Статистика рынка жилья

Удовлетворение потребностей в жилище, улучшение жилищных условий населения является важнейшим элементом социальной политики, оказывающим влияние на демографическое и социально-экономическое развитие общества, состояние здоровья населения. Выбор конкретных целей, разработка механизма жилищной политики и контроль за ее реализацией невозможны без наличия информации, характеризующей фактическое положение и тенденции на рынке жилья. Основная составляющая рынка жилья это жилищный фонд, под которым понимается совокупность жилых квартир и комнат со вспомогательными помещениями, находящихся как в жилых домах, так и в нежилых строениях, но имеющих жилые помещения (квартиры врачей при больницах, учителей при школах и т.п.).
В настоящее время в составе жилищного фонда не учитываются дачи, садовые дома, другие строения и помещения, предназначенные для сезонного или временного проживания, независимо от длительности проживания в них граждан.
В ежегодной статистической отчетности, представляемой предприятиями жилищного хозяйства (формы 1-жилфонд Отчет о жилищном фонде за 199_ год), содержится достаточно широкий спектр показателей, характеризующих жилую и общую площадь жилищного фонда, его движение и состав по формам собственности, благоустройство. Согласно принятой в настоящее время методологии к жилой относится площадь жилых комнат (в том числе временно пустующих) в квартирах, домах, других помещениях; площадь спальных и столовых комнат, комнат для отдыха и внеклассных занятий в интернатах, детских домах и общежитиях учебных заведений, в домах инвалидов; жилых комнат в нежилых строениях и помещениях (школах, больницах и т.п.).

Не включаются в жилую площадь жилые помещения, хотя и предназначенные для жилья, но используемые для других целей (под магазины, офисы, детские учреждения и т.п.).
Общая площадь включает не только жилую, но и площадь вспомогательных помещений, таких как кухни, коридоры, ванные комнаты (души), санузлы, кладовые и гардеробные комнаты, встроенные шкафы в общежитиях, а также комнаты культурно-бытового назначения и медицинского обслуживания.
Кроме размеров жилой и общей площади текущая отчетность о жилом фонде содержит сведения о численности постоянно проживающего в нем населения, числе квартир и количестве проживающих в них лиц, в том числе в коммунальных квартирах. Достаточно широко представлены данные о благоустройстве жилищного фонда, наличии водопровода, центрального отопления, канализации, ванны (душа), газа, горячего водоснабжения, напольных электрических плит, телефона, а также о численности лиц, имеющих перечисленные бытовые удобства.
Кроме того, в отчетности имеется информация об общей сумме доходов предприятий жилищного хозяйства, в том числе о той части доходов, которая формируется за счет квартирной платы, дотационных поступлений из бюджета и от сдачи жилищ в аренду.
Эти сведения приобретают особую актуальность в условиях новой жилищной политики, целью которой является перевод жилищного хозяйства на самофинансирование и повышение роли владельцев и нанимателей жилья в его содержании путем покрытия расходов по эксплуатации, обновлению, капитальному ремонту жилищ за счет личных доходов граждан.
Значительное место в текущей жилищной статистике отводится сведениям о движении жилищного фонда, которые представлены в соответствующем разделе упомянутой выше формы показателями увеличения общей площади, в том числе за счет нового строительства; выбытия жилищного фонда из-за его ветхости и аварийности, стихийных бедствий, в связи с отводом земель под новое строительство, реконструкцию и т.д.
Данные о состоянии жилищного фонда необходимы для оценки текущей степени пригодности помещений для проживания, его износа, выявления тенденций в области качества нового жилищного строительства.
Для качественных характеристик жилищного фонда используются также данные о капитальном ремонте (общая площадь капитально отремонтированных жилых домов) и затратах на его проведение, о размерах площади аварийных домов и численности лиц, проживающих на этой площади.
Очень важной информацией о рынке жилья являются сведения о том, кто является собственником жилищ. В настоящее время весь жилищный фонд распределяется по четырем основным формам собственности, а именно:

муниципальный жилые дома, принадлежащие местным органам власти;
ведомственный жилые дома, принадлежащие предприятиям и учреждениям, колхозам и другим кооперативным организациям и объединениям, иным общественным организациям;
фонд жилищных и жилищно-строительных кооперативов;
частный (индивидуальный) жилищный фонд, находящийся в личной собственности граждан.

