Глава 8. Это лучше, чем выиграть в лотерею
Томас Дж. Котула
Сент-Клауд, Миннесота
В течение семи с половиной лет я гнул спину на бесперспективной работе, сортируя конверты на почте. Ради пары лишних долларов я готов был вкалывать сверхурочно в любое время — по вечерам, в выходные и праздники. Когда на носу срок оплаты счетов, другого выбора нет. Мы с женой жили от зарплаты до зарплаты. Я часто устраивался на работу по совместительству и везде соглашался на сверхурочные, чем бы ни занимался: водил школьный автобус, развозил пиццу, выполнял случайную работу в гольф - клубе — список можно продолжать бесконечно. Но я не припомню ни одного места, которым я остался бы доволен. Чего мне не хватало, так это стимула для перемен и веры в себя. Я думал что отсутствие опыта не позволит мне добиться успеха. Все это в сочетании с привычкой тянуть время стало для меня непреодолимой преградой.
Полтора года назад, как раз перед тем, как я обнаружил, что способно изменить нашу жизнь, и во мне возродилась надежда, мой банковский счет был совершенно пуст. Когда я позволил себе задуматься об /ходе от дел, то подсчитал, что мне придется горбатиться на почте еще как минимум 19 лет. Единственным нашим капиталовложением был мой пенсионный счет в почтовой компании, заполненный активами взаимных фондов. Будущее представлялось нам не слишком радужным.
Сегодня благодаря Богатому Папе на нашем банковском счете лежит около 90 тысяч долларов, и мы настолько обезопасили себя в финансовом плане, что если бы я захотел, то мог бы не работать лет десятъ, а то и больше. Я ветеран ВМФ и в свое время три года обучался в колледже ораторскому искусству и менеджменту. Мне 33 года, у меня трехлетний сын. К 40 годам я планирую отойти от дел.
Свежий взгляд на новую тему
Размышления о разных способах делать деньги всегда были моим хобби. В прошлом я несколько раз пробовал себя в мелком бизнесе. Моим первым предприятием, которое мы открыли вдвоем с партнером, стал игровой автомат в баре. Игроки должны были бросать в щель автомата монетки в 25 центов и выигрывать призы. Мой партнер потерял на этом около 2000 долларов, а я остался при своих деньгах. И все же это предприятие принесло мне большую пользу. Так как мне приходилось постоянно заводить разговоры с людьми, многие из которых не соглашались играть, то я волей-неволей научился не бояться отказов.
Книги о недвижимости и финансах тоже всегда вызывали у меня интерес. Я начал читать их в 1988 году, когда пошел служить на флот. Несмотря на то, что операций с недвижимостью показались мне очень увлекательной темой, я не собирался что-либо покупать. Тем не менее, как только я услышал о книге «Богатый папа, бедный папа», то сразу же ее купил. Дочитав до конца, я вернулся в магазин за тремя другими книгами из этой серии. Когда в прошлом году я лежал в больнице после операции на колене и увидел выступление Роберта по телевизору, то заказал все книги серии «Выбирайте богатство».
Предложенная Робертом философия сделала «Богатого папу, бедного папу» самой полезной из всех книг, которые мне когда-либо довелось прочитать. Во-первых, он убедил меня в том, что вокруг полно возможностей. Затем доказал, что одни возможности необязательно лучше других. Но самое большое впечатление произвело на меня его отношение к использованию недвижимости. Мысль о возможности жить на доходы с недвижимости, вместо того чтобы использовать их как добавку к зарплате, никогда раньше не приходила мне в голову.
Информация о том, насколько велик может оказаться прирост вложенных в недвижимость денег, изменила мою точку зрения на будущее и побудила к действиям. И, должен признаться, у меня нет никакого желания останавливаться.
Вот как я это сделал
Вскоре после того, как я прочитал «Богатого папу, бедного папу», сама жизнь подтолкнула меня к покупке первой доходной недвижимости в пригороде Сент-Клауда. Моей сестре, матери трехлетнего ребенка, не терпелось вырваться из своей крохотной квартирки, Проживая в городе, где на 60 тысяч местных жителей приходилось 14 тысяч студентов университета, я знал, что рынок жилья для сдачи внаем процветает. Впервые я осознал, что этот рынок представляет потенциальную ценность лично для меня.
