Глава 19. На зелёные пастбища
Стейси Бейкер
Окленд, Новая Зеландия
Совсем недавно я бы описала себя так: 39 лет, образование среднее незаконченное, мать-одиночка, на социальном пособии. Раба вредной привычки «ущербного мышления», я боялась перемен, потому что никогда не знала лучшей жизни. Стараясь вырваться из эмоциональной и финансовой паутины, я окончательно потеряла силу духа.
Но в конце концов мне повезло, потому что я открыла для себя учение Богатого Папы и увидела, чего могу добиться даже в таких отчаянных обстоятельствах. Способность не просто смотреть, но и видеть в корне изменила мою ситуацию. Моя уверенность в себе возросла настолько, что я смогла сначала оценить, а потом использовать новые увлекательные возможности.
Сегодня я владею процветающей медицинской практикой и двумя доходными домами. Я приняла решение не работать, а заняться построением безопасного финансового будущего для себя и своего сына, а в процессе строительства получить от жизни максимум удовольствия.
С чего всё начиналось.
Несмотря на то что Мэнджер, где я родилась в 1966 году, называли районом садов, на самом деле он ничем не отличается от прочих пригородов Окленда. Он был заселен представителями среднего класса, работавшими на полную ставку. Каждая семья владела домом на участке в четверть акра и жила в своем тесном мирке. Наш дом был окружен фермерскими полями, которые одно за другим проглатывал наступающий на них город.
У моего отца был маленький бизнес. Он создал компанию, которая строила большие оранжереи вдоль берегов всего Северного острова Новой Зеландии.
Когда мы были детьми, иметь деньги нам было не положено. Единственная возможность подержать их в руках появлялась, когда падали рыночные цены на помидоры, которые мы выращивали на своей земле. Тогда папа выставлял рядом с нашими воротами придорожный лоток. Торговали с лотка мы, дети, все шестеро по очереди. Иногда отец не слишком тщательно выгребал деньги из ящичка с выручкой, и нам оставалось достаточно мелочи, чтобы купить бутылку колы или горсть конфет. Когда мне было семь лет, родители развелись. Все шестеро детей покинули дом вместе с матерью.
Хотя после развода мать подрабатывала на полставки, ей приходилось растить маленьких детей, и поэтому она получала социальное пособие. Воспоминания об этих временах по большей части связаны с бедностью и холодом (я до сих пор иногда вижу, как зимой пыталась согреть руки под горячей водой из крана). Дом, в котором мы жили, находился в ужасающем состоянии. Помню, как однажды я проснулась утром в спальне (которую мы делили с матерью, братом и одной из младших сестер), и опустила ноги на мокрый ледяной пол — потертый ковер промок насквозь, потому что ночью прорвало трубу.
Моего отца денежные проблемы тоже не обошли стороной, и я наблюдала, как из-за своего невежества в вопросах бизнеса он совершал одну ошибку за другой. Он верил в то, что тяжелый труд сам по себе является наградой, и с фанатичным упорством вбивал эту мысль в головы своим детям. Он никогда не утруждал себя ведением бухгалтерской отчетности и постоянно делал что-нибудь для других бесплатно. С ним у меня связано одно из самых болезненных воспоминаний детства. Ребенку очень трудно смотреть на то, как его отец буквально плачет над деньгами. Дважды он оказывался на грани банкротства.
Мы с братьями и сестрами росли, почти ничего не ведая о деньгах. Единственное, что мы о них знали, так это то, что видеть их нам доводилось очень редко.
В школе мне тоже приходилось несладко. Глядя на наш образ жизни, я была искренне убеждена, что мне не суждено ничего добиться. С первого дня в начальной школе я безнадежно отставала от сверстников и знала, что никогда не стану прилежной ученицей, которая старательно учит уроки и вовремя сдает домашние работы. Меня гораздо больше интересовала возможность поиграть. Поиграть и поесть.
Незадолго до окончания неполной средней школы меня перевели в класс для отстающих. Однако, в школьной программе все же был один предмет, который мне нравился и по которому я успевала. На уроки физкультуры я ходила с удовольствием. Другим источником удовольствия для меня были сигареты, выкуренные в укромном месте под деревом.