Движение жилищного фонда по формам собственности является важным показателем функционирования рынка жилья. Доля жилищного фонда, принадлежавшего гражданам на правах частной собственности в Российской Федерации, увеличилась в 1998 г. по сравнению с 1991 г. более чем в 2 раза и составила более 1,6 млрд кв. м общей площади.
Формирование рыночных отношений в жилищной сфере в Российской Федерации и других странах СНГ начиналось с приватизации жилищ, которые передавались на добровольной основе в собственность населения либо безвозмездно, либо с частичной оплатой их стоимости. При этом рыночная оценка передаваемого населению жилья не производилась, а сложившееся распределение жилой площади между отдельными группами населения не подвергалось ревизии.
Это оказало влияние на круг показателей, который был установлен для статистического наблюдения за ходом приватизации, а именно:

число и общая площадь приватизированных жилых помещений, в том числе квартир и комнат в коммунальных квартирах;
число и общая площадь впервые проданных в рамках приватизации жилых помещений населению, негосударственным организациям, иностранным лицам и организациям;
стоимость проданных жилых помещений;
число и общая площадь деприватизированных жилых помещений.

Источником данной информации являются организации и учреждения, осуществляющие передачу жилья в собственность граждан, а также организации (агентства), оформляющие по договорам документы на такую передачу.
Приватизация и предоставление населению права распоряжаться собственностью на жилище положили начало развитию полномасштабных рыночных отношений в жилищной сфере: купли-продажи жилья, расширению арендных отношений, использованию свободных жилищ для получения дохода, постепенному отказу от трансфертов (дотаций) на содержание жилья и возмещению соответствующих затрат за счет средств населения. В целом за годы массовой приватизации в России населению было передано около 16 млн квартир общей площадью свыше 750 млн кв. м.
По мере развития рынка жилья совершенствуется действующее законодательство и создаются соответствующая нормативная база и организационные структуры, в том числе оказывающие посреднические (риэлтерские) услуги физическим и юридическим лицам в части операций на рынке жилья. Отрабатывается механизм целевого и ипотечного кредитования жилищного строительства, в том числе на базе использования жилищных сертификатов, специальных субсидий для малообеспеченных групп населения и т.д.
Все эти процессы, происходящие на рынке жилья, требуют внесения изменений в соответствующую информационную базу и методы статистического наблюдения. Вместе с тем по мере развития рыночных отношений в жилищной сфере рынок жилья становится частью общего рынка недвижимости, наблюдение за которым не входит в задачи социальной статистики.
Основной целью социальной статистики в этой области является наблюдение за решением жилищной проблемы (в том числе изменениями в жилищных условиях населения), за процессами на рынке жилья, оказывающими влияние на деятельность отраслей жилищно-коммунального хозяйства. При этом в круг проблем, подлежащих наблюдению, входит изучение факторов решения жилищной проблемы в сопоставлении с другими характеристиками, например, уровнем материальной обеспеченности, стоимостью покупки жилищ и доходами населения, расходами на оплату жилищно-коммунальных услуг и т.д. 46.2. Статистика жилищных условий населения
Одним из важнейших направлений жилищной политики на стадии строительства новых жилищ является обеспечение соответствия структуры нового жилого фонда демографическому составу и потребностям населения, нуждающегося в улучшении жилищных условий, т.е. строительство необходимого количества квартир определенного типа и уровня комфортности условий проживания, соответствие потребительских свойств жилищ спросу населения и др. Поэтому наряду с информацией об объеме, движении и состоянии жилищного фонда страны в целом и по отдельным административным и территориальным единицам широко используются статистические данные о жилищных условиях населения. Наиболее интегрированный показатель жилищных условий это средняя обеспеченность жителя страны общей (жилой) площадью, которая определяется как частное от деления общей (жилой) площади наличного жилого фонда на среднегодовую численность постоянного населения. Относительный показатель обеспеченности общей (жилой) площадью в расчете на одного жителя страны традиционно включается в минимальный набор социальных индикаторов для характеристики уровня жизни населения.
В настоящее время фактическая обеспеченность жителей Российской Федерации значительно меньше, чем в большинстве развитых стран. Так, в большинстве индустриальных стран минимальный уровень обеспеченности жильем составляет 4050 кв. м общей площади на одного жителя, а в среднем по Российской Федерации 18,9 кв. м (1998 г.).
Минимальные международные стандарты предусматривают наличие у каждого члена домохозяйства отдельной комнаты наряду с общей комнатой для совместного пребывания его членов (или двух комнат для большого домохозяйства). Размер общей площади на одного проживающего должен составлять не менее 30 кв. м.
Специальные нормативы, используемые в Российской Федерации для разработки программ по обеспечению населения жильем, также значительно ниже упомянутых международных стандартов. Так, федеральный стандарт социальной нормы площади жилья на одного члена семьи из трех и более человек составляет 18 кв. м общей площади, на семью из двух человек 42 кв. м, на одиноко проживающего человека 33 кв. м общей площади жилья.