После трех месяцев бесед с агентами по недвижимости, у которых я выяснял нюансы сделок с инвестиционной собственностью, я нашел триплекс, который нас с сестрой вполне устраивал. Продавец запросил 99 тысяч долларов; я предложил 94 тысячи долларов при условии, что заплачу ему 99 тысяч, из которых после оформления сделки он вернет мне S тысяч долларов. Так как моя сестра получила кредит, 11редоставляемый лицам, впервые покупающим дом, и к тому же собиралась жить в одной из квартир, то мы смогли получить стопроцентное финансирование, оформив ипотечный кредит на 99 тысяч долларов под 7 процентов годовых сроком на 30 лет. Это был очень важный фактор, потому что ни у кого из нас не было свободных денег для уплаты первого взноса.
Я взял на себя сбор арендной платы, а сестра - уход за двором и прилегающей территорией. Даже с уметом льгот по квартплате, которые имеет моя сестра, наш дом приносит больше 300 долларов дохода в месяц, которые мы делим поровну. Посмотрите на раскладку сделки.
Капитал, вложенный в собственность:
Первый взнос $0
Расходы на оформление, оплаченные нами $0
Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные нами $6000
Итого: $6000
Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход $1365
Ежемесячные расходы:
- Налоги на имущество $50
- страховка $40
- Ремонт / эксплуатация $0
- Отопление и электричество $150
- Вывоз мусора и электроснабжение $65
- Резерв $0
- Погашение кредита (на 30 лет под 7%) $760
Итого: $1065
Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($300 Ч 12): $612,60
ч
Капитал, вложенный в собственность $6000
Прибыль на вложенный капитал: 60%
Мы с сестрой купили эту недвижимость в сентябре 2001 года, а к ноябрю я уже занимался поиском других способов приобретения жилья для сдачи внаем. Мне пришлось принять во внимание еще один фактор. Купленный нами триплекс требовал больших ремонтных работ. Так как я ненавижу делать работу, в( которой ничего не понимаю, то нам пришлось нанимать людей. Так же как Роберт, я не занимаюсь ремонтом туалетов.
Однако недавно мы добились снижения ставки по ипотеке до 4,5 процентов, и наш пассивный доход вырос до 650 долларов в месяц. Это позволило нам изъять из объема ссуды 25 тысяч долларов и поделить полученные деньги. Даже с учетом потраченных на ремонт 6 тысяч долларов каждый из нас получил почти по 10 тысяч долларов. Я планирую снова инвестировать эти деньги в недвижимость. Мы по-прежнему владеем домом, и сейчас он приносит нам по 250долларов в месяц.
Старт получился потрясающим, но через несколько месяцев я понял, что мне необходимы новые проекты, если я действительно хочу попасть туда, куда собирался, а именно — навсегда бросить работу на почте и встать на путь финансовой независимости. Я начал искать землю под жилищное строительство. За один день я нашел три акра в соседнем маленьком городке, которые располагались в зоне, отданной под многосемейные дома. Я решил построить на них пять домов на две односемейные квартиры в каждом.
Выполнение этого плана требовало серьезной подготовки, но овчинка стоила выделки. Прошу учесть, что у меня все еще не было денег для инвестирования. Но я знал, что делать, и в этом было мое большое преимущество. Как всегда говорит Роберт, нужно хорошо выполнить «домашнее задание». Именно это я и сделал. Я знал, что существует множество способов заключения такой сделки. От меня требовалась только твердая решимость продолжать поиск правильной формулы.
Я занялся составлением списка вопросов, на которые нужно было получить ответы, штудированием книг по финансированию, расспросами знающих людей и изучением «желтых страниц». Моей первоочередной целью было получение кредита. Я обзванивал банки и ипотечные компании только для того, чтобы задать им вопросы, которые меня интересовали. В первую очередь я хотел выяснить:
• какие типы кредитов они предоставляли;
• можно ли получить у них кредит под строительство но новых объектов;
• какой может быть форма первого взноса, то есть принимают они основной капитал или только деньги;
• что требуется от меня для получения кредита.