Пропуски уроков стали для меня нормой. Как-то в 15 лет я обнаружила, что учительница географии, урок которой был последним в расписании, забыла вписать мое имя в классный журнал, и просто стала по этим дням уходить домой раньше. Самое смешное заключается в том, что на экзамене в конце года я получила по этому предмету самую высокую оценку за все время учебы в школе. Все остальные экзамены я, разумеется, провалила. Короче говоря, школу я терпеть не могла, а учебу считала совершенно бесполезным и глупым занятием.
Мои интересы были такими же узкими, как полосы дорожной разметки на шоссе. Когда одна учительница спросила, кем я хочу стать после школы, то я ответила, что стану водителем грузовика. Кстати, у меня оставался запасной вариант. Если бы мне не удалось осуществить свое намерение, то я всегда могла бы найти работу на заводе. Однако так далеко в будущее я даже не заглядывала.
В 16 лет я бросила школу и пошла работать сортировщицей на почту. Я посчитала, что надеяться на что-нибудь лучшее мне не стоит. Мир был для меня закрыт.
Первые проблемы с деньгами
К 23 годам полное невежество в денежных вопросах довело сумму моих долгов по кредитной карточке и банковским займам до 30тысяч долларов. Я зарабатывала 250 долларов в неделю, занимаясь уже не помню чем (я сменила множество работ). В 30 лет я была матерью-одиночкой и жила на пособие, снимая квартиру. Я тратила все свое время на то, чтобы выжать из правительства побольше денег, и даже не пыталась создать собственный источник доходов.
Это были страшные времена, денег не хватало катастрофически. Полное отсутствие перспектив и необходимость заботиться о маленьком человечке довели меня до полного отчаяния. Помню, однажды у меня даже не было денег, чтобы заплатить 10 долларов в неделю за детский сад моего сына Уэстона. Представляете, как плохи были мои дела?
Я продолжала сидеть на пособии до 1997 года, пока не услышала о книге «Богатый папа, бедный папа» в телепередаче «Шоу Холмса». Роберт давал интервью ведущему и разговаривал со школьниками. Больше всего меня поразило его утверждение, что собственный дом не является активом. Я решила, что он говорил дельные вещи.
Моя соседка по квартире, которая работала врачом, тоже смотрела это интервью. Через какое-то время мы увидели эту книгу в магазине, и она ее купила. В тот момент подруга дочитывала какую-то другую книжку, и поэтому я прочитала «Богатого папу» первой. Мне показалось, что рассказанная та» история была написана специально для меня. Желая узнать больше, мы решили сложиться и купить игру «ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК 101». Мы заказали ее по почте и, как только она пришла, принялись усердно её осваивать.
Благодаря игре я узнала о том, что возможности улучшить мое положение существуют — и загорелась желанием их найти. Теперь, когда мне начинали указывать на то, что я недоучившаяся, неимущая мать-одиночка, живущая на пособие, я уже не чувствовала себя такой убогой. С помощью Богатого Папы мои взгляды на жизнь стали меняться, и во многом к лучшему.
А затем в моей жизни наступил крутой поворот. В 1998 году моей подруге предложили выкупить клинику, в которой она работала. За 10 лет своего существования этот бизнес полностью окупил затраты и уже приносил чистый доход. Но она сказала, что такая возможность ее не интересует, потому что ей уже предложили хорошее место в другой клинике. Внезапно меня осенило.
Я увидела прямо перед собой возможность, равных которой никогда раньше не замечала: мы могли вместе купить эту медицинскую практику. Руководствуясь новыми знаниями, мы были способны это сделать. Я тут же поделилась идеей с подругой, и мы стали думать, как ее осуществить. Ни у одной из нас денег не было.
Вот как мы это сделали
Цена, которую хотел получить владелец, не была секретом. В ходе разговора с моей подругой он записал ее на бумаге - 400 тысяч долларов. Набравшись храбрости, подруга отправилась к нему, сказала, что мы заинтересовались его предложением, и спросила, каким образом мы могли бы купить этот бизнес.
