются только ипотечными банками;
их оборот регулируется специальными органами надзора;
они имеют обеспечение в качестве жилой недвижимости;
удовлетворение держателей облигаций производится в первоочередном порядке в случае банкротства банка,
качество облигаций должно быть подтверждено комиссией ЕЭС. Данным характеристикам отвечают ипотечные облигации, выпускаемые в Германии, Дании, Австрии, Франции, Испании, Италии и Люксембурге. Ипотечные облигации, обращающиеся в Португалии, Нидерландах, Швеции и Норвегии, не отвечают общим требованиям, описанным выше.
Гарантии по ипотечным облигациям дополнительно обеспечиваются тем, что ипотечные банки ограничены в перечне выполняемых операций и в объемах выпускаемых облигаций, а все ипотечные кредиты, обеспечивающие облигации, заносятся в специальные реестры и постоянно проверяются органами надзора.
За счет ипотечных облигаций в 1998 г. было профинансировано более 19% всех ипотечных сделок в странах ЕЭС на сумму 511 млрд ЭКЮ [75].
Рассматривая современный европейский опыт, отметим, что особого внимания заслуживает изучение так называемой системы стройсбережений. Наиболее впечатляющий успех в практическом использовании данной модели достигнут в Германии. Она удачно сочетает механизмы накопления с механизмами кредитования граждан, а также с мерами государственной поддержки и стимулирования.
Сегодня строительство каждых трех из четырех единиц жилья финансируется с участием системы жилищных стройсбережений.
Экономическая суть системы заключается в следующем. Ссудосберегающая модель - это сбалансированная автономная модель.
Ключевым отличительным признаком данной модели является сберегательноссудный принцип ее функционирования. При таком принципе кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируются за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита, на который он вправе рассчитывать.
Это является существенным минусом для конкретного заемщика, так как отодвигает во времени момент возможного приобретения недвижимости. Однако у этой модели есть и серьезные плюсы, так как потенциально данная модель менее других зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности.