При анализе жилищных условий населения важно установить не только средний уровень обеспеченности, но и различия в распределении жилищного фонда между отдельными группами населения, а также численность лиц, проживающих в жилищных условиях, не соответствующих установленным в анализируемом периоде социальным нормативам.
В этих целях ежегодно осуществляется сбор информации о числе семей, состоящих на учете в территориальных исполнительных органах власти, в жилищно-строительных кооперативах или по месту работы для получения жилой площади или улучшения жилищных условий; о количестве семей и проживающих в них лиц; о получивших жилье или улучивших жилищные условия и снятых по этой причине с учета в отчетном году (форма 4-жилфонд Отчет о распределении жилой площади и числе семей, получивших площадь в домах государственного жилищного фонда и фонда жилищно-строительных кооперативов, форма 3-жилфонд Отчет об обеспечении жильем лиц, уволенных в запас или отставку, и военнослужащих пограничных войск).
В ежегодной статистической отчетности информация о распределении жилой площади (форма 4-жилфонд) дифференцирована по категориям семей, имеющих в соответствии с законодательством преимущественное право на улучшение жилищных условий или получение жилья на безвозмездной основе (инвалиды и участники Великой Отечественной войны, военнослужащие ветераны Афганистана и военнослужащие, уволенные в запас или отставку; многодетные и молодые семьи; семьи лиц, принимавших участие в работе по ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС, беженцев, вынужденных переселенцев).
На всех территориальных уровнях обобщаются также данные о числе семей, состоящих на учете и проживающих в коммунальных квартирах, общежитиях, ветхом и аварийном жилищном фонде, а также о состоящих на учете 10 лет и более. Имеются также в отчетности данные об общем числе семей, которые приобрели жилую площадь, в том числе из числа очередников.
Важной характеристикой жилищных условий населения является неравенство в распределении жилья между отдельными группами населения. Группировка населения по размеру занимаемой общей и жилой площади в расчете на одного члена домохозяйства (семьи) осуществляется, как правило, по данным всеобщей переписи (микропереписи) населения, выборочных обследований бюджетов домашних хозяйств, в программу которых включаются вопросы о жилищных условиях населения.

При этом наряду со средним размером общей (жилой) площади, приходящейся на члена домохозяйства (семьи), в качестве группировочных признаков могут быть использованы численный и половозрастной состав членов домохозяйства (семьи), форма собственности и тип жилища (отдельная квартира, индивидуальный дом, коммунальная квартира, общежитие), число занимаемых комнат, вид трудовой деятельности главы домохозяйства, уровень благоустройства жилищ, источники текущих доходов и др.
Кроме изучения жилищных условий населения в программу переписи населения может быть включена перепись жилищного фонда: классификация зданий и жилищ по их типу, году или периоду застройки, строительному материалу, виду владения и плотности заселения, типу и количеству домашних хозяйств, проживающих в жилищах. Такие вопросы содержались в программе переписи населения, которая проводилась в 1989 г.
Для актуализации сведений о распределении жилищного фонда в межпереписной период используются, как правило, данные текущей жилищной статистики и выборочных обследований домашних хозяйств. Данные о численном и половозрастном составе членов домохозяйств, форме собственности и размере занимаемой ими жилой площади, числе комнат, благоустройстве жилищ, наличии жилых помещений, предназначенных для сезонного проживания, гаражей, земельных участков и т.д. позволяют в сочетании с другими важными характеристиками (такими, например, как уровень среднедушевых доходов и потребительских расходов, их структура, вид занятий членов домохозяйства и т.д.), создать большое число комбинационных таблиц и значительно расширить анализ жилищных условий населения.
Постепенный отказ от дотаций из бюджета на содержание жилья и возмещение затрат за счет средств населения приводит к подорожанию оплаты жилья и коммунальных услуг и неспособности отдельных групп населения производить соответствующие выплаты в связи с недостаточным уровнем доходов. В целях регулирования этих процессов Правительством Российской Федерации утвержден в качестве инструмента межбюджетных отношений при расчете трансфертов федеральный стандарт уровня платежей граждан, который определяется в процентах от стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг в среднем по всем видам этих услуг.
В целях регулирования расходов населения на оплату жилищно-коммунальных услуг утвержден также федеральный стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном семейном доходе. Этот стандарт рассчитывается исходя из социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг.

