ГОСУДАРСТВЕННОЕ ЗЕМЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ
Правомочия владения, пользования, распоряжения могут быть ограничены государством. На лиц, имеющих земельные участки на праве частной собственности, возлагается ряд обязанностей. Они должны своевременно платить земельный налог, осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать требования градостроительных регламентов, своевременно приступать к использованию земельного участка, эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением и др. (ст.
40, 42 ЗК РФ).
Право частной собственности возникает в результате различного рода сделок - купли-продажи земельных участков, приватизации, мены, дарения, наследования, ипотеки, приобретения права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (приватизации). Право частной собственности удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права частной собственности, выдаваемым учреждениями юстиции.
Право частной собственности возникает с момента такой регистрации.
Право общей собственности на земельные участки означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения конкретным земельным участком двум и более индивидуально определенным физическим и юридическим лицам, которые выступают сособственниками.
Общая собственность существует в виде долевой или совместной. В первом случае каждому сособственнику определяется и фиксируется в соответствии с персональным регистрационным документом (свидетельством о регистрации права собственности) его доля.
Во втором случае доля каждого не определяется (ст. 244 ГК).
Объектами права общей собственности выступают земельные участки, образуемые путем добровольного объединения гражданами или юридическими лицами принадлежащих им на праве частной собственности земельных участков (долей).
Основная литература:
1. Конституция Российской Федерации.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации.
3. Земельный кодекс Российской Федерации.
4. Земельное право. Улюкаева В.Х., Москва, 2002 г
5. Земельное право. Краснова И.О., Москва, 2003 г.
Дополнительная литература:
1. Комментарий к ЗК РФ. Бархатов М.В. Москва, 2002 г.
2. Комментарий к земельному законодательству РФ. Кравцов О.И. Москва, 2002 г.
3. Комментарий к ЗК РФ. Боголюбов С. А. Москва, 2002 г.
Контрольные вопросы:
1. Понятие и особенности права собственности на землю.
2. Субъекты и объекты права собственности на землю.
3. Содержание права собственности на землю.
4. Основания возникновения и прекращения права собственности на землю.
ГОСУДАРСТВЕННОЕ ЗЕМЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ
1. Общая характеристика, система и структура государственного земельного управления.
2. Система органов государственного земельного управления.
3. Функции государственного земельного управления
1. Общая характеристика, система и структура государственного земельного управления
Государственное земельное управление - часть управленческой деятельности государства в целом, это организующая исполнительнораспорядительная деятельность компетентных государственных органов по практическому осуществлению целей и задач, стоящих перед государством и выраженных в законодательстве. Одновременно, специфика земельных правоотношений придает государственному управлению в данной области особенные черты, отражающиеся на содержании функций государственного земельного управления, системе и структуре государственных органов. Субъектом отношений
государственного земельного управления, с одной стороны выступает государство, представляемое соответствующими государственными органами либо иными органами и организациями, которым переданы государственные полномочия. С другой стороны субъектом выступают граждане, государственные и негосударственные организации.
Отношения между государственными органами с одной стороны и физическими или юридическими лицами с другой, урегулированные нормами права, именуются управленческими.
2. Система органов государственного земельного управления
Систему органов государственного земельного управления образуют органы государственной исполнительной власти, объектом управленческой деятельности которых выступают земельные правоотношения, включая вопросы собственности на земли, предоставление государственных земель, учет и контроль за землепользованием. Иными словами -система высших органов исполнительной власти в РФ, министерств и ведомств, в компетенцию которых входит обеспечение исполнения земельного законодательства.
Могут входить также органы местного самоуправления в той степени, в которой им переданы полномочия государственного земельного управления.
Исходя из смысла Конституции РФ, государственное земельное управление входит в совместное ведение РФ и её субъектов.
Государственное земельное управление на федеральном уровне представляет собой деятельность федеральных органов исполнительной власти по обеспечению исполнения федеральных законов, регулирующих земельные отношения.
На субъектном уровне распространяется на земли, находящиеся в пределах субъекта, а также на земли, приобретенные на территории др. субъектов.
На третьем, низовом уровне вертикале государственного земельного управления находится местное самоуправление. Занимает оно это место только в том случае, когда соответствующие полномочия и функции государственного земельного управления им переданы.
Управленческие полномочия местных органов самоуправления распространяются на земельные участки в пределах муниципальных образований, а также на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности за пределами границ муниципальных образований.
3. Функции государственного земельного управления
Функции государственного земельного управления - виды деятельности государственных органов исполнительной власти, необходимые для организации исполнения земельного законодательства. а - Нормативно-правовое регулирование;
б - предоставление и прекращение прав на земельные участки; в - землеустройство;
г - территориальное планирование и зонирование; д - учет земель и ведение земельного кадастра; е - регистрация прав на земельные участки; ж - контроль за использованием и охраной земель, включая мониторинг.