Оказалось, что владелец был бы рад получить 100 тысяч наличными сразу. Если мы принесем ему эти деньги, то он сам ссудит нам остальную сумму. Это означало, что он возьмет на себя функции банка. После внесения задатка мы в течение двух лет сможем выплатить ему оставшиеся деньги из доходов, случаемых от бизнеса.
Мы с подругой стали партнерами. Так как ей первой сделали предложение и она была врачом, а я благодаря Богатому Папе первой распознала возможность и рассказала ей об этом, то мы решили войти в дело на равных. Мы поделили пополам риск 100 тысяч долларов первого взноса и 300 тысяч долларов займа продавца.
Затем мы наняли бухгалтера и поручили ему полностью просчитать финансовые параметры сделки, учитывая тот важный факт, что клиника приносила в год более миллиона долларов. Так как моя новоиспеченная компаньонка по бизнесу была врачом, мы отправились в Новозеландское общество страхования медиков. Это компания, которая занимается предоставлением денежных кредитов и страхованием профессиональных работников здравоохранения.
Объяснив, что мы собираемся сделать, я и моя подруга представили финансовые расчеты работнику кредитного отдела Я никогда раньше не оказывалась в подобной ситуации и поэтому довольно сильно нервничала. В конце концов, у меня не было денег, я сидела на пособии - и вдруг пришла просить кредит на 100 тысяч долларов! Беспокойство оказалось напрасным. Как только мы предъявили расчеты, то тут же получили разрешение. Нам предоставили кредит на три года под 9 процентов.
Дальше все шло очень быстро. Сделку одобрили юристы (продавца и наш), а стоимость оформления мы оплатили из доходов бизнеса.
В день покупки клиники я отказалась от социального пособия. С огромной радостью я перешла к следующему этапу моей жизни.
Мы выплатили 100 тысяч долларов за три года, а 300 тысяч долларов ссуды продавца — за два года. В то же время клиника продолжала приносить стабильную и неплохую прибыль.
В 2002 году моя компаньонка предложила мне свою долю, потому что решила начать совершенно новую жизнь. Она хотела получить 252 тысячи долларов. Наш коммерческий директор попросил продать 25 процентов бизнеса ему в знак признания его заслуг. Мы с ним выкупили долю моей компаньонки, оформив ссуду продавца, так что нам не пришлось выкладывать деньги из карманов. Все деньги мы взяли из прибыли от медицинской практики. Теперь в моем владении 75 процентов бизнеса. Я не трачу времени на решение текущих вопросов, так как не имею медицинского образования. Вместо этого я с головой ушла в заботы о новом бизнесе, инвестициях в недвижимость, которые, как говорит Богатый Папа, являются самым лучшим генератором денежного потока.
Вот как я это сделала
Я начала покупать недвижимость в августе 2002 года. Сначала я заплатила 450 долларов своему бухгалтеру, чтобы он уладил все вопросы с налогами.
Затем я занялась поисками объектов. Я нашла агента по недвижимости и объяснила ей, что мне нужно. Я сказала, что буду «прогонять» финансовые показатели разных объектов через компьютерную программу инвестиций в недвижимость до тех пор, пока та не выдаст мне самое лучшее соотношение расходов, общей стоимости и доходности. Если показатели стоимости и позитивного дохода меня не устроят, то такую недвижимость я покупать не стану.
Получив такое предупреждение, агент начала присылать мне варианты. Иногда, если объект не соответствовал моим критериям, я делала предложения на меньшую сумму. (По правде говоря, абсолютно все сделанные мной предложения были гораздо ниже цены продавца.) В ответ на некоторые из них приходили поразительно низкие встречные предложения. Такие варианты я брала на заметку. Все остальные отбрасывала.
Когда цифры — цена, доходность и стоимость — меня устраивали, я передавала их по факсу своему консультанту, которая работает брокером по недвижимости. Затем мы вместе проводили детальный анализ собственности, и если вариант ей тоже казался привлекательным, она отправлялась оформлять для меня ипотечный кредит.
При оформлении кредита я использую в качестве залога часть своей доли капитала в медицинской практике. Я никогда не вкладываю в недвижимость деньги из собственного кармана. Оба показанных ниже ипотечных кредита выданы на три года примерно под 7 процентов. По истечении этого срока мой консультант по недвижимости и брокер по ипотекам посоветует мне, что делать дальше. (В Новой Зеландии большинство ипотечных кредитов выдаются только на два или три года.)