Конкретные параметры этих стандартов устанавливаются субъектами Российской Федерации.

Например, в Москве предельно допустимая доля собственных расходов граждан, имеющих среднедушевой доход не выше установленного прожиточного минимума, на оплату жилья и нормального потребления коммунальных услуг не должна быть выше половины установленного Федеральным законом минимального размера оплаты труда.
Кроме того, утвержден федеральный стандарт предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг на 1 кв. м общей площади жилья в месяц. Этот стандарт устанавливается дифференцировано по экономическим районам Российской Федерации.
В задачи информационного обеспечения изучения жилищной проблемы входит также подготовка данных о фактических затратах населения на оплату жилищно-коммунальных услуг, уровне и динамике цен и тарифов по отдельным видам жилищных и коммунальных услуг.
В настоящее время наблюдение за ценами и тарифами услуг-представителей и расходами населения на услуги жилищно-коммунального хозяйства осуществляется на основе обследования бюджетов домашних хозяйств.
Данные обследований показывают, что в результате роста цен и тарифов на эти услуги доля расходов на их оплату в потребительских расходах населения постоянно увеличивается. В 1997 г. расходы на оплату жилищно-коммунальных услуг в Российской Федерации составили около 6% общей суммы потребительских расходов против 0,9% в 1992 г. При этом доля затрат по оплате жилья увеличилась почти в 7 раз, центрального отопления в 9 раз, электроэнергии в 3,5 раза. 46.3. Статистика жилищно-коммунальных услуг
Уровень благоустройства жилищного фонда и коммунальных удобств определяет условия жизни населения в бытовом отношении. Обеспечить комфортные условия проживания населения призваны предприятия жилищно-коммунального хозяйства, деятельность которых связана с содержанием и эксплуатацией жилищного фонда, распределительных сетей коммунального и бытового водоснабжения, газо- и теплоснабжения населения, коммунальной канализации и очистки сточных вод; благоустройством городов и помещений, санитарной очисткой и уборкой территории; содержанием и ремонтом городских сооружений, уличных переходов и т.п.; наружным освещением, озеленением и другими мероприятиями.
Для статистических характеристик условий проживания населения используется система показателей, отражающих деятельность отраслей жилищного и коммунального хозяйства.
Среди основных видов деятельности снабженPе населения водой. В статистической отчетности (форма 1-водопровод Отчет о работе водопровода за 199_ год) представлены данные о наличии и производственной мощности водопроводных сооружений и других их характеристиках (об объеме воды, пропущенной через очистные сооружения; потреблении воды населением; численности работников, занятых в этой отрасли жилищно-коммунального хозяйства).
Деятельность предприятий по обеспечению населения теплоэнергией характеризуется такими показателями, как число источников теплоснабжения, их тепловая мощность и вид используемого топлива, протяженность тепловых и паровых сетей, объем произведенной тепловой энергии и ее потребление населением, нормативный и фактический расход топлива, численность занятых работников (форма 1-тепло Отчет о снабжении теплоэнергией за 1999 год).
Снабжение населения газом представлено такими показателями как число газифицированных населенных пунктов, протяженность уличных газовых сетей, количество газифицированных квартир, объем потребления газа населением, численность работников (форма 1-газ Отчет по использованию сетевого (сжиженного) газа за 199_ год).
Деятельность коммунальных предприятий, обеспечивающих функционирование канализационных сооружений, представлена в статистической отчетности следующими показателями: наличие и протяженность канализационных сооружений, их мощность, объем очищенных сточных вод, соответствующих нормативам, число аварий, численность работников (форма 1-канализация Отчет о работе канализации за 199_ год).
Кроме перечисленных показателей во все формы отраслевой отчетности коммунального хозяйства включены основные финансовые показатели деятельности коммунальных служб (расходы и доходы, в том числе доходы, полученные от населения за оказанные услуги). Эти показатели являются основными источниками данных для расчета валового выпуска промежуточного потребления, валовой добавленной стоимости и ряда других показателей СНС по хозяйственным единицам жилищно-коммунального хозяйства, оказывающим услуги как рыночного, так и первичного характера.
К показателям, характеризующим среду обитания, следует отнести сведения о наружной освещенности улиц, об общей площади и площади застроенных городских земель, площади зеленых насаждений, в том числе общего пользования, лесопарков, городских лесов, протяженности озелененных полос улиц, дорог и проездов, площади кладбищ (форма 9-ЖКХ Отчет о городских землях и зеленых насаждениях на 1 января 199_года). 46.4. Статистика гостиничных услуг
Жилищно-коммунальное хозяйство как вид экономической деятельности одной из отраслей социальной сферы включает в себя и гостиничное хозяйство, оказывающее услуги населению по предоставлению комнат (номеров) для временного проживания, как правило, во время деловых поездок, путешествий. Общими характерными чертами жилых помещений такого типа являются сгруппированные вдоль коридоров комнаты (номера), общие холлы, рестораны, подсобные помещения.