Основная литература:
1. Конституция Российской Федерации.
2. Земельный кодекс Российской Федерации.
3. Указ Президента Российской Федерации от 9 марта 2004 г. N 314 О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти.
4. Земельное право. Улюкаева В.Х., Москва, 2002 г.
5. Земельное право. Краснова И.О., Москва, 2003 г.
Дополнительная литература:
1. Комментарий к ЗК РФ. Бархатов М.В. Москва, 2002 г.
2. Комментарий к земельному законодательству РФ. Кравцов О.И. Москва, 2002 г.
3. Комментарий к ЗК РФ. Боголюбов С. А. Москва, 2002 г.
Контрольные вопросы:
1. Общая характеристика и система государственного земельного управления.
2. Структура государственного земельного управления.
3. Система органов государственного земельного управления и их функции.
4. Земельное управление на местном уровне.
ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО И ВЕДЕНИЕГОСУДАРСТВЕННОГО ЗЕМЕЛЬНОГО КАДАСТРА
Учебные вопросы:
1. Понятие землеустройства и порядок осуществления землеустроительных мероприятий.
2. Понятие и назначение государственного земельного кадастра.
3. Содержание земельного кадастра.
4. Порядок ведения государственного земельного кадастра.
5. Доступ к сведениям государственного земельного кадастра.
1. Понятие землеустройства и порядок осуществления землеустроительных мероприятий
Рациональное использование земель предполагает обеспечение такого использования, при котором учитываются географические, природно-климатические, ландшафтные и почвенные характеристики земель, потребности в создании комфортных и безопасных условий для проживания и жизнедеятельности населения в сочетании с интересами экономически эффективного землепользования, сохранения целостности земельных участков и предупреждение их дробления, охраны земель и других природных объектов, предупреждения опасных негативных изменений в их состоянии. Одним из средств обеспечения рационального землепользования являются мероприятия по землеустройству территории.
Значение землеустройства в условиях современной реформы возрастает, учитывая происходящий интенсивный процесс распре деления и перераспределения земель. Реорганизация колхозов и совхозов, появление на их территории множества новых землевладений и землепользовании, выделение в пределах этих земель водоохранных зон, защитных и охранных зон требует надлежаще го упорядочения границ земельных участков в процессе земле устройства.
Землеустройство представляет собой последовательность взаимосвязанных картографических, инженерно-технических, инвентаризационных работ по изучению состояния земель, а также по организации территории, включая установление границ объектов землеустройства на местности, выполняемых в соответствии с установленной процеду-
рой и нацеленных на обеспечение рационального землепользования, охраны земель, создания благоприятной окружающей среды и улучшения ландшафтов.
Землеустройство включает:
- проведение кадастровых съемок;
- аэросъемочных;
- топографо-геодезических;
- почвенных;
- геоботанических и других обследований и измерений;
- межевание границ;
- разработку предложений о рациональном использовании земель.
Землеустройство делится на:
- территориальное и
- внутрихозяйственное.
Территориальное землеустройство направлено на изучение со стояния земель, организацию их рационального использования, определение административно-территориальных границ и границ земельных участков, межевание объектов землеустройства.
Внутрихозяйственное землеустройство нацелено на организацию рационального землепользования в пределах уже выделенных земельных участков для сельскохозяйственного производства, а также на организацию территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока.
Землеустройство проводится по решению органов государственной власти РФ, субъектов РФ или местного самоуправления соответственно применительно к землям, находящимся в федеральной собственности, собственности соответствующих субъектов РФ или муниципальной собственности, либо в соответствии с судебным решением.
Для соответствующего земельного участка, иного объекта землеустройства готовится землеустроительное дело, которое включает планы, проекты, материалы обследований земельных участков, оценки качества, тематические карты и атласы.
Утвержденная землеустроительная документация служит основанием для отвода земельного участка в натуре с установлением межевых знаков.
Понятие и назначение государственного земельного кадастра
Государственный земельный кадастр - систематизированный свод документированных, получаемых в результате государственного кадастрового учета земельных участков сведений о местоположении, кадастровой стоимости земельных участков, целевом назначении и правовом режиме земель РФ, сведений о территориальных зонах, о размерах земельных участков и наличии рас положенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества.
Цели ведения государственного земельного кадастра заключаются в информационном обеспечении государственного и муниципального управления земельными ресурсами, государственного контроля за использованием и охраной земель, мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, землеустройства, экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов, установления обоснованной платы за землю, иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участка ми деятельности.
Содержание земельного кадастра
Объектом государственного кадастрового учета выступают все земельные участки в пределах территории РФ независимо от их целевого назначения и формы собственности.
По результатам государственного кадастрового учета ведется Единый государственный реестр земель.