Я выяснил, что большинство из них, если не все, занимались только традиционными видами кредитования. Получив ответы на все свои вопросы, я набирал следующий телефонный номер.
Мне пришлось перебрать примерно дюжину кредитных организаций, прежде чем я нашел одну, где к моему плану отнеслись с должным вниманием. Я представил финансовые отчеты, выглядевшие не слишком привлекательно, но добавил к ним бизнес-план, который был составлен мной и смотрелся очень убедительно. Они увидели то, что увидел я: беспроигрышную ситуацию, в которой необходимые людям дома будут построены на имеющейся в наличии земле. Кроме того, используя заключения экспертов по жилищному строительству, я показал, на чем можно будет сэкономить деньги на строительство. Я договорился о предоставлений кредита на 840 тысяч долларов без какого-либо материального обеспечения. Все, что потребовалось для заключения сделки, - это рукопожатие и улыбка.
Небольшая проблема заключалась в том, что у меня отсутствовал опыт в строительной области. Но моя жена работала в этой сфере, и у нас был общий знакомый, который только что открыл собственную строительную компанию. Я поговорил с ним и спросил, не согласится ли он стать моим консультантом. Взамен я позволил ему проводить строительные работы в любых объемах, какие он пожелает выполнить. Можно подумать, что этого человека послало мне само небо. Кроме того, благодаря связям жены я смог приобрести большое количество материалов с очень солидной скидкой. С момента рождения идеи этого проекта до закладки первого камня прошло не больше шести месяцев.
Я начал строительство в мае 2002 года, уволился с почты в июле (моя жена осталась на своей работе и работает до сих пор, потому что ей там очень нравится) и закончил проект в октябре следующего года. Все 10 квартир уже заселены. Земля и строительство обошлись мне в 770 тысяч долларов. Из 840 тысяч долларов первоначального кредита я изъял 60 тысяч долларов для финансирования других проектов. Вот постатейная раскладка сделки:
Капитал, вложенный в собственность:
Первый взнос $0
Расходы на оформление, оплаченные мной $3500
Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной $0
Итого: $3500
Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход $7900
Ежемесячные расходы:
- Налоги на имущество $40
- страховка $200
- Ремонт / эксплуатация $0
- Вывоз мусора $150
- Резерв $100
- Комиссия за управление $0
- Погашение кредита (на 25 лет под 7%) $6100
Итого: $6590
Чистый месячный доход: $1310
Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($1310 Ч 12): $15720
ч
Капитал, вложенный в собственность $3500
Прибыль на вложенный капитал: 449%
Примечание: хотя я не оплачиваю коммунальные услуги, мне приходится платить за вывоз мусора. Однако я повысил квартплату на сумму, необходимую для погашения этой статьи расходов. Кроме того, два или три жильца выразили желание выкупить свое жилье в собственность. Если я решу его продать, то предоставлю им 25 процентов финансирования, чтобы иметь возможность получать остаточный доход.
В самый разгар работ над этим проектом я приступил к строительству собственного дома в другом пригороде Сент-Клауда. Он намного больше нашего первого дома (жилая площадь - 430 м2, что более чем вдвое превышает площадь старого дома); затраты на строительство составили около 360 тысяч долларов. Я взял ипотечный кредит на 420 тысяч долларов под 2,9 процента финансирования на льготных условиях. Это можно считать еще одним примером эффективности личных связей; я обратился к знакомому брокеру по ипотекам, который когда-то работал вместе со мной на почте. Снизив сметную стоимость на 25 процентов, я смог получить кредит под низкий процент.
После того как мы оформили ипотечный кредит, мне открыли кредитную линию на 140 тысяч долларов. Эти деньги будут использованы для финансирования нового строительства и/или покупки новой недвижимости, доходы от которой пойдут на оплату дома нашей мечты.
До конца этого года я собираюсь построить еще пять одноквартирных домов для некоторых из моих нынешних жильцов и для людей со стороны. Я рассчитываю получать с этих домов 600 долларов пассивного дохода в месяц. Через три года, когда я построю еще больше домов, мой доход поднимется до 2 тысяч долларов в месяц. Через семь лет я планирую владеть таким количеством домов, которое принесет мне 4500 долларов в месяц, не считая стоимости основного капитала. На этом этапе, имея почти 60 000 долларов пассивного дохода, я планирую отойти от дел.