Многие новейшие гостиницы представляют собой развитый общественный комплекс, сочетающий в одном здании жилой блок, большие залы для собраний, концертов, деловых совещаний, бассейны, гаражи и прочее, которые размещаются иногда в значительных по размерам самостоятельных объемах. К гостиничному хозяйству относятся также мотели, общежития для приезжих, дома колхозников и прочие подсобные предприятия, организации и учреждения, оказывающие гостиничные услуги.
В задачи статистического наблюдения за деятельностью гостиничного хозяйства как хозяйствующего субъекта входит оценка развития сети гостиниц в целом по стране и отдельным регионам. Сеть характеризуется такими статистическими показателями, как число гостиниц, мотелей, общежитии для приезжих, общей площадью и единовременной вместимостью, жилой площадью всех номеров, а также среднегодовой балансовой стоимостью фонда.

Эти данные представляются соответствующими субъектами на конец отчетного периода, как правило, на конец года.
Результаты хозяйственной деятельности предприятий и организаций этой отрасли социальной сферы (как правило за год) представлены в статистической отчетности следующими показателями:

доходы от эксплуатации;
доходы от дополнительных платных и прочих услуг;
расходы по эксплуатации, из них материальные затраты (без амортизации) и оплата нематериальных услуг.

Кроме того, указывается численность всех работающих на конец года.
Перечисленные статистические показатели позволяют дать количественную характеристику развития системы гостиничного хозяйства как отрасли социальной сферы (вместимость, число мест на 1000 жителей), уровень использования имеющихся мощностей и их доходность.
Анализ может быть дополнен ценовыми характеристиками гостиничных услуг, которые содержатся в статистике потребительских цен. Так, в число услуг-представителей, цены и тарифы на которые постоянно наблюдаются и регистрируются, входит стоимость проживания одного лица в двухместном номере гостиницы I категории 1-го разряда муниципальной и ведомственной принадлежности.
Отраслевая деятельность гостиничного хозяйства представлена в статистической отчетности формой 1-гостиница Отчет о работе гостиниц за 199_ год. Контрольные вопросы

Что входит в жилищный фонд?
Какие показатели содержатся в текущей отчетности о жилищном фонде и жилищных условиях населения?
Назовите основные формы собственности жилищного фонда.
Какие статистические показатели жилищно-коммунальных услуг Вам известны?

Содержание раздела