Содержание государственного земельного кадастра составляют сведения о землях (земельных участках) в пределах территории РФ, занесенные в соответствующие документы государственного земельного кадастра.
Документы государственного земельного кадастра подразделяются на основные, вспомогательные и производные.
К основным относятся документы, содержащие сведения о земельных участках:
- Единый государственный реестр земель,
- кадастровые дела,
- дежурные кадастровые карты (планы).
Вспомогательные документы включают разнообразную учетную документацию, например - книги учета документов, - книги учета выданных сведений.
Кадастровые номера присваиваются каждому земельному участку, который учитывается как объект имущества, права на который подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
4. Порядок ведения государственного земельного кадастра
Ведение государственного земельного кадастра - постоянная работа, которая заключается в сборе сведений о земельных участках, их документировании в Едином государственном реестре земель, на кадастровых картах, накоплении, обработке, учете и хранении.
5. Доступ к сведениям государственного земельного кадастра
Сведения государственного земельного кадастра относятся к государственным информационным ресурсам и являются государственной собственностью. Они открыты и общедоступны, за исключением сведений, отнесенных к категории ограниченного доступа.
Сведения государственного земельного кадастра, носящие общедоступный характер, могут быть получены по письменному заявлению заинтересованного лица с указанием объема и характера запрашиваемых сведений.
К государственной тайне отнесена информация об отводе земель для режимных и особо важных объектов. Эти сведения предоставляются по государственным разрешениям, полученным в установленном порядке.
Одновременно не подлежат засекречиванию сведения о состоянии экологии и сельского хозяйства.
Основная литература:
1. Конституция Российской Федерации.
2. Земельный кодекс Российской Федерации.
3. Указ Президента Российской Федерации от 9 марта 2004 г. N 314 О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти.
4. Земельное право. Улюкаева В.Х., Москва, 2002 г.
5. Земельное право. Краснова И.О., Москва, 2003 г.
Дополнительная литература:
1. Комментарий к ЗК РФ. Бархатов М.В. Москва, 2002 г
2. Комментарий к земельному законодательству РФ. Кравцов О.И. Москва, 2002 г.
3. Комментарий к ЗК РФ. Боголюбов С. А. Москва, 2002 г
Контрольные вопросы:
1. Землеустройство - понятие и назначение.
2. Порядок осуществления землеустроительных мероприятий.
3. Государственный земельный кадастр - понятие, назначение и содержание.
4. Порядок ведения государственного земельного кадастра и доступ к его сведениям.
ЗЕМЕЛЬНО-ПРАВОВЫЕ СДЕЛКИ
1. Понятие земельно-правовой сделки.
2. Купля-продажа права собственности на земельный участок.
3. Приватизация земель.
4. Иные земельно-правовые сделки.
5. Государственная регистрация земельно-правовых сделок.
Понятие земельно-правовой сделки
Земельно-правовые сделки - действия граждан и юридических лиц по установлению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей по поводу земли как природного объекта и недвижимого имущества.
Объектами земельно-правовых сделок выступают права граждан и юридических лиц на индивидуально-обособленные земельные участки, находящиеся в их собственности либо принадлежащие им на других титулах. Объектами сделок могут быть также права на земельные участки, закрепленные за государственными или муниципальными органами.
В зависимости от объема передаваемых гражданских прав и обязанностей на земельные участки земельно-правовые сделки можно разделить на две группы:
- сделки, связанные с передачей всех правомочий собственности и отчуждением земельного участка;
- сделки, в результате которых передается часть правомочий собственности.
К первой группе относятся такие виды сделок, как купля-продажа права частной собственности на земельный участок, мена, дарение, различные формы приобретения права частной собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, изъятие путем выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Часть правомочий собственности передается в результате сделок аренды, пользования (временного, постоянного, ограниченного), пожизненного наследуемого владения, ренты, залога, передачи в доверительное управление.
К земельно-правовым сделкам не относятся действия, связанные с принудительным изменением либо прекращением прав на земельные участки. В эту категорию не попадают принудительное прекращение прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками ввиду ненадлежащего использования земельного участка, изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности, используемого с различного рода нарушениями, реквизиция, конфискация и национализация.
2. Купля-продажа права собственности на земельный участок
Это - возмездная сделка, в которой одна сторона передает право собственности на земельный участок другой стороне в обмен на де нежную компенсацию.
Порядок купли-продажи распространяется также на право аренды. Продажа или передача права собственности на государственные или муниципальные земли гражданам и юридическим лицам осуществляется в соответствии с особыми правилами, в порядке приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (ст.
28 ЗК).
Купля-продажа права частной собственности на земельный участок оформляется договором продажи недвижимости, по общему правилу, не подлежащим нотариальному заверению (ст. 550 ГК).
Объектом купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет.
Он составляется между продавцом и покупателем в письменном виде в соответствии с установленной типовой формой.