На данный момент я владею двумя объектами недвижимости. Оба имеют позитивные показатели, то есть рента или арендная плата за них перекрывает все текущие расходы и выплаты по кредиту, принося мне чистый доход.
Моей первой покупкой стал очень большой дом с четырьмя спальнями.
Покупная цена 221 тысяча долларов
Капитал, вложенный в собственность
Первый взнос $25 000
Расходы на оформление, оплаченные мной $0
Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной $0
Итого $25 000
Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход: $1950
Потери от простоя (я не учитываю этот показатель по причине большого спроса на жильё в данные момент): $0
Ежемесячные расходы:
Налоги (на имущество) $99,72
Страховка $41,67
Ремонт и эксплуатация $50
Резерв $0
Комиссия за управление $0
Погашение кредита (на 3 года под 7%): $1141,12
Итого $1 332,51
Чистый месячный доход $617,49
Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($617,49 Ч 12): $7406,88
ч
Капитал, вложенный в собственность $25 000
Прибыль на вложенный капитал: 29,6%
В дополнение к этим показателям используемая мной программа учитывает износ строения. В конце каждого года я отправляю в налоговую службу сведения об износе и получаю скидку с налога, которая фактически повышает мой месячный доход.
В 2003 году эта собственность была оценена в 235 тысяч долларов.
Второй дом с двумя спальнями обошелся мне в 105 тысяч долларов.
Покупная цена 105 тысяча долларов
Капитал, вложенный в собственность
Первый взнос $10 000
Расходы на оформление, оплаченные мной $0
Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной $0
Итого $10 000
Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход: $1040
Потери от простоя (я не учитываю этот показатель по причине большого спроса на жильё в данные момент): $0
Ежемесячные расходы:
Налоги (на имущество) $88,06
Страховка $33,33
Ремонт и эксплуатация $50
Резерв $0
Комиссия за управление $0
Погашение кредита (на 3 года под 7%): $524,37
Итого $695,76
Чистый месячный доход $344,24
Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($344,24Ч 12): $4130,88
ч
Капитал, вложенный в собственность $10 000
Прибыль на вложенный капитал: 41,3%
В 2003 году эта собственность была оценена в 130 тысяч долларов.
То, что с августа 2002 года я побывала там лишь однажды, позволяет мне думать, что с покупкой я не прогадала.
Но иногда приходится терпеть неудачу
Но должна признаться, что не все мои инвестиции были такими удачными. В 2000 году я потратила дивиденды от медицинской практики на то, чтобы начать с нуля бизнес натуральных пищевых продуктов, идея которого показалась мне интересной.
После двух лет работы без прибыли я закрыла дело, потеряв на нем несколько сотен тысяч долларов. Как такое могло случиться? Я продолжала вкладывать деньги в тонущий корабль. С таким же успехом я могла взять вложенные мной 375 тысяч долларов и сжечь. После этого случая я зареклась пускаться в рискованные предприятия, не собрав предварительно все необходимые сведения о новой сфере деятельности. Но так как этот бизнес я начинала с нуля, то никаких опробованных организационных или финансовых схем, а тем более книг о нем не существовало.
Когда человек покупает предприятие, которое уже работает, то у него есть возможность проанализировать цифровые показатели и просчитать, будет такая инвестиция выгодной или нет. То, что сделала я, можно сравнить разве что с глупой азартной игрой — а ведь мне азартные игры никогда не нравились.
Я рассматриваю эту неудачу как очень дорогостоящий и достаточно болезненный урок. Но все же мне кажется, что на свете не так уж много людей, способных после таких серьезных финансовых потерь идти дальше и добиваться новых успехов. А это именно то, что делаю я, и делаю это не в одиночку
Моя команда на моей стороне
В соответствии с рекомендациями Богатого Папы моя команда состоит из экспертов в разных областях, ютовых в любой момент представить мне детальную информацию по всем интересующим меня вопросам. В данной ситуации моя недостаточная образованность — это плюс. Я понимаю, что ничего не смыслю в недвижимости, и поэтому нанимаю людей, которые в этом деле мастера. Я засыпаю их вопросами, а они терпеливо объясняют мне азы и посвящают в нюансы. Таким образом я свожу риск к минимуму.