Увидеть – значит поверить
Мою историю ярко иллюстрируют цифры. Вот краткая версия рассказа о том, что было до и что стало после, отраженная в моих финансовых отчётах.
До инвестиций в недвижимость:
| Ежемесячные счета к оплате | Ежемесячный доход |
| $1000 Ипотека | $2000 моя зарплат |
| $800 Кредитные карточки | $1550 зарплата жены |
| $400 студенческие займы | $3550 всего |
| $500 автомобили | |
| $360 детский сад | |
| $1000 текущие расходы | |
| $4060 всего |
| Активы | Пассивы |
| $160 000 недвижимость | $145 000 дом |
| $14 000 пенсионный план | $80 000 кредитные карточки и студенческие займы |
| $174 000 всего | $225 000 всего |
| Ежемесячные счета к оплате | Ежемесячный доход |
| $1800 Ипотека | $2150 рентный доход |
| $500 Кредитные карточки | $1600 зарплата жены |
| $400 студенческие займы | $3750 всего |
| $800 автомобили | |
| $360 детский сад | |
| $750 текущие расходы | |
| $4610 всего |
| Активы | Пассивы |
| $2 030 000 недвижимость | $1 370 000 ипотечные кредиты |
| $14 000 пенсионный план | $65 000 кредитные карточки и студенческие займы |
| $2 044 000 всего | $1 435 000 всего |
Мне нравится смотреть на список своих целей, который я повесил на стену, когда купил триплекс. Вот они:
• Через год — 1 тысяча долларов пассивного дохода в месяц.
• Через пять лет — 5 тысяч долларов пассивного дохода в месяц.
В настоящее время мой ежемесячный доход более чем вдвое превышает цифру, которую я планировал. Позвольте поделиться тем, чему я научился:
• Думайте нестандартно. Решения проблем заключаются в нас самих, в нашей уникальности. Вы не нуждаетесь в том, чтобы кто-то каждый раз говорил вам, как именно следует их решать. В конце концов, какое в этом удовольствие?
• Слушайте, что говорят другие. Многие из тех, кто является специалистом в своей области, любят рассказывать о своих успехах. Чтобы Постоянно учиться у них, достаточно просто слушать.
• Примиритесь с тем, что вы не всезнайка. Это нормально. Обращение за необходимой помощью поможет вам добиться успеха.
• Не бойтесь быть богатым. Я вырос в доме, где денежные вопросы не обсуждались с детьми и даже между взрослыми. Если вам не стыдно вести разговоры на любые другие темы, то чем Тема денег хуже?
• Все время внимательно смотрите по сторонам. Когда я проезжаю мимо свободной земли, то всегда думаю: «Для чего я мог бы ее использовать?»
• Отдавайте, чтобы получать. Проявляйте щедрость. Всегда старайтесь, чтобы ваши действия приносили выгоду всем. Например, я упомянул о домах, которые строю для своих жильцов, желающих иметь собственную крышу над головой. Я делаю им значительные скидки, потому что могу себе это позволить.
Вот ваш билет
Когда я отправился на поиски финансовой независимости, то не знал, какое это приятное занятие. Мне кажется, что Роберт Кийосаки совершенно прав, когда говорит: «Если вы не можете увидеть себя богатым, то никогда не сможете этого добиться».
Меня забавляет то, что так много людей покупают лотерейные билеты. Смертельно устав от своей работы, они рассуждают о том, как хорошо быть богатыми. Но они не думают, как чувствует себя человек, который стал богатым, не выигрывая в лотерею. Если мы устали от «крысиных бегов», то могу уверить вас, что возможности, которые помогут вам стать богатым, ждут вас прямо за дверью на улицу. Если я смог ими воспользоваться, то и вы тоже сможете. Делать деньги таким способом гораздо вернее, чем надеяться на счастливый билетик. Если вы позволите себе поверить в свои силы и в то, на что вы способны, вам никогда больше не придется рассчитывать на лотерейный билет.