В договоре, помимо данных об участниках сделки, указываются кадастровый номер земельного участка, его площадь, целевое назначение, местоположение, нормативная цена и стоимость земельного участка, обременения (ограничения).
По особой процедуре продается земля крестьянских хозяйств и сельскохозяйственных организаций (сельскохозяйственных угодий). Преимущественным правом покупки таких земельных участков пользуются субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, местный орган самоуправления, которые должны быть извещены в письменной форме продавцом (заказным письмом с уведомлением о вручении) о намерении продать земельный участок.
Продавец может продать свой земельный участок третьему лицу, только если высший орган исполнительной власти субъекта РФ или местный орган самоуправления не уведомил продавца о намерении приобрести такой участок в течение месяца.
3. Приватизация земель
Приватизация земель - сделка, в результате которой происходят отчуждение государственной или муниципальной собственности и ее передача в частную собственность граждан и юридических лиц. В результате приватизации меняется форма собственности - государственной или муниципальной на частную.
Объектами приватизации могут быть только те земельные участки, которые не изъяты из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК, другими законами и подзаконными актами.
К настоящему моменту сложилось несколько способов приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. В зависимости от условий приватизации и целевого использования приобретаемых земельных участков применяются следующие процедуры:
- приватизация земель в порядке реорганизации колхозов и совхозов;
- приобретение прав на земельные участки гражданами для целей, не связанных со строительством;
- приобретение права собственности на земельные участки, предоставленные гражданам и организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения;
- приобретение прав на земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения;
- приобретение прав на земельные участки для строительства.
Приватизация может быть платной и бесплатной.
4. Иные земельно-правовые сделки
На стадии скорее начального развития находится правовое регулирование сделок мены, дарения и залога земельных участков.
Мена земельных участков является земельно-правовой сделкой, близкой по сути и процедуре к купле-продаже.
Принципиальная разница между земельно-правовыми сделка ми мены и купли-продажи заключается в том, что в первом случае компенсацией за передаваемое право собственности на получаемый в обмен земельный участок служит право собственности на другой земельный участок.
Объектами сделки мены выступают права собственности на обмениваемые земельные участки (в том числе земельные доли в общей собственности). При совершении сделки мены фактически происходит обмен этими правами между их обладателями.
Применительно к пожизненному наследуемому владению прямо установлено право владельцев лишь передавать земельные участки по наследству. Сделки, связанные с отчуждением земельного участка, не допускаются.
Еще одной разновидностью земельно-правовой сделки, фактически применяемой лишь к праву частной собственности физических и юридических лиц на земельные участки, является сделка дарения. Дарение - действие, в результате совершения которого одна сторона (даритель) передает или обязуется передать безвозмездно другой стороне (одаряемому) право собственности или иное имущественное право на земельный участок.
Залог (ипотека) земельного участка означает действие, когда собственник либо арендатор земельного участка (залогодатель) берет на себя обязательство в надлежащий срок либо при наступлении установлен-
ных событий передать свои права на земельный участок другому лицу (залогодержателю) взамен на предоставляемый им кредит, заем или иное обязательство, в том числе основанное на купле-продаже, аренде, других договорах или причинении вреда. Событиями, служащими основанием возникновения права залогодержателя на земельный участок, является невыплата предоставленного займа либо невыполнение иного обязательства к определенному сторонами времени.
Залог представляет собой одну из форм обременения земельного участка.
Объектом залога могут быть право частной собственности на земельный участок либо земельную долю в общей собственности, а также право аренды. Не могут быть предметом залога земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, пожизненном наследуемом владении либо пользовании.
Не допускается залог права частной (общей) собственности либо аренды полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.
Внесение земельной доли в уставный (складочный) фонд юридического лица является особой формой сделки, установленной только для собственников земельных долей.
Внесение права собственности или пользования земельной долей допускается только в том случае, если это прямо установлено учредительным договором данной сельскохозяйственной организации. При передаче права собственности на земельную долю сельскохозяйственная организация как юридическое лицо приобретает право собственности, и соответственно собственник пере данной земельной доли его теряет.
Право нового собственника организации удостоверяется надлежащим образом зарегистрированным государственным свидетельством.
5. Государственная регистрация земельно-правовых сделок
Действия по совершению земельно-правовых сделок осуществляются под контролем государства. В качестве формы контроля применяется государственная регистрация земельно-правовых сделок, производимая в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Договоры о совершении сделок, приложения к договору и иные документы регистрируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Основная литература:
1. Конституция Российской Федерации.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации.
3. Земельный кодекс Российской Федерации.
4. Земельное право. Улюкаева В.Х., Москва, 2002 г
5. Земельное право. Краснова И.О., Москва, 2003 г
Дополнительная литература:
1. Комментарий к ЗК РФ.