В результате у меня сложилась команда, в которую входят:
• консультант по недвижимости (и одновременно - брокер по ипотекам), которая перепроверяет для меня каждую сделку;
• агент по недвижимости, которая знает, что я ищу, и помогает находить объекты, соответствующие моим критериям;
• оценщик зданий, который сообщает мне точную стоимость каждого объекта.
Между прочим, я до сих пор испытываю трудности со сложением и вычитанием, не говоря уже о таблице умножения. Но зато у меня есть вполне приличный калькулятор. Поэтому я могу с полным основанием заявить, что все мои расходы тщательно просчитаны!
Но если оставить шутки, то грандиозные перемены в моей жизни во многом связаны с пониманием разницы между «хорошими» и «плохими» долгами. От Богатого Папы я узнала, что «хороший» долг образуется при покупке активов, за которые мне никогда не придется платить, а «плохой» долг - это чужие деньги, потраченные на безделушки, которые начинают терять свою стоимость с той самой минуты, как я за них заплатила.
Сделать правильный выбор и действовать на основе этого выбора — вот формула, которую я использовала, чтобы оттуда, где была раньше, попасть туда, где нахожусь сейчас. И могу вас заверить, что тут мне гораздо лучше.
Что я буду делать дальше
У меня есть возможность не работать, а это совсем не то, что невозможность получить приличную работу. На меня работают мои деньги. Однако я намерена продолжать покупать недвижимость, увеличивать свой пассивный доход и умножать основной капитал. Через год мне бы хотелось владеть еще пятью доходными домами. Через пять лет я планирую заняться инвестициями в коммерческую собственность, включая многоэтажные жилые комплексы.
Я научилась не слушать людей, которые говорят мне: «Ты не сможешь сделать это здесь». У меня были случаи, когда агенты по недвижимости отказывались передавать продавцам мои предложения, потому что считали цену слишком низкой. (Кстати, когда я выразила желание купить медицинскую практику, кое-кто тоже говорил мне, что я не смогу сделать это.)
Возможно, самым поразительным результатом всего, что со мной случилось, стала перемена, которая произошла внутри меня. Теперь меня больше не беспокоят заботы о деньгах. Я чувствую себя в полкой безопасности, потому что твердо уверена в одном: если когда-нибудь, по какой-нибудь причине я потеряю все, то снова сумею добиться успеха. Мне не нужно надеяться на правительство или на кого-нибудь другого, потому что я чувствую под ногами твердую почву. Я уверена в безопасном будущем своего сына, по крайней мере в том, что касается денег. И это радует меня больше всего.
Мы с сыном вместе играем в «ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК для детей». В свои девять лет Уэстон знает, что такое безделушки (я регулярно напоминаю ему об этом), знает, что у меня есть доходная недвижимость и что я владею медицинской практикой. Он уже заработал немного денег на изготовлении моделей, и у него есть свой сберегательный счет. Мы посмотрим, захочет ли он инвестировать эти деньги.
Жаль только, что моим родителям было не суждено увидеть, на что я способна. Но мои братья и сестры, которые, глядя на мой успех, до сих пор недоумевающее качают головами, гордятся мной. Некоторых из моих подруг, с которыми я плавала на одной дырявой финансовой лодке, мой пример побудил заняться поисками информации, необходимой для того, чтобы причалить к твердой земле и начать все сначала. Я очень рада за них.
Сегодня мы с сыном живем примерно в десяти милях от Мэнджера. Иногда я приезжаю туда на машине. Сейчас это умирающий социально-экономический район, и меня тревожит судьба живущих там людей. Мне не дает покоя вопрос о том, как они собираются обеспечить свою финансовую безопасность.
Я знаю, что сумела пройти длинный путь с множеством труднейших препятствий. Это позволяет мне надеяться, что они смогут использовать ту же самую информацию Богатого Папы, которую использовала я, и со временем присоединиться ко мне.